自住客買房，痛點是什麼？小宅、噪音、高齡化…解方曝光
隨著政府打房政策，投資客已撤退房市，剛性自住買盤成為市場主力，因此除地段外，自住客更重視居住價值，從建材品質、節能設計、隔音工法等細節、甚至有無綠建築、抗震等國家級認證也成為購屋標準。對此，專家建議，開發商只要掌握六大面向提升居住附加價值，就能解決居住痛點。
文／翁嘉妤 圖／冠軍建材、哲空間室內裝修公司
國內房市短短一年內從火熱到冰凍，交易氛圍明顯轉冷，根據中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會日前公布最新調查數據，自去（2024）年7月，截至今年5月，民眾的購屋意願從77.6％降至僅剩38.5％，不僅數據一路探底，甚至與不願意購屋比例出現死亡交叉，房市熱度與過往相差甚遠。
全聯會智庫會長張欣民指出：「現在銀行對於購屋者的財務狀況審核趨於嚴謹，因此貸款資金取得不易，讓國內的買氣呈現低迷狀態。」也因此，現階段進場者多為真正想要安家立命、有自住需求的買家，對於物件的選擇，也比過往更加謹慎，甚至將居住附加價值視為購屋準則之一。
標章成準則 乾掛工法利節能
「內政部日前規定新建的社會住宅都必須符合綠建築銀級以上、智慧建築和耐震三大標章，這項政策背後更深層的意義，是民眾對於選擇綠建築的意識已經更加成熟。」張欣民以政府規範角度出發，道出民眾篩選物件標準的轉變。
事實上，綠建築不僅已是當前住宅市場中的一大趨勢，隨著全球對於減碳、節能、可持續發展的重視，綠建築的認證標準，更成為了居住附加價值的第一個衡量面相，也是住宅是否符合現代需求的一個重要指標。
這不僅意味著建築在施工過程中所使用的材料和工藝，需要符合環保標準，還包含建築完成後，如何通過設計和技術提高能源效率，減少碳排放，儼然成為國內房市的發展方向，更是民眾購屋時的判斷準則。
對此張欣民舉例，外牆乾掛工法可以保留住熱氣層，不僅能有效阻絕室外高溫、降低室內溫度，同時也有利於取得綠建築標章，提高居住的附加價值。而對於民眾而言，居住在運用乾掛工法的建築內，除了環境更加舒適外，也能降低如冷氣等這類高耗能設備的使用頻率，達到節能減碳效果，進而減少日常生活的電費支出。
嵌入隔音墊 降噪一勞永逸
此外，近年來經常爆出因噪音擾鄰而產生糾紛的社會事件，因此隔音品質也是現今購屋族群關注的重點之一，雖然早在2021年政府便於《建築設計施工編第四十六之六條》明文規定建商須提高樓板的降噪效果。然而，張欣民指出，因缺工缺料問題日益嚴重，建築成本年年上漲，因此有部分建商礙於成本考量，會選用SPC仿木地板的材質施作。
該地材雖具有美化室內裝修效果，但隔音功能有待商榷，甚至材料的完整性也會影響隔音效果，且日後一旦更換表面材料，便會完全失去隔音降噪效果，這不僅無法達成永久性的隔音，同時也容易限制民眾二次裝修的選擇。
張欣民建議，可以濕式工法施作樓地板，雖較費工、造價也稍高，但此工法最大的優勢在於，隔音墊為永久嵌入樓板結構當中，形成系統性的隔音設計，可從根本上避免因隔音不足而引發的鄰里糾紛，因此即便進行二次裝修更換表面地材，也不會影響隔音功能，打造真正安靜舒適的居住空間。
小宅成主流 靠建材延伸空間
隨著民眾對生活品質的要求提升，以及需求的多樣化，居住附加價值的第三面向則為，從過去單純注重功能性，轉向強調居住的舒適度。特別是在開發越來越飽和與房價飛漲的背景下，住宅型態趨向於高密度與小坪數，因此，如何在有限的空間內，提供最佳的居住體驗，成為建商和設計師的一大挑戰。
哲空間室內裝修公司總監吳宜哲指出：「過去40坪規劃3房，現在20幾坪也要3房，空間壓力更大。」吳宜哲觀察到，同樣坪數，許多小家庭會選擇捨3房改設計為2房，以此增加空間舒適度。
在有限的坪數之下，依照人數需求將空間坪效運用最大化外，如何利用建材達到視覺延伸效果，也是市場轉變的最大特徵，「過去室內裝修喜歡用胡桃木這類深色的風格，但現在因為空間有限，大多喜歡運用如灰白色階或是橡木等淺色系，放大室內空間。」吳宜哲說道。
大磁磚一致性 淺色放大視覺
除了顏色有效改善小空間的擁擠感之外，建材的選擇也會決定整體的延伸性，張欣民認為：「採用大規格磁磚就是一個好方法，它可以有效降低牆面與地板之間的複雜接縫，營造流暢、延續的視覺效果，讓室內空間看起來更寬敞，也更具整體一致性。」除了室內，大規格磁磚也能應用於公共空間，提升開闊感與完整性。
吳宜哲進一步補充，巧妙利用設計、建材讓整體空間看起來更寬廣外，隨著現代人生活節奏變快，居家空間的使用方式，也變得更靈活與多功能。例如在客廳角落設計可收納的摺疊式書桌，或者設置可切換用途的拉門空間，白天當書房、晚上當客房，在有限坪數裡創造更高的效益，同時反映出現代人對彈性空間的重視程度正在提高。
超高齡來襲 防滑磁磚成趨勢
國內面對超高齡化社會的來臨，提升居住安全性也成為購屋族群心目中的附加價值，張欣民特別點出，浴室和陽台等區域的止滑效果至關重要。「在這些區域一定要採用具備止滑效果的磁磚，才能防止意外事故發生，讓家中的長輩住得安心，這更是當前市場上的一大趨勢。」
吳宜哲也分享，許多客戶會主動要求將無障礙設計融入居家環境當中，如衛浴空間的扶手、轉角防撞設計、門框和窗戶的寬度等，都成為了提升居住品質的重要指標。畢竟對於老年人或有特殊需求的家庭來說，房屋的安全性已經不僅僅是防盜問題，還包括如何避免日常生活中的意外傷害。
擁抱科技 提升居住舒適性
此外，科技的進步，智能家居系統也已成為提升居住價值的重要元素之一，像是AI智能照明、家電，甚至是安全防護系統，這些技術的應用也可提升居住的便利性和安全性。
對於現代購屋族群而言，不僅能增強生活的舒適性，還能讓居住空間充滿科技感和現代感，同時也成為了未來房市新的競爭優勢。以新建案來說，建商若能在設計和建設過程中融入更多智能技術，除了能夠吸引更多注重科技的年輕購屋族，也能為整個市場注入新的活力。
「現在的住宅設計師會更加注重這些細節，確保每一個住戶都能夠安全、舒適地生活在家中，無論是老年人還是有小孩的家庭，這些設計的完善，對於提升住宅價值和市場吸引力來說，都具有市場獨特性。」張欣民觀察。
儘管當前房市充滿挑戰，購屋族的需求也正在發生變化，相較過往更重視居住上的附加價值，但這對於開發商來說，無疑是一次重新定位和創新設計的機會，若能掌握以上統整六大面向、洞察市場需求，精準把握居住價值的提升方向，將有助於在激烈的市場競爭中脫穎而出。
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