現今主流的居住形態已經是以社區大樓為主（延伸閱讀：公寓 華廈 大樓 怎麼分？），這也是我們常見到的都市景色。不過在如此高密度的居住空間中，就需要配置到一些大家都會用到的共同空間，也就是所謂的「公設」。因此在買房的時候，除了買到私人的住家空間外，其實還有一部分比例的「公設」。
不過你知道公設還又再區分成「大公」、「小公」嗎？到底該如何辨別公設的好壞呢？讓我們來一探究竟！
買房到底都買了哪些空間？
如果我們買了社區大樓中的一戶，除了買到了室內空間，其實還包括分佈在社區中的公共設施哦！這些面積在權狀中都能夠清楚的看到（延伸閱讀：什麼是 權狀？），其中有以下幾個類別：
1. 私人空間：指完全排除外人的空間，專供屋主使用的面積，有：
主要建物：指的是室內的面積，可以對應到房屋權狀上的「總面積」，包括客廳、臥室、衛浴等，如果有樓中樓或夾層等，也會被歸類在其中。（不過如果是自己偷偷加蓋的夾層，就不會被登記在裡面喔！）
附屬建物：指的是與主建物相連的設施，主要是室外的空間，包括陽台、雨遮、露台等。
2. 公共設施：指的是和其他住戶共享的空間，根據使用者的性質，還可分為：
大公：指的是全體住戶共同持分，且能夠共同使用的空間，像是大廳、閱覽室、管理室、健身房等。
小公：指的是僅供社區某部分特定人使用並持分的空間，像是每層樓的通道、電梯間、各樓層樓梯間等。
由於各樓層房型和設計不同，導致樓層間的小公面積也可能不同，所以即使是在同社區大樓的房子，公設比也都不盡相同哦！
公設比怎麼算呢？
那什麼是公設比呢？公設比是我們用來衡量權狀面積中公共設施所占的比例，也就是我們花錢購買的房屋中公共設施的比例有多少。但「公設比」並沒有法律上的依據，因此也沒有標準的算法，一般常用的算法為：
公設比＝公共設施÷（主建物＋附屬建物＋公共設施）x 100%
要注意的是，這裡所計算的公設比是不考慮停車位的，因此如果權狀上有登記停車位面積的，在計算時必須先扣除掉。
目前沒有一定的標準規定怎樣的房屋類型就應該要有多少的公設比，完全取決於不同的建案，不過還是有個普遍的區間範圍可以參考，如下表所示。
買公設要注意哪些事呢？
現在大家常常會有個迷思，就是認為公設比要越低越好，這其實是錯誤的觀念。合適的公設比有助於營造出更舒適、更便利的生活環境，提高我們的居住品質，所以重點是在於如何把錢花在有用的公設上哦！
1. 社區中的花園庭院很大，代表公設比很高？
這是一般常見的迷思之一，會算到公設比中的公共設施都是有屋頂、有建築結構的部分，如果是在戶外的花園庭院、籃球場等，則會被算到法定空地的範圍，也就不會算成要負擔的公共設施，而且法定空地是法律有明文規定一定要留的，所以如果能善加利用，對居民來説反而是好事呢
2. 地下室停車空間是影響公設比高低的關鍵
停車空間可大致分為兩部分，停車位和供通行的車道，依照一般的標準，「車位 + 車道」普遍登記的面積約10 坪左右，如果建商將停車位只登記約 4.5 坪的下限面積，很顯然的就是把車道坪數灌給樓上住戶，當成權狀面積中的「公共設施」了。說白了，消費者就是用住宅價格的單價買到地下室的車道面積，這對沒有買車位的居民來說，當然會造成不公平的現象，因此即使不買車位，也得留意車位面積是否合理。
3. 留意公設是不是「二次施工」的違建
因為一般民眾對於購買公設比高的社區意願較低，但卻同時希望能夠有住進有高級公設的社區，所以就有建商在取得使用執照後，透過「二次施工」的方式來實現廣告上作為噱頭的公共設施（例如：原本設計是梯間，但在通過使用執照審查後，偷偷變成健身房）。但這些「二次施工」的公設其實都是違建，一旦被其他人檢舉後，就有可能會被拆除，屆時權益受損的還是社區中的住戶，花了大筆的錢卻還無法享受到合理的公設，因此在看房時，務必要了解公設是否來自「二次施工」。
4. 公設的使用率和相關費用是否合理
有些公設看似很高級、很方便，但實際使用上可能不如想像，例如社區的游泳池就是很好的例子。一般而言，常見的標準泳池為長度 25 ~ 50 公尺及深度 1.5 ~ 2 公尺的設計，依法規定泳池若是水深超過 1.2 公尺，或是有 25 公尺以上的水道、面積超過 50 平方公尺，就必須配置合格救生員。因此許多社區為了減少管理支出，大多只規劃水深 1.1 公尺的「消防蓄水池」當作泳池使用，如果是有游泳習慣的居民，購買前得先評估是否能滿足日常的游泳需求，或者在滿足需求下，所產生的相關費用是不是能夠承擔。此原則放到健身房、閱覽室等公設，都是可以適用的
結語：
因為法令的與時俱進和居住習慣的轉變，現在要買到「零公設」的房子已經越來越難了，因此與其一味的追求「低公設」的不動產，不如換個角度，找到真正合適自己需求的「好公設」，才能在保障日常生活品質的同時，兼顧不動產的保值程度哦！
【延伸閱讀】
留言 1
杜長育 Anson
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2021年06月14日14:35
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