買到瑕疵屋，告仲介有用嗎？

文／林明忠

交屋後才發現天花板漏水、或是稅費比仲介說的多出上百萬，找仲介理論卻被推說「這不關我們的事」，這種狀況真的告不贏嗎？與仲介的糾紛，是民眾最常諮詢的不動產法律問題之一，筆者分析實務判決，告訴你仲介的責任界線到底在哪裡。

以最常見的房屋買賣瑕疵糾紛為例，買方發現自己買到漏水屋、瑕疵屋時，除了跟賣方索賠外，第一時間想到的就是要叫仲介負責，因為如果不是仲介沒有好好勘查屋況，怎麼會讓買方買到有瑕疵的房屋呢？

另外，也常見房地合一稅、土地增值稅與仲介告知、評估的結果有落差，差距稅費動輒百萬元，因此也有民眾想以此跟仲介求償。結果，當買方告上法院後，竟然被法官駁回訴訟，仲介一毛錢卻都不用賠償，這是為什麼呢？

隱藏瑕疵，不一定要賠

仲介因收取高額服務費，目前法院判決大多認定仲介對於不動產交易事項負有調查及說明義務，另依據《不動產經紀業管理條例》第23條的規定，仲介應該以「不動產說明書」對委託人進行說明。

因此，賣方提供的「不動產說明書」上記載的相關事項，例如有無漏水、傾斜、建物土地佔用／產權問題、違章建物等，實務上常被認定是仲介應盡調查與說明義務的範圍。

既然仲介負有告知和說明的義務，為什麼很多消費者明明買到了瑕疵屋，對房屋仲介公司或仲介提告損害賠償，法院仍然判免賠呢？關鍵點在於這類瑕疵或產生瑕疵的危險，究竟是仲介憑藉著仔細肉眼觀察就能查知的瑕疵或危險，還是必須透過特殊儀器或破壞性勘查，才能確認的瑕疵或危險？

以漏水屋為例，很多漏水問題是藏在屋內裝潢天花板上，買方常是在交屋後，重新裝潢時才發現有漏水。這類的瑕疵除非預先拆除裝潢，否則以肉眼再怎麼仔細看，都無法發現漏水問題。因此，這類的瑕疵雖然仲介未先告知，但是屬於仲介無法憑觀察即發現的瑕疵，故法院多半不會強人所難，而要求仲介負責。

另外海砂屋、輻射屋因為都需要特殊儀器檢驗，除非有特殊狀況，例如大樓屬於被政府公開列管的海砂、輻射屋，但仲介卻疏失未查證、因而未告知，法院通常也不會判令仲介賠償。

稅費算錯，未必有責

另一個實務上較多爭議的問題是，關於「房地產相關稅捐問題」是否屬於仲介調查與說明義務的範圍？舉例而言，仲介若未告知屋主（委託人）關於房地合一稅的課稅數額或退稅要件，致使委託方繳納比預期更多的稅捐，是否屬於仲介未盡上開義務的範圍？或若仲介告知的資訊錯誤，是否亦構成上開義務的違反？

對此問題，實務上常見兩情事。其一，仲介委託契約或廣告上是否包含稅務諮詢服務？如未包含、則即使仲介未予告知相關資訊、亦不構成調查與說明義務之違反。其二，仲介是否有告知錯誤資訊？該錯誤資訊與委託人所受損失，是否有相當因果關係？作為判斷標準，且上開2事項，需由原告（委託方）負舉證責任。

因此，實務上除非委託契約明白約定上開義務，或是有明確證據，例如與仲介的訊息、錄音等客觀證據而能證明上開情事，否則民眾若因此告上法院，也很可能因為舉證責任而敗訴。

台灣不動產稅制複雜，通常非一般仲介能力所能瞭解，也多非仲介專業，因此建議民眾如遇買賣相關稅務問題，仍應直接諮詢稅務機關或有經驗的律師、地政士、會計師等專業人士，較有保障。