房子借名登記給孩子，想要回卻拿不回來？資深律師提「1方法」拿回財產

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借名登記，是我國人常見的一種財產管理方式。但令人困擾的是，如何要求返還？

借名登記關係，通常發生在親屬，或是一起投資的朋友之間。背後的原因動機，不一而足，五花八門。諸如，家屬貸款可以有優惠利率方案，因此就用他的名義登記購置房產。打官司期間，不方便把自己真實的財產情況公開，避免新增困擾，所以買房也借用親屬名義登記。

而若是父母使用子女的名義購置房產，一開始可能覺得自己可以掌控，小孩一定會聽自己的話，隨時要取回沒有問題。但隨時間經過，孩子長大，甚至結婚有配偶，父母年邁，其他小孩覺得不公平或擔心未來有分配財產的爭議，此時父母要跟孩子說「房產登記回來？」或是「登記部分持份給其他兄弟姊妹？」許多時候，都會遇到困難。

筆者就處理過幾件案件借名登記的案件。有些家庭，是在父或母親過世後，子女們為財產管理方便，先把不動產登記在其中一位兄弟姊妹名下。通常這種情況，會把該不動產，留給尚生存的父親或母親居住使用，或是兄弟姊妹們合開的公司使用。因此，大家通常在父母親還健在時，相安無事。但在父母過世後，處理遺產分配時，這個名實不符的房產登記問題，就又會被拉到檯面上來討論。

也有案例是，不動產在雙北市，因為有建商上門洽談都更，兄弟姐妹們希望能夠名實相符，以避免自己不是地政事務所登記的所有權人而權益受損，來諮詢討論「不動產如何過戶回來」。

因此，筆者在法律諮詢時，很常被問到：「吳律師，我現在跟OO（名義所有權人）談不攏，他都沒有回應我，我現在要怎麼做，才能把房產給討回來？」

我會跟客戶說：「法院打官司，困難的不是真相及法律上的主張，真正困難的是『證據』！」

因此，筆者整理一些法院實務上，通常需要看到哪些「證據」？才能認同借名登記關係存在，讓真正的所有權人，可以把財產給討回來。也讓有追討財產需求的朋友，可以自己先知道該準備什麼資料？才好跟律師做諮詢討論。

一、借名登記的定義

「按稱『借名登記』者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529條規定，適用民法委任之相關規定。」（最高法院99年度台上字第1662號民事判決參照）

簡言之，法院需要原告提出證據（包含證人）證明：
1.在做財產登記時，雙方有把自己的財產，用他人的名義登記之「合意」。
2.原告在財產登記後，還是自己管理、使用、收益、處分財產。

法律上的定義很簡單，但在打官司的時候，事實上沒有那麼容易證明，因為雙方通常沒有簽「書面的借名登記契約書」，而主觀上（腦袋裡）的想法，沒有那麼容易證明。

因此，打官司時，容易兩造淪為各說各話，原告主張借名登記關係，但被告（特別被告是子女的時候）通常會主張，財產是原告贈與給自己的！

二、把財產取回的第一步，終止借名登記關係

借名登記關係，法律上是類推適用民法委任的規定，原則上，是「隨時」都可以終止借名登記關係的（除非雙方有另外的約定）。

通常是發存證信函（或律師函）給對方終止借名登記契約關係；當然，如果雙方溝通協調後沒有結果，也可以請律師提告寫起訴狀，這時候就是以起訴狀遞交給法院（法院會寄其中一份給對方）的方式，終止借名登記關係。

三、我們一起來看一個實務的案例

曾有一位母親，在退休之後，想要用退休金作為頭期款，購買新屋。但因為退休，已沒有固定收入，很難跟銀行申請房屋貸款，所以跟自己的兒子商量「用兒子的名義申辦貸款，買房之後借名登記在兒子名下。」兒子也欣然同意。

之後，母親用兒子名義，跟建商簽訂買賣契約書，購買座落新北市的房屋及車位。也用兒子名義，成功向銀行貸款。

除了把不動產登記在兒子名下，房貸、稅金、保險的扣繳，也都是透過兒子名下帳戶處理。母親就是定期把現金存到兒子名下帳戶，繳納相關費用。而兒子的帳戶存摺、權狀等，都交給母親保管。房子則是母親和兒子共同居住使用。

母子倆也這麼相安無事了許多年。

母親和兒子之間，很符合人之常情的，當然沒有簽署過「借名登記契約書」。後來兒子結婚，這是喜事，但很遺憾，母親因為和媳婦處得不好，就搬去和女兒一起住了。

此時，母親的朋友和她提醒，現在房子是兒子和媳婦在住。為避免兒子未來有不同的想法，導致母親很難把房產給取回，以及畢竟地政事務所登記的是兒子的名字，兒子如果把房產變賣的話，母親就欲哭無淚了（雖然還是可以要求損害賠償），因此，母親就要求兒子，補簽借名登記契約書給她，兒子也同意了。

幾年後，母親因為中風，需要更多的現金才能給付醫療費用，也因為生病，母親有感於世事無常，希望安排財產傳承事宜，在考慮許久之後，鼓起勇氣跟兒子提出「房產要出售的想法」，但讓母親很受傷的是，這個要求，遭到兒子的拒絕！

在思考許久之後，母親終於採取法律上的行動，對兒子提告「借名登記關係終止，要求返還房產。」

打官司期間，兒子跟法官主張：

「報告法官，房子是我為了和母親同住而買的，但簽約當時我人在國外，才請我媽代理簽約，這也是為什麼，買房子是用我的名義買，房貸也是用我的銀行帳戶去扣款的原因。」

「我的銀行存摺印章，還有房屋權狀，會在我媽媽那裡。是我一直和母親的默契，她說怕我被騙，所以都幫我保管！」

「媽媽有出頭期款，但那是贈與給我的財產！不過其他房貸，都是扣我銀行帳戶的薪水！」

「當初簽借名登記契約書給媽媽，是因為我媽生病了，我為了安撫她的情緒，我才簽的。我們都知道，和事實不符，不算數的。」

官司打到一半，母親抱著遺憾身故，女兒接著繼續和哥哥把官司給打下去。

官司一審，法官是判母親敗訴的，二審也是…因為對於雙方的合意，還有財產的管理使用，都是母親說了算，法院認為證據不足。

一直到第三審最高法院，法官認同女兒提出的主張：

「哥哥當初根本就沒有買房的能力，因為他工作不穩定，根本就沒有錢！」

「請法院去調查哥哥的銀行帳戶往來明細，還有所得稅的資料，來證明我哥沒錢買房子，房子就是我媽媽的！」

才把案件發回給其他第二審高等法院的法官審理，才翻盤判決確「媽媽和兒子之間是借名登記關係。而官司也足足打了6年！」

以上只是用一個案例的雙方主張，來和大家分享：「打官司最困難的，就是雙方要提出證據來證明自己說的才是事實。而打借名登記的官司，主要的舉證責任，會在原告，也就是案例中的媽媽。」

四、法院判斷參考之證據

考量到大家舉證的辛苦，因此筆者整理多個借名登記案件中，法院曾有參考過的證據。給各位希望透過律師及法院，幫你討回財產的朋友們參考。但是當然，個案中可以提供的證據資料，還是會因為案情而有所不同，如果有需要，歡迎來找筆者諮詢討論。

五、最後做一個小提醒

即便是雙方有共識，要把借名登記的財產返還，還是會涉及到相關的稅務問題！要如何處理，才能最節稅？必須與律師諮詢討論。

本文獲「明恩法律事務所-天使律師說故事」授權轉載，原文：借名登記的財產，如何要求返還？

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小檔案_吳挺絹

現任明恩法律事務所主持律師，係台灣少數擁有理財規劃顧問資格（AFP）的律師。
亦具臺北市政府法律諮詢律師、新北市政府青年律師服務團律師、中央氣象局國賠事件處理小組委員、台灣理財顧問認證協會紀律道德委員會、法律扶助基金會台北、新北分會扶助律師…等身份，並為財經法學碩士（專長信託）。

學歷：
國立臺北大學法學士
國立臺北大學財經法學碩士