再追爛尾樓 都更.續建爭議 遏止亂象 誰為民眾把關？｜華視新聞雜誌
買屋成家，是許多人一輩子的夢想，但層出不窮的爛尾樓風暴，正無聲席捲台灣。甚至連台灣首都，包括台北大安區、大同區及北投區，都相繼淪陷。我們進一步追蹤，發現這波爛尾樓風暴當中，不少都屬於危老都更案。像是這位96歲的黃伯伯，日前配合建商都更，期盼將老屋翻修住進新家，不料，建案卻無預警停工，住了近50年的老家被拆了淪為空地，還得自掏腰包另尋住處，回家遙遙無期。律師發現近年來，台灣工程蟑螂猖獗，危老都更案，是否成為不良建商詐騙吸金，覬覦的對象呢？主管機關及銀行，該如何替消費者權益監督把關？民眾又該如何自保？深度報導，一起來看。
台北市大安區、台北市大同區、台北市北投區，這3處分別隸屬於台灣首都的台北行政區，2023年多了一項共同點，爛尾樓風暴淪陷區。記者陳沿佐說：「這裡就是北投泊山妍都更案的現場，這處建案，原定是要在2025年的12月完工，但是目前這個工地呢，看起來是完全沒有繼續施工的現象。」陳沿佐說：「我們從工地圍欄往內看，可以看到很多像是板模，還有像是油漆這些建材，都還是留置在原地，感覺這處建案是在一夕之間，就人去樓空。」
坐落於北投市場正對面，主打生活機能便利的都更案泊山妍，從高空鳥瞰，建地並不工整，建商在未完全整合地主的情況下，2021年12月便急著開工，沒想到時隔1年多，建案便無預警停工。
記者實際詢問當地民眾建商停工原因，多數人不是不了解就是避而不談，我們循著工地告示牌，撥打工地負責人電話現場求證，電話另一頭無人接聽。總數36戶，民眾成家的夢想，跟著落空。
沿著工地圍欄前進，發現一位老先生獨坐在門口，我們再次上前詢問。一問之下，原來這位96歲的黃伯伯，是當初參與都更的居民，如今房子被拆了，新家也沒著落，還得自掏腰包另尋住處。記者陳沿佐VS.民眾黃伯伯說：「(你現在一個月房租多少)，我這裡沒多少啦，1萬3千元而已，(你那時候有很期待能夠都更，可以住新房子嗎)，我也是這樣想啊，想也沒辦法。」
泊山妍承購戶委任律師陳建州說：「一開始是疫情的關係，所以有點被卡住拖延，那時候負責人大概在6月5號的時候，開始聯絡不到人，然後整個基地大概也是在6月分的時候，工地現場就沒有人。」
工地大門口，電費繳費單，時間定格在建案停工的2023年7月，當時建商負責人以一封簡訊，告知所有承購戶，因營建成本高漲及公司經營困難，將和客戶解約。採訪小組實際走訪，建商位於台北市大同區的另一處建案，同樣大門深鎖。
負責興建的嘉源建設成立於2013年，並非一案建商，這處名為嘉源 埕 驛的建案，同樣屬於危老都更案，原住戶答應參與都更，如今卻有家歸不得，欲哭無淚。
曾經歷金融海嘯及雷曼兄弟連動債風暴，瑞興銀行信託部協理楊明學，從事金融工作30多年，2023年下半年，首度迎戰爛尾樓危機。瑞興銀行信託部協理楊明學說：「經過材料成本、人工成本上漲，確實已經發生幾個爛尾樓事件了。心裡有在盤算說萬一遇到的話，我們接下來怎麼做，結果還真的遇到了。」
楊明學任職的銀行，負責管理北投泊山妍信託專戶，戶頭裡的資金，全來自民眾繳納的工程款。一接獲建商倒閉訊息，他立即啟動危機處理，即時凍結帳戶，防堵建商挪用。
楊明學說：「一開始是2023年的7月10號，消費者開始來電告訴我們，他們在7月8號有收到這些簡訊。對消費者最重要的，就是他放在我們這邊信託專戶買房子的錢，不准任何人來動用。接下來第二個措施是，必須真正地去確認他(建商)無法興建，就可以正式在我們網站上公告，不會讓建商再動用再拿走的機會。」
為了保住民眾血汗錢，銀行必須跟時間賽飽，在建商捲款潛逃前，凍結帳戶。楊明學說：「這筆錢雖然是消費者繳出來的錢，可是不要忘記，這個錢是交給建商的，所以建商背後，會不會有營造廠想要來要這筆錢，債權人也可以來扣這筆錢。所以我有跟消費者提到說，不要急著上新聞，就商定7月27號，等於是不到一個月時間，就召開受益人大會，了解整個程序，了解整個過程以後，把所有餘額按照比例發回。他們拿到有快到6成的金額，所以他們也覺得放心了，一個月之內，他們的錢就把它拿回去。」
即時凍結帳戶，防堵建商挪用，一旦爆發爛尾樓危機，消費者第一時間提出消費申訴，確認建商無力續建，便可通知金管單位禁止撥款，這是民眾自保的SOP。但過去繳納的款項，仍無法保證全額退回，面對層出不窮、無預警爆發的爛尾樓危機，主管機關如何協助民眾主動避險？
台北市政府地政局地權及不動產交易科科長洪于佩說：「搜尋台北地政找房+，點擊進入台北地政找房+的網頁，接著點選行政區，打關鍵字就可以到您想查詢的建案。點選進去之後它會出現這個建案的名稱跟位置，無論是建案的資訊，跟建案的地點標示，上面都會清楚地顯示。」
洪于佩說：「消費爭議整合查詢2.0，選擇的時候有一個開發業者，我們會針對來申訴消費爭議的件數，裡面和解幾件。再來是爭議的原因，終止委售或是買賣契約建商倒閉，完整地列出來。」
透過大數據整合，主動揭露建商爭議事蹟，避免民眾踩雷，這是台北市地政局，率全台之先，建置的預警系統。根據統計，2021年至2023年，台北市房地產消費糾紛案件，逐年從48件遞升為74件，而交屋延遲更連續3年 蟬聯 爭議主因。
洪于佩說：「我們目前的保護措施，說實在的應該是預防勝於治療啦，我們現在只能先用地政局的資料，幫大家做一個最大的保障，然後做一個爭議履歷業者的查詢。這也是我們希望能夠提供消費者，在購買預售屋前，能夠做參考的資訊。」
買屋成家，是許多人一輩子的夢想，建商開發過程中，負責核貸、放款的銀行端，又該如何替民眾監督把關？楊明學說：「一開始要做這個案子的時候，我們會針對建設公司，這位建商負責人，去看他的信用狀況。在聯合徵信中心裡面，有什麼跳票，或是說有一些欠款的紀錄，基本上我們就會拒絕了。」
健全審核機制，剔除不良建商。楊明學說：「銀行在防範爛尾樓的情形，扮演很重要角色，銀行因為掌管他的錢，信託也掌管他的土地等等，所以要洞燭先機，而且要非常主動，要有同理心去幫助消費者。」
目前政府透過包括價金返還、價金信託、不動產開發信託、同業擔保及工會連帶保證等，5種履約保證機制，保障消費者權益。但這5種機制，不但無法保證建案續建，民眾也不一定拿得回血汗錢，問題就出在清償順序。楊明學說：「法令上目前還沒有那麼200%，可以保障到消費者。其他所謂關係人、債權人、營造廠，他們其實可以動到這筆錢。」
洪于佩說：「如果說其他債權人的動作更快，導致他銀行的帳戶被做假扣押強制執行，那其實消費者的權益，就相對地很難被保障到。」楊明學說：「如果法令能夠再追加說，確定這筆錢就是消費者的，不是所謂債權人或營造廠的，那這部分我覺得就更完善了。」
調整清償順序，優先返還買家，面對缺工缺料及物價上漲衝擊，台灣爛尾樓風暴，是否將越演越烈？這處鄰近捷運站，位處台北大安區黃金地段的建案，2023年也無預警停工，是否續建還有待觀察，除了爛尾樓危機，近日引爆消費者恐慌的還有這件事。
陳沿佐說：「台北地區建地有限，因此大台北地區超過65萬棟，屋齡超過30年以上的老舊建築，成為不少建商鎖定的目標。但是台北市議員日前接獲檢舉，發現有一名，自稱是都市更新推動人員的男子，挨家挨戶要求民眾簽下都更同意書。住戶一查竟發現台北市政府，根本就沒有委託任何的單位，自行舉辦都更說明會，因此懷疑是不是有都更蟑螂，正在民間橫行。」
律師張睿紘說：「工程蟑螂，顧名思義就是他們拿著工程款項，結果不好好地去把後面的工程完成，甚至連做都不做，然後到處橫行肆虐就像蟑螂一般。近年滿多民眾來跟我們陳情，碰到這個問題，所以我認為這個趨勢是有在增加的。」
近年包括北投泊山妍、大同區嘉源埕驛，全是危老都更案，也全成了爛尾樓。事後律師發現，建商倒閉前，早有符合都更蟑螂特徵的蛛絲馬跡。陳建州說：「其實嘉源(建設)，他在5月分的時候，就已經開始把一些資產做轉移了。承購戶他們7月初的時候，收到(解約)簡訊的時候，其實第一件想到的事情就是，你不是5月分才跟我講說，要支付開工款，怎麽現在過1個多月了，你就跟我說，房子蓋不出來要爛尾了。」
張睿紘說：「工程蟑螂的話，典型的有三大特徵，第一大特徵是他們會用各種藉口，來拖延工期。第二大特徵是他們會一直說，周轉不靈，是不是可以提前支付後面的款項，通常這種情況之下，民眾就會覺得反正這些錢後面也是要付，那我就先付，那這麼做就正中這些工程蟑螂的下懷，他們就有機會捲款潛逃。」
工程蟑螂警訊，假藉拖延工期；工程蟑螂警訊，要求提前繳款；工程蟑螂警訊，頻繁變更帳戶。進一步檢視泊山妍承購契約，發現信託專戶委任銀行，曾變更高達3次之多，在律師眼中，頻繁變更繳款帳戶，也是工程蟑螂警訊之一。
張睿紘說：「第一大可能，就是他本身就是詐騙集團，他就是要來騙的。那第二個可能的話，代表他本身已經有一些工程上面的糾紛了，所以他被其他的消費者提告詐欺，導致帳號被凍結。其實政府，是不是可以考慮完善黑名單的機制，今天這個業者如果跑路倒了，那他又去借殼上市另外一間公司，這種情況之下，黑名單就要發揮真正的過濾跟保護機制，來去防堵。」
續建爭議公權力怎伸張？除了從源頭防堵爛尾樓事件，續建機制也該一併檢討。樹林凱旋大苑承購戶A先生說：「目前看起來這個寶嘉聯合開發，他一直陸續在進行施工的動作，而且看起來，整個施工的進度是滿快的。」樹林凱旋大苑承購戶A先生說：「其實五味雜陳，因為去年(2022年)初的時候，原本的舊建商沅臻，他在施工的過程中，常常有停工的現象，然後10月就通知我們，他們已經破產要解散。」
家住樹林，41歲的A先生，2021年看上鄰近學區及百貨商場的建案凱旋大苑，卻沒想到房子還沒完工，建商就無預警倒閉。2022年12月住戶召開受益權人大會，同意由寶嘉聯合開發公司續建，卻沒想到因此引爆新的糾紛。
樹林凱旋大苑承購戶A先生說：「高達將近92%承購戶同意他續建，所以他才拿到我們續建的權力，後來寶嘉聯合開發，不知道為什麼遲遲都沒有通知我們承購戶換約。現在寶嘉聯合開發，他說他沒有承受沅臻跟原承購戶的合約，所以他不用對承購戶負責。另外一方面，寶嘉租賃也以地主不願意負擔利息，就是借款的利息為原因，要拍賣這個土地。」
事後A先生向消保單位提出申訴，找來銀行及建商協調，但續建開發商態度強硬，不願承認原購戶資格。當我們採訪到一半，工地人員突然靠近關切。記者陳沿佐VS.樹林凱旋大苑工地人員說：「(他們是承購戶耶)，承購戶現在我們是寶嘉，我們不是沅臻的，我們現在已經是寶嘉，(但不是已經轉移了嗎)，對啊，(所以那不就是應該他們還是承購戶嗎)，承購戶還未定的啊。」
工地人員一席話，透露凱旋大苑續建，產權歸屬出現巨大爭議。不願再有下一個受害者，民眾期盼政府伸張公權力，保障消費者權益。樹林凱旋大苑承購戶C小姐說：「所有你遇到爛尾樓的狀況，只能求助消保官。其實這很不合理，因為政府既然是一個具有公權力的刀，你拿著尚方寶劍，不是就應該要保護人民嗎。」
期盼已久的家成了爛尾樓，恐將賠上民眾一輩子的青春與積蓄。政府及銀行端，預警把關是否完善，續建措施是否健全，牽動台灣房市健康，更攸關你我的未來。