買房只要以小換大，土增稅就能重購退稅？一張表看懂：3種土地增值稅換屋節稅技巧
作者 : 傅恪恩
圖片 : shutterstock
土地增值稅也有「自用住宅」優惠？ 前篇提到地價稅有自用住宅的優惠稅率，那麼有人就想問了，土增稅也有嗎？
答案是有的，土增稅的「自用住宅用地優惠稅率」是10%，分別有所謂的「一生一次」以及「一生一屋」。
「一生一次」適用條件
1土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
2地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
3都市土地面積未超過3公畝或非都市土地積未超過7公畝部分。
4限一生一次。
5自用住宅建築完成1年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值10%。
【隱藏版優惠】 除了上述5點，一生一次還有一個行內人暱稱的「隱藏版優惠」。 一生一次雖然有限次數，卻沒有限一次只能一間，所以如果你是個大地主，同時擁有多戶自用住宅房屋，且都符合自用住宅條件，可以規畫在同一天簽訂買賣契約，同一天到稽徵機關申報土地增值稅，只要面積加總在都市土地3公畝或非都市土地7公畝的範圍內，就可以同時適用自用住宅優惠稅率。
「一生一屋」適用條件
1「一生一次」已經用掉。
2出售都市土地面積未超過1.5公畝或非都市土地面積未超過3.5公畝。
3出售時土地所有權人與其配偶或未成年子女，無該自用住宅以外房屋（包括土地所有權人與其配偶及未成年子女信託移轉之房屋。）
4出售前持有該土地6年以上。
5土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
6出售前5年內，無供營業使用或出租。
另外，一生一屋如同重購退稅，也可以先購後售，但必須在1年內賣掉舊屋。
換屋族土增稅3大優惠比一比
如同表格所示，土增稅的重購退稅並沒有次數上的限制，但一生一次一人只能用一次，而一生一屋條件相對嚴格，所以是不是一買房就要用掉一生一次，其實可以先看看有沒有重購退稅的機會，進而判定是否要保留一生一次的機會，留作日後安排最有利的節稅規畫。
（圖片提供：《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐》）
土增稅隨堂考
問題：
Q1：房子是爸媽贈與移轉給小孩，也可以用一生一屋土增稅的自住優惠嗎？
Q2：重購退稅一次只能使用一間房？
Q3：要使用一生一次，本人、配偶或直系親屬需要設籍在房子裡多久？
Q4：為了使用一生一屋，可以把部分房子先放在信託下嗎？
Q5：只要小房子換大房子就可以重購退稅？
答案：
A1：不可以，贈與非出售
A2：錯，只要條件符合且面積加總在限制內，也可以同一生一屋一樣，同時退好幾間
A3：如果是先賣再買，只要在簽約買賣前設好戶籍就可以了；如果是先買再賣，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍
A4：不可以，房屋間數會合併計算
A5：不一定，要看新買房屋的土地移轉現值總額是否「超過」賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅
作者簡介_傅恪恩
觀察房市十餘年，看過的房子以千為單位，持有房地產相關證照數張。文章刊載於商周財富網、今周刊、商業周刊、經濟日報、風傳媒等知名財經媒體網站。
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本文摘自方智出版的《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐》
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