小宅「超低公設比」物超所值是真？專家揭產業內幕
好房網News記者林和謙／台北報導
近年來新推案中，小坪數產品相當多，但一般購屋者對於小坪數產品還是有些疑慮。房市專家、淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰透露，近年常見「超低公設比」廣告，但以「得房率」來計算、衡量室內實際使用空間的大小，會發現結果當然是非廣告所言的「物超所值」；此外，買小宅的後續房貸申辦部份，也是需要注意的地方。
這幾年房價高漲，也出現許多小宅產品，也也衍生出低總價、高單價的疑惑；莊孟翰說，除非是郊區、蛋白區，否則現況動輒1千多萬甚至2千萬元總價，首購族依舊負擔不起。此外，小家庭夫妻倆再加上一、二個小孩，雖然小坪數的居住空間或許勉強擠得下，但居家講究單純，有些新案的規劃戶數過多，進出分子恐相當複雜而影響居住品質。
而坪數越小、公設比越大的情況也要注意；莊孟翰表示，常見預售屋想像與交屋實況落差太大，近年常會看到「超低公設比29.99％」的建案廣告，不過不少新案的小坪數產品、其公設比高達35～40％，由於看預售樣品屋時與成屋落差甚大，導致購屋者對於室內實際使用空間遭壓縮的疑慮加深。因此，不少購屋者普遍以得房率計算實際空間、〔得房率=（銷售面積－公設面積）／銷售面積〕來衡量室內實際使用空間的大小，其結果當然是非廣告所言的「物超所值」。
而小宅雖然總價較低，但居住上的缺點也不少。莊孟翰指出，像是無玄關設計，客廳、餐廳、廚房「三位一體」沒隔間、生活空間相當侷促，最常見還有缺乏儲藏空間；其次，便是工作陽台過於狹窄，無法兼顧冷氣主機、洗衣機與熱水器，以及晾曬衣服等空間的實際需求。此外，預售屋平面圖尺寸標示與交屋後實際家具擺設沒有一致，且落差甚大，以25坪產品為例，扣除三分之一公設後，剩餘約18坪空間，如果再扣除2坪陽台，只剩16坪，預售平面設計圖所標示如1+1房或2房產品，恐怕難以滿足購屋者日常生活的實際需求。
如果打算買小坪數產品，又想更容易的辦銀行貸款、希望貸款成數可高一些，莊孟翰建議，盡量不要低於25坪；尤其是買預售的小坪數產品，除了親自看樣品屋，一定要跟建商拿到建案總配置圖、當戶平面配置圖，並標示空間尺寸，才可清楚知道室內空間、坪數與空間配置的情況。
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