影響房地產未來走勢的五大重要因果關係

筆者在今年六月出版的新書《房市超狂大預測～“邪惡的第七循環”降臨》，書中特別強調2023年房市第六循環已經步入末升段尾聲，預期今年下半年到2024下半年，房市會進入以盤代跌或微跌的局面結束第六循環，此波微跌的時程不會太久，六都跌幅也會很小，市場在2025年可能就會正式進入第七循環。

未來房市進入新循環的十年中，最大的特色是南北均衡發展，中南部房市大翻轉，在這新的十年房市第七循環中，台灣將會經歷兩岸地緣政治緊張局勢的洗禮，房市有可能會有短線大起大落的震盪走勢，但終將回歸到基本面的發展軌道上，預測未來房市長線發展將有五大因果趨勢，而產生十大結構性的重大改變。

筆者在新書中，分析未來房市將會有五大因果關係的影響而產生新的變局，具體內容分述如下：

(一)都會蛋黃區擴散，導致潛力蛋白區大翻身：未來購屋新的熱區將會是：「潛力蛋白、潛力蛋白、潛力蛋白」。主要原因是大都會地區交通建設不斷擴張與連結發展，都會無形中逐漸擴張，蛋黃區也隨之逐漸擴大，蛋黃人口逐漸流入周邊潛力蛋白區，一線之隔與一河之隔的蛋白區房價大翻身，而大都會概念形成後，蛋黃與潛力蛋白區界限逐漸模糊化。「LOCATION、LOCATION、LOCATION」成為傳統的購屋口號，「潛力蛋白、潛力蛋白、潛力蛋白」才是購屋熱門的新趨勢。

最明顯的例子就是大台北都會的形成，台北市捷運網連結新北市的三環六線與台北桃園的桃機線，加上高鐵串連，台北的都會蛋黃就逐漸擴大到桃園，形成大台北都會，人口也逐漸由台北移居新北，由新北移居桃園，因此，近年六都人口淨流入桃園居冠並不意外，而房價只有台北三分之一的桃園市，也將是未來北台灣受惠都會擴大最具發展潛力的城市。當然，未來的中台灣與南台灣也有機會因交通建設的連結，形成大台中都會與大高雄都會。

(二)南北建設均衡，導致中南部房市大翻轉：全台南北都會因建設資源逐漸均衡，加上高鐵經濟帶動全台一日生活圈形成，房市基期低的中南部腹地大、可塑性強，房價因此大翻身，此種現象在房市第六循環中發酵，並將持續延伸到第七循環，透過政策的支持，中南部建設大力推動，加上近年高科技產業鏈南移，帶動生產力與就業人口，未來，中南部房市發展前景將持續翻轉十年。

(三)購屋者喜新厭舊，導致老屋進入淘汰期：兩代不同堂趨勢造就新一波首購剛性需求的主流時代，首購年輕人喜新厭舊，新屋與付款輕鬆的預售屋獲得青睞，中南部透天厝年輕人不但買不起，同時也不合潮流，因此新建小坪數高樓大廈成為市場主流，加上智能建築推陳出新，四十年以上老屋將掀起一波換屋潮，長線全台每年交易量，新屋佔比將由三分之一轉為二分之一以上。未來，是新屋排擠老屋時代，老屋若無法都更就會越來越不值錢，房屋的空置率就會由新屋轉移到老屋，趨勢會越來越明顯。

(四)低總價市場居高不下，年輕人買不起，導致租賃市場崛起：房價居高不下，高價市場漲不動，而低總價市場居高不下，年輕人購屋能力越來越降低，五年、十年後，六十年前嬰兒潮時代出生的人口大都屆齡退休，未來幾年勞動力將大幅衰退，老年人只能以房養老，再也沒能力幫子女購屋，年輕人在期望落空狀況下就會放棄儲蓄，更沒有能力購屋，變成以租代買時代，租金將會節節攀升，租賃市場將會大崛起。

(五)建築業重資產將死，導致輕資產服務整合業將興起：輕資產與微利時代，非製造業之重資產已死，建築產業將淪為風險高的代工業，經營型態將轉型為輕資產模式。尤其近年兩岸地緣政治趨於緊張局勢，整體重資產投資需求下降，建築業者投資風險管理趨向保守，土地需求降低，囤貨量也縮減，部分業者朝向整合服務平台的經營商業模式，透過垂直分工水平整合，開拓更廣的建築服務產業領域。

輕資產的模式經營，包括合建市場的領域擴充，在景氣下修時最適合推展，包括旅館業，任何建築相關商業設施都可納入輕資產包租代管的範疇，同時也可避免國內外地緣政治與金融風暴所引發的大風險，未來數年台灣的境外投資將有可能暫時縮減，台積電近年往美國、日本、德國投資設廠，其實說穿了，就是分散投資風險。

綜上所述，五大因果關係，導致都會不斷擴充、南北區域發展變動、購屋行為模式不同、租賃市場崛起與輕資產微經營模式盛行，這五大因果關係也將促使未來房市產生十大重要的變革，筆者也在新書《房市超狂大預測～“邪惡的第七循環”降臨》最後一章提出33大項預測來詮釋這十大變局的發展趨勢。(詳細內容將於下期周刊專欄中待續……)