實登價掛售掛半年沒人看？房仲曝市場進入「去弱留強」　點名3物件最難脫手

文／謝曉菁

近年政府打房、限貸政策實施，買方觀望情緒升溫，不少重劃區開始面臨待售量增加、成交速度放緩的情況。對此，有房仲業者指出，市場正從過去「只要有房就能賣」，轉向「產品條件決定去化速度」的新階段。

房產顧問僑烘分享，有位台中屋主陳大哥向他抱怨：「我這間在廍子的三房已經掛半年了，開價明明就跟實價登錄差不多，為什麼連一組看屋的人都沒有？」

僑烘指出，陳大哥從預售開始算的話，這間房已持有4年，原以為房市像前幾年那樣，只要東西拿出來賣就有人搶，但他沒發現，2026 年的台中房市，遊戲規則已經從「只要是房子就能賣」變成「只有好房子才有人要」。

僑烘表示，政府限貸令實施將近2年，「當買方手裡都拿著實登打9折這把尺在無情出價時，如果手上資產具備3種『抗性』，不只要考慮降價，更要考慮這是否為一場資金大逃殺」。

首先是「社區多殺多語境品降價追殺」。僑烘說明，部分新興重劃區因供給量集中，市場上出現大量同質性產品競爭，尤其兩房、25坪左右的主流格局，在同一區域內往往有大量相似產品同時銷售，「買方選擇增加，也壓縮屋主議價空間」。

僑烘分享，幾個月前他幫一位屋主處理一間新交屋案子，當時該社區半年來幾乎「零成交」，且社區內同時有超過20戶待售。此外，鄰近建案同步降價求售，每坪降了10萬元，使該區域價格支撐逐漸鬆動。僑烘指出，一旦市場出現低價成交案例，容易形成新的行情定錨效應，進一步加劇賣壓。

僑烘表示，當下他便直接與屋主攤牌：「你當初的買價1330萬元，現在只要這20幾戶裡，有一戶撐不住斷頭拋售，已1200萬元成交，整個社區的行情瞬間就遭定錨，到時候連1230萬元售出的機會都沒有。」

其次則是「現金流壓力」問題。僑烘指出，不少屋主認為「不賣就不賠」，卻忽略了時間成本。在高利率與長時間銷售周期下，每月房貸利息、管理費與持有成本持續增加，實際上仍在侵蝕資產。

僑烘幫上述屋主估算，若每月房貸利息與管理費約2.5萬元，時間拖越久，本金虧越多；反之，如果現在願意讓利成交，馬上能拿回約250萬元以上的現金，若將這筆資金活化，投入6%殖利率的ETF，每月的被動收入反賺1萬多元，這一來一回，每個月的現金流差距高達 3.5 萬元。

《房市讀懂了》Ep.11／看到捷運蓋好才進場？專家示警：恐買在「出場價」

僑烘直指，在2026年的今天，賣房不是為了獲利，是為了買一張「資金逃生門票」。

第三類則是「隱形成本高、具格局瑕疵之物件」，包括難停的車位、單面採光等，過去在多頭市場較容易遭忽略，但在現階段市場中，買方對產品條件檢視更加嚴格。

僑烘提到，以他近期的帶看經驗，部分買方即使對室內格局感到滿意，但只要車位動線不佳或屋內採光條件較差，成交意願便明顯下降。

他表示，這種功能性瑕疵在多頭市場是小事，在空頭市場則是致命傷，此時競爭力不是打9折，是要降到買方覺得「看在錢的份上，我願意忍」的程度。

針對目前市場狀況，僑烘認為，房市並非全面轉空，而是進入「去弱留強」階段。地段佳、產品稀缺、具備良好流動性的物件，仍具一定支撐力；但供給量過大、產品同質性高，或存在明顯抗性的物件，則面臨較大修正壓力。

僑烘建議，屋主若有出售需求，應重新檢視自身物件條件與市場競爭力，除了參考實價登錄外，也需觀察區域待售量、成交速度與競品價格變化，避免錯失最佳調整時機。