北京觀察》物業撤場潮席捲大陸樓市！官方悄改「住建局」，房地產進入存量時代？

在大陸房地產市場陷入低迷之際，2025年至2026年初，一場由物業管理企業主導的「大撤退」卻如雪上加霜般加劇了樓市陰霾。與此同時，多地住房和城鄉建設局悄然更名為「住房和城市更新局」（簡稱住更局），一字之差，透露出官方從「增量擴張」轉向「存量提質」的政策轉向。這兩大現象交織，引發對中國樓市自救的信號，還是轉型期結構性陣痛的兩大疑問。

物業「撤場」成行業新常態：標桿企業帶頭「斷臂求生」

2026年開年，物業行業標桿企業萬科物業的一紙公告震動市場。其徐州分公司宣布，將於6月30日起終止對當地六個住宅項目的物業服務，此舉被視為戰略性撤退的典型案例。

據中指研究院數據，2024年至2025年，前50大品牌物業企業在管項目主動撤場率同比上升37%，其中住宅項目占比超過八成。去年1月至9月，全國公開撤場案例達120起，同比翻倍。彩生活終止管理面積超過6124.9萬平方米，中海物業約滿不續或退盤項目5560萬平方米，碧桂園服務、永升服務、世茂服務等累計退出規模均超千萬平方米。更多中小物業企業則在百萬平方米級別悄然「瘦身」。

這些撤退並非孤立，而是房地產下行周期的連鎖反應。許多物業公司過去依賴開發商母公司「跑馬圈地」，如今母公司資金鏈斷裂，物業費收繳率大幅下滑。浙江湖州某小區物業費收繳率連年下降，業主因服務不滿拒繳的現象在全國屢見不鮮。物業企業面臨巨額應收款減值，2024年多家龍頭利潤下滑甚至虧損，2025年集體轉向「質量優先」的戰略收縮：退出虧損項目、剝離低回報增值業務，成為保現金流的無奈之舉。

早在新冠疫情之後，大陸多地就啟動了針對老舊小區的物業改造活動，多數是由當地城市建設公司牽頭，相關資金也是從當年地方財政撥款，但實際效果卻是有些老舊小區表面上已經改造，諸如像是排水設施用了不到一個月就癱瘓了，而物業在這其中也是無能為力。

物業撤場的導火索，往往是嚴重的物業費欠繳。過去，業主常抱怨「趕不走、換不掉」的物業，如今卻反過來面臨物業主動「甩鍋」。重慶、浙江等地成為重災區，一二線城市如北京、上海也未能幸免。業主拒繳的理由五花八門：小區設施老化、開發商遺留問題未解決、服務品質下降等，但根源仍是房地產整體低迷帶來的連鎖效應——房價預期轉弱，業主維權意識增強，物業企業盈利空間被大幅壓縮。

大陸住建局更名「住更局」：從大拆大建到精耕存量

與物業撤退同步發生的，是相關管理機構職能的悄然調整。2024年起，湖北17個市州率先將住房和城鄉建設局更名為住房和城市更新局，隨後深圳、廣州、濟南等地跟進或增設城市更新專責機構。2026年，這一趨勢在全國多地擴散。

官方解讀直指城市發展階段切換。「十五五」規劃綱要明確提出「高質量推進城市更新」，大量老舊小區、老化管網、低效空間成為新課題。從「住建」到「住更」，意味著城市發展邏輯從「向外擴張」轉向「向內挖潛」，從一次性開發升級為可持續運營。未來，住更局核心職責將聚焦老舊小區改造、危舊房整治、地下管網更新、歷史街區保護、適老化改造等精細化工作，不再是單純審批新項目，而是統籌存量資源、提升生活品質的「民生守護者」。

在中國商品房待售面積高企、二手房老化率上升的背景下，大拆大建時代已過，存量房改造將成為房地產新增長點。

物業大撤退與住更局改名，看似一退一進，實則共同指向大陸樓市從「增量驅動」邁向「存量提質」的結構性轉型。一方面，物業企業「斷臂求生」暴露了房地產下行對產業鏈的深度沖擊：開發商爆雷後，物業作為「末端服務」首當其沖，業主端信任崩塌進一步放大市場悲觀預期。另一方面，住更局的職能轉向，試圖通過城市更新激活存量資產、釋放內需潛力，為樓市註入長期穩定劑。

樓市進入「存量時代」的雙刃劍　兩岸城市治理的路徑差異

台灣早年也歷經都市更新條例的爭議，從「都更」到社區營造，強調居民參與與可持續性，避免大拆大建的破壞性。物業管理在台灣雖也面臨收費難問題，但市場化程度較高，業主委員會與專業物業的博弈相對成熟。大陸當前「物業撤退+住更局」模式，若能真正落實「以人民為中心」的城市體檢與精細治理，或可為樓市注入新動能；反之，若流於形式或資金瓶頸，恐進一步放大社會矛盾。(推薦閱讀)通縮、失業、房產倒債　德國專家徹底拆解懸在中國經濟頭上的達摩克利斯之劍

樓市能否藉此實現軟著陸，仍需觀察後續執行力度與市場反饋。轉型之路漫長，陣痛難免，但唯有直面存量問題，方能為居民與經濟找到新出路。