實地參訪「晶華MORI」都更案樣品屋的心得報告(一)

「晶華MORI」六大主要特色︰
1.結構採用SC鋼骨＋美國航太制震，並且在建築規劃上取得「銀級綠建築」、「智慧建築」與「A級通用設計」三大標章認證。
2.地上層採SC鋼骨構造，地下室採連續壁工法＋地中壁。
3.使用Taylor Devices制震阻尼器，係數提升至0.264g，可抵抗六級烈震。
4.各層樓地板加厚至18公分；其他建材配備，如加拿大原裝靜音樓板墊、英國排水通氣防疫系統、YKK水密氣密窗、6+6mm膠合low-e玻璃、歐日進口廚衛等，選材用料堪稱上選。 
5.採用UD通用設計，例如社區無障礙空間，玄關門檻降低並採大斜角設計，浴廁、廚房、陽台做到零門檻，室內門寬度足容輪椅進出等，以因應高齡化社會年長者之實際需要。
6.將「信託管理」列入保障購屋權益之一環，藉以增加彼此之間的信賴。
Q中籤率五．五％，為實現居住正義，位於松山區健康路民生社區五○七戶的健康公共住宅，因地段優越，再加上租金為周邊行情八五折，甫一推出便一屋難求，不過入住不到一年卻傳出工程品質欠佳，首先是屋內管線設計不良，導致漏水、積水問題不斷，近日又傳出五樓露台落地窗不明原因爆裂。健康公宅係由台北市政府規劃興建，怎會問題層出不窮？想請教莊教授，在目前房價下跌過程，不少民眾也想在此時購屋或換屋，應如何避免挑選到施工不良的瑕疵產品，而衍生無窮後患？

A:雖然現在的施工品質已大幅提升，健康公宅在公家機關監督之下，卻仍問題頻傳，令人備感訝異。
此外，雖然主管機關宣稱已建構「履約保證機制」，惟最近基隆卻傳出建商一屋多賣，讓消費者一輩子的積蓄付諸流水，這當中顯然是原先設計保護消費者的履約保證機制失靈，導致動輒上千萬的房子，卻仍潛藏諸多交易風險。
除履約保證外，另一交易資訊透明用以保護消費者的「實價登錄」機制，也同樣處於當機狀態，並沒有真正保障消費者「知」的權利，其因在於現階段實價登錄仍隱含著「不真實」的交易價格，再看看消費者保護法施行細則，連帶責任「落落長」的條文，卻還是難以阻擋預售建案的「模糊坑洞」。
顯然，買賣過程交易資訊不透明，就是最大癥結所在，最近內政部規劃翻修實價登錄法規，其中一大重點便是要明確公布門牌號碼，不能只是提供區段化、去識別化資訊，可惜的是這一點已遭排除，因此，未來消費者購屋之前還是得勤做功課，方得明察秋毫，自求多福！
實地訪查─丹棠機構的「晶華MORI」都更建案
要如何避免買到瑕疵產品？購屋前的必修功課不能偷懶，尤其是預售建案樣品屋，因尚未施工，購屋前如不能深入了解，完工交屋時就可能衍生諸多意想不到的糾紛。
然而，要如何精挑細選，如能經由實例解說，當更能直接深入了解，近日正好參訪由「丹棠機構」規劃興建，每戶坪數約二十一至五十八坪，總計十八層，一層約八、九戶，位於天津街與長安東路交叉口，鄰近捷運中山站的「晶華MORI」都更建案。該機構自二○○三年起，基於推動都市更新相同理念的專業人員組成，並積極擷取日本都更推動經驗，希望能引領台灣都更更上層樓，因此，格外重視品牌信譽與工程品質。

內、外部結構與設計
此次參訪「晶華MORI」的樣品屋，除實際了解該建案係採SC結構(Steel Construction)，具有較強的韌性，藉以抵抗高處強風或地震的特色，一般建案因考慮造價較高而較少使用。其次，內部更設計安裝「制震」阻尼器，讓居家安全多一層保障，此外，樣品屋特別之處，在於陽台高度、寬度、門寬，或是馬桶距離牆面的位置等，都按照施工設計圖的尺寸以虛線清楚標示，讓參觀客戶能夠一目了然。
另外，陽台與室內之間規劃沒有高低落差隔閡的無障礙空間，即為因應高齡化社會的需要，讓有輪椅需求的長者增添生活便利性，此外，廚房的設備也善加利用水槽下的有限空間，創造多層的使用空間，加上安全鎖功能的櫥櫃，放置具有危險性的刀叉，也不忘防止小孩暴露在未知的危險當中。

許多過去原本手中就有房產的民眾，想趁此刻房價下滑過程以小換大，雖然賣價未必滿意，但也因為買價同樣較低，而出現換屋利基點，本建案諸多特色相當符合此一需求。
以下僅針對本都更案臚列十大觀察心得，以供參考︰

一、地理位置
本案所在位置，如以方圓一公里之交通動線，距台北車站約七百公尺，並且距中山捷運站僅四百公尺(詳請參閱附圖)，其次亦可再就周圍一、兩公里內的其他建案，查閱內政部實價登錄平台，或住展雜誌與各大房仲公司網站資訊，即可充分掌握預售或成屋房價之比價基礎。
二、生活方便性
本建案因距離晶華酒店很近，因而取名為「晶華MORI」，除周邊有晶華酒店、大倉久和酒店、老爺酒店等五星級飯店，天津街更充斥不少特色小吃，而鄰近捷運紅線的中山站，附近也有許多公車路線經過，除交通便利外，周邊林森公園及學校等都是生活機能便利的表徵。
三、基地形狀
可藉由設計圖說或參觀樣品屋，實地了解基地現況，本案面寬逾五十米，三面臨路，因此各戶格局方正，通風、採光則與面積大小有關，分別為單面、兩面或三面採光。其次，基地後側退縮四米用以規劃人行步道，並兼顧車道動線，一則拉大防火巷間距，再則與鄰屋保持適當距離。

至於一般購屋者較關心的周遭環境問題，通常會依「路」、「街」、「巷」的順序，逐一檢視左鄰右舍的棟距，基地臨中山北路一段八十三巷退縮二米，同樣用以規劃人行步道，至於各樓層高度與景觀也會牽涉鄰棟的樓高，這些問題只要現場實地觀察，即可一目了然。
四、基地368坪，規劃109戶，規模適中
產品規劃方面，單層規劃八至九戶，每戶二十一至五十八坪，二至三房為主，適合首購或換屋需求。土地使用分區為商四特，一至四樓規劃一般零售業，五至十八樓一般事務所十五戶，至於集合住宅則為八十八戶，合計一○九戶。
五、地上與地下樓層規劃
本建案地上十八層、地下五層，雙向出入口坡道式停車位，行車動線分明，井然有序。
六、SC結構，比RC結構更耐震
台灣位處環太平洋地震帶上，有些地區還潛藏土壤液化與斷層等風險，因此，購屋者愈來愈重視結構安全，如再審視日本近年漸朝百年建築與可供三代居住使用角度觀察，再衡量台灣當前的高房價，本建案採用較為耐震的SC結構，實乃迎合時代潮流所使然。
七、公設比約35%

【範例】
主建物面積︰24.60坪 
附屬建物(陽台)面積︰1.06坪
共有部分面積︰13.91坪 
合計︰39.57坪
公設比=13.91坪/39.57坪=35.15%
一般而言，公設比大小與基地面積及規劃設計息息相關，常見預售建案公設比低於三○％就打出「超低公設比」的文宣，是否真實仍有待查證，本建案依實際設計圖說誠實揭露，購屋者也可自行計算。
八、檢視「總配置圖」

就總配置圖與現場基地相互對照，即可清楚了解建築規劃與公共設施所在位置，其次，空地比與庭園造景等也可一覽無遺，另外，對於一些較重視「起家厝」的都更戶也才能有較明確的居家方位選擇。
九、檢視「平面配置圖」
就「平面配置圖」加以檢視，各戶居家格局方正，幾無走道浪費，可謂經濟實惠。唯一缺點為小坪數規劃，房間較小，並且通風採光較差，此外，有些戶別也未能兼顧廚廁正確位置。
十、品牌信譽
丹棠機構既由推動都市更新相同理念的專業人員組成，並積極擷取日本都更規劃與施工經驗，再加上「信託管理」機制加持，一般咸認品牌信譽廣獲認同。