打破限貸魔咒！專家教戰「一招」房貸可到八成
好房網News記者林和謙／台北報導
受到央行第七波信用管制影響，去年9月20日後交屋的購屋人恐面臨貸款成數減少、交屋困難的窘境，多數建商會提前洽談數家銀行爭取貸款水位，不過，購屋人本身的貸款條件仍是關鍵所在。台中資深建商「聖揚機構」考量到不動產涉及產權、稅務、法律等層層問題，又遇到法制規定轉換期，特別與專業地政士合作製作交屋教戰守則，購屋者的房貸成數從五成變成八成並非不可能。
聖揚機構經理陳永翔指出，房市經過2023年7月與2024年9月兩波重大變革，手上已有預售屋的客戶面臨跨新舊法規，難免會有諸多疑問，加上一般民眾較難透過專業管道取得諮詢服務，若能為客戶事前做好功課，有助交屋流程順利、減少客戶焦慮感，對未來有購屋計畫的人也能及早做好規劃。
特別是去年9月20日後央行實行的限貸令，限縮名下第二戶住宅貸款從最高六成降為最高五成，且名下第二戶住宅採全國歸戶計算，很多跨縣市購屋人從「首購」變成「購買第二戶」，從字面上定義就有三成的貸款差額。對此，地政士莉莉王提醒購屋人，若是屬於夫妻已有第一戶住宅，採共同登記，一方為借款人、另一方為保人，「購買第二戶時可改由沒有貸款方的配偶做借款人，仍可申請最高八成貸款，但無法享有寬限期」。
如果無法適用上述情形，央行對實際換屋需求者有鬆綁規定，如簽署切結書一年內出售舊屋，就不受第二戶限貸五成約束，同時還可有最高八成貸款與寬限期。如果沒有出售舊屋計劃，在2023年7月前購買的預售屋還可以換約轉售，購屋人在評估貸款條件後若決定放棄購買，也要向建設公司詢問換約最後期限，把握時間及時處理。
陳永翔提到，2023年7月之後的預售屋禁止換約轉售，但可轉讓配偶、直系、二親等內旁系血親，不過已有部分建設公司在預售合約明定全面禁止轉售，沒有排除條款，提醒購屋人在簽訂合約時詳閱合約條文，以避免日後爭議。
此外，隨著微型創業風潮盛行，許多小本經營的自營商往往未能妥善準備薪資證明，也缺乏完整的報稅資料，即使帳戶中有數十萬元存款，在實務上仍難以獲得銀行認可，未必符合銀行的申請條件。陳永翔特別提醒，申請購屋貸款的關鍵在於借款人的自身條件，購屋者應有意識的提前規劃，盡可能提升自身的貸款條件。地政士莉莉王也列出提高貸款條件的「三大原則、四大步驟」，包括提高自身財力證明、信用狀況、與銀行多互動…等，完整教戰內容可到聖揚機構官網查詢。
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