央行沒再開水龍頭，新聞稿埋伏筆…房仲：房貸荒民怨仍在、房市景氣低檔徘徊「看看12月是否有解」

彭蕙珍

圖片 彭蕙珍攝 提供

中央銀行周四（9/18）召開理監事會議決議，利率連續6季不變，也沒有鬆綁房市信用管制措施。房仲業者表示，面對房貸荒民怨，央行仍選擇以不變應萬變，後續房市景氣預估也將持續在低檔徘徊。 中信房屋研展室副理莊思敏表示，若房市持續降溫，房價也出現合理修正，央行最快可能要等到今年12月理監事會議，才會重新評估並考慮調整相關政策。 住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨指出，央行在新聞稿中仍埋下伏筆，有了換屋族放寬至18個月的前例，日後也可能在非理監事會期間針對特別族群進行放寬。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，先前升息循環時，美台兩國的調整幅度有相當落差，美國11度升息的幅度高達17碼，台灣只有3.5碼。

由於升息的步調走得比美國保守，在轉為降息時，台灣央行也不急於一時。因此去年9月美方降息2碼時，央行就沒有跟進。

再加上國內經濟發展仍屬平穩，降息釋出資金催化投資的必要性不大，因此本次央行理監事會議的利率連六凍，與市場預期一致。

央行不鬆口　房市「量縮價緩」築底盤整

在信用管制方面，房貸荒讓金管會鬆綁銀行法的放款天條，對於新青安開綠燈，使外界預期央行應會跟進放鬆房市管制，但央行卻如鐵板一塊，沒有任何調整，讓各界的期望落空。

張旭嵐指出，因購置住宅貸款餘額持續上升，不動產授信風險居高不下，讓重視金融穩定的央行，沒有大動作調整信用管制，對於不動產放款集中度的銀行自主管理也沒有絲毫鬆口。

因此，房市的信用資源仍緊縮，等不到活水挹注，所以年底旺季不旺，市場短期內依然會處於「量縮價緩」的築底盤整。

「Lesson」還不夠深刻 房市還有修正空間

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，此次央行仍按兵不動，主因是自疫情後多次打房，已令全台買氣跌入谷底。

不過，房價仍未明顯修正，若貿然鬆綁恐再助長熱度。因此，先將其列入「留校察看」名單。此外，目前全球局勢仍不穩，因此央行先站穩腳步，以減緩未來黑天鵝衝擊。

徐佳馨指出，央行按兵不動的策略下，更值得注意的內涵是，面對關稅後座力，手上必須有更多籌碼因應。

同時，面對房地產業者們的殷殷期盼，或可是央行覺得「自用放生」應由金管會與銀行第一線執行，相較於整體市場，「Lesson」還不夠深刻，應還有修正空間所致。

房市盤整　換屋族仍難貸款

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市還是會維持盤整格局，換屋族貸款還是相對困難，但首購政策相對支持，自用當道格局不變。不過，年底是銀行自主實施屆滿一年，到時候政策方向會更清楚。

曾敬德說，央行也表示，不動產放款集中度下降速度緩慢，所以維持還是維持本來管制政策不變，背後新青安與首購等量體較大，但排撥的問題會給予協助。

至於調降存款準備率並無法解決排撥的問題，但關於市場反應購置預售案，交屋時漲過豪宅線的貸款成數問題，則是要回歸到契約規定，若是不可歸咎於買賣雙方，可以主張解約或分期付款。

至於面對現在的交屋潮部分，央行資料推估，根據實價登錄預售屋成交建案資料，預計於本年完工交屋者約13.5萬宅，其中下半年完工者約6.9萬宅。

假設上半年完工者都已完成分戶貸款作業，且下半年完工分戶購屋貸款（本文推估總成交金額約6,789億元）平均貸款成數為7成，貸款需求約4,752億元。

15家本國銀行預計可承作4,757億元，加上其他銀行、基層金融機構及壽險公司都可承作房貸，全體金融機構之資金動能，尚足以支應本年下半年預售屋分戶貸款資金需求。

最快12月 央行才會重新評估

莊思敏表示，本次央行按兵不動，在意料之中。央行自去年起，透過不動產放款總量管制及第七波選擇性信用管制，引導市場回歸理性，以達成「房市軟著陸」。

目前政策才初見成效，市場投機氛圍有所收斂，因此，央行自然不會輕易放寬相關調控，以免再度助長炒作風氣，導致前期努力付諸流水。若房市持續降溫，房價也出現合理修正，央行最快可能要等到今年12月的理監事會議，才會重新評估並考慮調整相關政策。

莊思敏說明，雖然行政院近期已拍板將「新青安」房貸排除於《銀行法》第72條之2的不動產放款比率限制，但央行仍透過控管不動產放款集中度，讓公股銀行步步為營，因此市場資金的釋放效果恐怕相對有限。

展望後市，莊思敏表示，日前美國聯準會（Fed）宣布降息1碼，但因為現階段台灣經濟基本面穩健，通膨預測仍在可控範圍內，預估央行短期內不會跟進降息。

目前國內經濟景氣尚算平穩，台股又頻創高點，為房市提供了較強的經濟面支撐。與此同時，行政院鬆綁新青安政策，加上央行延長換屋族出售舊屋期限，也為市場提供信心面的助力。

隨著年底傳統房市旺季到來，市場表現可望有所提升，但因房市管制尚未全面鬆綁，加上川普2.0下國際政經局勢瞬息萬變，後市發展仍需密切觀察。整體來看，當前房市仍面臨挑戰，市場主力仍以首購族為主，低總價產品相對較有回溫機會。

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