【聰明買屋】掌握5重點　第一次買法拍屋就上手

**近年房市進入盤整期，但高掛的房價仍讓人高喊買不起，由於法拍屋價格低於市價2成以上，成為許多買家的新目標，但法拍屋不若一般房屋買賣透明，見不著屋況、相關文件用語難懂，想要找到便宜的法拍屋，得做足功課。

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法拍屋拍賣流程

1.債權人申請執行

2.法院收狀

3.執行處法官（事務官） 排定查封日期

4.函知地政機關查封登記

5.債權人、債務人及相關人員詢價

6.公告及登報【定期拍賣】

• 一拍：以首拍1,000萬元為例，若流標，二拍-20％
• 二拍：800萬元，若二拍流標，三拍-20％
• 三拍：640萬元，若流標則進入「應買」
• 應買：640萬元，應買公告持續3個月，公告當日8:30起到法院登記，比速度，若無人購買則四拍
• 四拍：特別程序，減價拍賣，為三拍價-20％的512萬元或-10％的576萬元

7.拍定人或優先購買人7日內繳清尾款及價金

8.核發權利移轉證明（10～14天）

9.產權過戶

10.分點交與不點交。點交為公文下來，限債務人或現住人15日內搬遷、書記官定期現場履勘、法官（事務官）現場履勘，協調搬遷日期、定期強制執行；不點交則無。

11.拍賣完成

今年5月，新北市林口一戶豪宅法拍案，經四拍之後，價格從屋主購入的4千300萬元，腰斬成2千多萬元，這個案例燃起有購屋需求但口袋不深的民眾興趣。不過，購買法拍屋藏有不少眉眉角角，想撿便宜得要做足功課。

雖然入手法拍屋，至少能以市價8折買進，但「法拍教父」黃正雄提醒：「想投標法拍屋，必須把自己當成柯南（偵探）！因為買法拍屋是看不到屋況的。」另外，投標價格怎麼出才合理，也是一門學問。

重點1：點交不點交關係大

想賺快錢的江先生，眼看朋友投資法拍屋獲利不錯，雖無相關經驗，仍決定投標利潤更高的「不點交」法拍屋。想不到得標後，現住人卻嚷著要等租約期滿才搬，讓江先生一個頭兩個大。

黃正雄解釋，點交是指法院保證交屋，不點交即法院不做保證。儘管不點交的法拍屋，因投標者較少，利潤相對高，但後續必須花更多時間與精神解決。至於點交與不點交，在司法院法拍屋查詢系統網站上會清楚顯示。（路徑：進入「司法院法拍屋查詢」網站→點選執行拍賣法院，如台灣台北地方法院→輸入查詢條件→輸入房屋座落→在點交欄可看到該法拍屋點交與否）

重點2：搞清法院筆錄用語

汪先生曾發現一戶法院筆錄標示面積為465平方公尺（約141坪）的標案，但拿到資料才發現，公設就占了67坪，原來內含3個車位。

另有民眾標到頂樓加蓋物件，法院公告坪數50坪，但加蓋20坪屬增建無權狀，等於僅擁有30坪權狀。還曾發生拍定人買下3筆土地及1棟透天厝，其中一筆買到才發現，僅有地上權並無所有權。

104法拍網總經理籃茂山表示：「法院提供的筆錄為專業用語，民眾閱讀較為吃力。」須注意的是，筆錄上不以坪數標示，而以平方公尺（1平方公尺等於0.3025坪），除了得自行換算外，還要睜大眼睛看清楚公設比。

「頂樓屬風險較高的物件，有可能發生頂樓增建沒有列入法院拍賣的範圍，因此一定要認清楚產權是否完整。」籃茂山表示，如法院筆錄載明「本件拍賣標的○○建號建物因未辦理建築物所有權第一次登記，於拍定後無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有權移轉登記」等字樣，就可能是類似頂樓增建未列入所有權的情況。

如果擔心法院的專業筆錄「有看沒有懂」，黃正雄建議，可找專門負責法拍屋的機構，付費購買該建物的全文資料，內容用字相對白話。

重點3：事先問妥貸款成數

黃小姐標到一戶法拍屋，事後才知尾款要在7日內繳清，她趕忙向銀行詢問貸款事宜，銀行卻以她信用不良為由，只願貸款6成，最後她只能與這間便宜市價逾2成的房子失之交臂。

投標法拍屋時，需準備公告底價的2成當保證金（大台中地區為3成），得標後要在7日內向法院繳清尾款。聯邦銀行消費金融部提醒，投標人務必在投標前就詢問銀行能貸款幾成，倘若投標後才詢問，結果銀行無法全數核貸，剩餘尾款就得自己想辦法。

重點4：保證金支票要背書

吳太太看中一間法拍屋，投標前向好幾間房仲業者打聽標的物行情，以為做足功課，勝券在握，想不到法院卻說她的保證金支票無背書，「廢標」。

「保證金支票沒有背書，是最常被判投標無效的原因。」籃茂山強調，投標人需購買強制執行投標書，並於保證金封存袋裡附上「本行支票」，「注意，抬頭的標示，最好填上法院或自己的名字，記得支票背面也要再寫上一次，才完成背書。」

籃茂山特別提醒，如果填寫自己的名字，就不能蓋「禁止背書轉讓」戳印，許多銀行為保護客戶，會主動蓋上戳印，「結果只有投標人才領得到錢。」

重點5：想方設法打探屋況

蔣媽媽過去買中古屋、預售屋，不論屋內裝潢或格局都能看得一清二楚。這次她對法拍屋產生興趣，想看屋況但對方拒絕開門，只能吃閉門羮。

「法拍屋沒有物之瑕疵擔保請求權，也就是說，法院不負責屋況。」接觸過無數件法拍屋代標的黃正雄說，法院雖提供法拍屋資訊，並公開物件的重大瑕疵及影響價格原因，「但無法調查盡善盡美，例如凶宅、海砂屋。」

有多年法拍屋實戰經驗的蔡慶勇也強調，買法拍屋一定要先查詢標的物的負面狀況，「想了解屋況，有事沒事刻意騎車經過，觀察該物件的出入人士，另外也可藉此注意有無其他情形。」

蔡慶勇還會買好伴手禮，去按法拍屋的門鈴，向住戶提出看房需求，「運氣好的話，會讓你進屋參觀，不過碰壁的機會很大。」他笑說。

總之，買法拍屋雖然經濟負擔較輕，但要承擔的風險卻增加不少，投標前一定得沙盤推演後再上戰場。千萬不要討不到便宜，還沾惹一身不愉快。

法拍屋投標　估價訣竅

法拍物件資訊上，會註明底價（經過估價由法官訂出）、第幾拍（例如1,000萬元、第一拍。二拍底價是一拍8折、三拍是二拍8折…），投標人必須到該法拍屋所屬的法院進行開標。

「一般投標人會參考實價登錄做為價格評估，但實價登錄刊出的價格為區域價，非標的物本身價位。」籃茂山建議，投標前必須找物件周邊至少2、3家仲介詢問，「平均加總後算出均價，屆時再比對實價登錄行情，更為精確。」