地產「1新制」上路倒數！成本壓力爆？專家：推動若太倉促恐衍生風險
好房網News記者林和謙／台北報導
台北市立體綠化與「綠容率」新制預定於2026年1月1日上路，年底前申請「掛件潮」與設計調整壓力同步升溫。中華民國都更危老重建協會近日舉辦都更危老實務論壇，邀集建築、景觀、開發與NGO團體代表同台，從計算方法、設計整合、審議落點到維護治理進行全面盤點。與會者普遍肯定政策方向，但也直言若配套不足、執行過急，恐在小基地案型引發成本、工期與可行性風險，並影響都更推動動能。中華民國都更危老重建協會理事長楊謙柔博士提醒，政策目標對於城市降溫與景觀改善確實有助益，但推動節奏若過於倉促，可能在颱風安全、維護治理與營建成本上升等面向會放大風險。
談到陽台外側立體綠化的介面，劉昌煥建築師從設計執行角度回應「是否需與陽台實體區隔」、「住戶動線能否自由進出」等問題，主張在不影響安全與管理前提下，設計應保留合理使用彈性。他表示，綠化不只是景觀，而是合建與融資的一部分，綠化是成本也是投資，可轉為銷售、租金、融資加分。
與談也點出「陽台面積上限」與「外側 2 公尺立體綠化」在小基地上可能出現的空間擠壓，專家建議主管機關應就面積上限與認定邏輯預留討論空間，避免把可行性風險全數轉嫁至設計端。
論壇一開場就回到新制的計算本質。孫佩修景觀設計師說明，綠容率計算邏輯以「綠覆面積」為基礎，再依植栽遮蔭效益加權，概念上是以更貼近體感降溫與都市微氣候的方式，取代過往偏重平面面積的做法，應「先有實設面積，再談遮蔭加權」。
針對陽台／露台綠化常見的「盆栽花缽可否替代花台」疑問，專家也強調仍須回到可量化、可驗收的實設面積認定，以避免日後查核爭議。台灣綠建築設計顧問公司張福仁經理以「台灣綠建築與綠容率新制調整、米高徑判定與設計對策」為主軸，提醒業界，新制分類、係數與門檻調整後，過去舊制的高分經驗不必然能直接沿用，設計端須提早重算、重排策略。
開發端的焦點，集中在小基地案型的可行性。中華都市更新全國總會副理事長劉果以都更危老案件結構出發，指出小基地（常見於第五類）恐面臨「進不了都審／都更審議委員會門」的制度性難題，即使法規文字留有彈性條款讓無法執行綠容率的案子有機會討論，實務上仍可能無從適用。他表示，小基地沒有退路，立體綠化也難有施作空間。理想很浪漫，但維護費很快就會成爭議。他直言，條文寫得有彈性，但第五類根本用不上，不是不能談，是小基地沒有進場的管道，第五類小基地，幾乎進不了門。
臺北市都市更新學會理事長吳厚毅則把衝擊拉回財務與市場現實，他說，綠化、結構、維護與管理要求一層層疊加，最終會回到造價、合建比與售價的承受度；若政策推進節奏與市場循環錯位，可能造成推案停滯、都更動能下滑。一聽到新制將上路，立刻估算營造成本增加多少？結構若加到1.2倍，不是多幾萬元就能解決，別把成本全丟給實施者，一坪換一坪更加不可能，他提醒，造價若一疊加，合建比壓力恐怕就爆。
新北市都市更新學會理事長簡文彥從審議與執行端提醒，法規目標若要落地，必須同步盤點「停車配置與覆土深度」、「屋頂植栽風險限制」、「住戶選屋資訊揭露」…等現場最容易引發爭議的節點。尤其成本上升若未反映在估價與財務模型，將使開發商在協議合建與分回機制上承受更高摩擦成本。選屋分配前，露臺與立體綠化要先講清楚；外面有沒有種樹、怎麼種，都要讓住戶先知道。不先揭露，成形後再改設計只會爭議更多。綠容率的政策概念上，予以肯定，但現實設計限制很多，明年1月1日後啟動新制，衝擊恐比想像大。
楊謙柔博士在總結時指出，政策目標對城市降溫與景觀改善確有助益，但推動節奏若過於倉促，可能在颱風安全、維護治理與營建成本上升等面向放大風險，反而削弱社會接受度。他建議應有更清楚的過渡期與配套，並由公部門建築物率先示範、再逐步擴及民間。他表示，方向對，但推太快恐放大風險，綜合本次論壇多數與會者提出共識性建議：「先公告基準（植栽屬性表）、公部門先示範、先處理小基地例外機制」，並同步補上設計認定、審議作業與維護基金等配套。業界期待透過滾動式調整，把綠容率從「年底趕件的焦慮」轉回「城市升級的工具」，讓都更危老在降溫、韌性與市場可行性之間找到更務實的平衡點。
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