房市降溫後量能回穩？達永董座莊政儒：今年交易量可望小幅回升 央行短期不再收緊

文／朱福山

隨著房市在信用管制與高利率環境下進入盤整階段，市場關注今年交易量是否觸底回升，以及央行下周理監事會議是否會再度調整房貸政策。對此，達永建設董事長莊政儒認為，從長期市場結構觀察，台灣房市交易量已接近歷史低檔，今年有機會出現小幅回升，但在成本壓力仍高的情況下，房價出現明顯修正的機率並不高。

莊政儒擁有台灣大學財務金融系、北京大學經濟學碩士學位，並赴美國紐約大學（NYU）攻讀碩士，長期以財經視角觀察房市。他指出，若以過去二十多年台灣不動產市場的交易量來看，每年建物買賣移轉棟數約32萬至36萬棟可視為正常需求水準。

然而2025年的交易量僅26萬餘棟，寫下自1991年統計以來、史上第3低水位記錄，但他認為，即使考量人口減少因素，市場的「基礎需求」應仍在，只是被政策或市場環境暫時壓抑，並非真正消失。「房屋價格沒有持續上漲，這些被壓抑的需求仍會逐步釋放。」他說。

今年房市量能可能小幅回升

對於今年房市走勢，莊政儒認為，在股市維持高檔與央行政策未再進一步緊縮的情況下，市場量能有機會比去年略為回升，但幅度不會太大。

「如果去年已經接近低點，今年交易量可能回到接近正常區間的邊緣，例如28萬至30萬棟附近，但仍要看各區域供給量。」他表示。其中，區域供給量將是影響價格的重要因素。「供給量越大的區域，價格讓利空間會比較大；供給量少的地方，價格調整空間就有限。」莊政儒說。

成本壓力高　雙北房價難大幅下修

近期市場上頻傳「建商讓利」說法，不過莊政儒認為，實際上建商能夠降價的空間並不大，尤其是近3、4年取得土地的案子。他指出，近年土地價格與營建成本大幅上升，導致新案開發利潤被壓縮。很多案子的利潤率可能只剩約15%左右，若在這種情況下再大幅降價，建商往往只能選擇延後推案，而不是直接降價出售。

此外，近期國際局勢不確定性也讓營建成本更難預測，部分建材廠商甚至暫停報價，等待原物料價格波動明朗後再重新定價。「有些廠商現在乾脆先不報價，因為不知道下一波原物料會漲多少。」他說。

央行理監事會議　短期不太可能再收緊

外界關注下周央行理監事會議是否會再度調整不動產信用管制。對此，莊政儒判斷，央行短期內再收緊政策的可能性不高。他指出，央行觀察的重要指標之一，是不動產放款占整體銀行放款的比例。目前該比重相較於過去高點已有下降，因此在金融風險角度上，壓力已略為緩解。

至於利率政策方面，他認為央行仍會以通膨為主要考量。「升息通常要看到CPI連續上升2季以上，央行才會跟著調整利率。」他說。

房價調整關鍵仍在供給結構

談到台灣房價長期問題，莊政儒認為，房價是否能「健康調整」，關鍵仍在供給結構，而非單純壓抑需求。

他指出，台灣目前面臨的是「該有供給的地方不足、不該有供給的地方卻過多」的結構問題，因此房價政策應從土地供給與都市更新制度著手。「如果能透過容積制度與都市更新，讓市中心供給增加，市場自然會形成競爭，價格也會比較健康。」他表示。

整體而言，莊政儒認為，目前台灣房市仍處於政策調整後的盤整期。在需求仍存在、供給成本高與政策未鬆綁的情況下，市場短期內將呈現「量小幅回升、價格區域分化」的格局。

延伸閱讀》
媽祖的移動城堡　接待中心潮味濃
北市信義區千坪都更案 靠『這招』成熱門打卡地標
替年輕人擠進北市蛋黃區 『吉祥‧如藝』超殺低首付
建案影音開箱〉小資住近信義門票？