不動產法律系列 預售屋解約顧好自身權益

自從今年下半年房貸銀行陸續傳出「限貸令」、以及中央銀行祭出史上最嚴厲的第七波房地產信用管制措施之後，預售屋市場就出現不少解約潮，房地產業者預估七大都會區（含新竹地區）預售屋市場平均一個月至少出現了100件多的解約案。然而，一間預售屋的總價相當高，民眾想向建商解約之前，一定要對相關權益有所了解才行。

▲受到限貸令、中央銀行打炒房措施的影響，各地區的預售屋解約案件有増加情形。

首先，很多民眾總是認為：「預售屋簽完約之後，不想買了或想解約，只要不再繳錢就行了！」其實這樣叫做「違約」，不是「解約」，因為一旦你和建商簽完購買預售屋的簽約，你就有履行合約的義務（包括付款方式、日期、金額等規定），沒做到就是違約，建商是可以沒收你之前所繳納的金額，當做違約金的，但是違約金最高只可以收到預售屋總價的15%。

例如你買了總價1000萬元的預售屋，如果你含訂金、簽約金、工程期款一共只繳了100萬元，那麼當你想「違約」、不想再買這間預售屋時，建商最多只能沒收你已經繳出去的這總價10％的100萬元違約金，其餘你還沒有繳交出去的50萬元（1000萬元的5％），就不必再補繳給建商當做違約金。

▲買賣房屋一切好談，因此預售屋解約時，要和建商好好談談，也要記得維護自身的權益。

其次，從上面的例子來看，如果你中途反悔不想買了，而你繳給建商的預售屋款項已經超過15％（假設你已經繳出去的錢是200萬元），那麼你最好主動向建商提出「解約」，而不是用「違約：不履行付款義務」的方式，才算是拿回部分已繳出去的預售屋款項的好方法。這是因為如果建商收到你的解約要求的處理方式，都是先向你收取最高預售屋繳價的15％，之後才會同意和你解除預售屋買賣契約，也就是你將會拿回 200萬元－150萬元（1000萬元的15％）＝50萬元。

最後，如果你即想解約、又不想付出預售屋總價的15％這麼高額的違約金，其實有兩個方法：
第一是，當你在和建商（賣方）簽訂預售屋買賣契約書之前，可以事先和建商談妥：買方的違約金訂在房屋總價的10％或更低。因為「最高不得超過15％」是內政部定型化契約為了保障買方而規定的，如果建商同意低於15％的任何一個數字，那當然也就可以囉（不過通常建商不太會同意）！

▲建商蓋出來的預售屋出現重大瑕疵時，買方有權利向建商提出解約。

第二是，努力找出建商違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「廣告不實」等買賣契約書內的條文或是「賣方之瑕疵擔保責任」的規定（例如坪數不足、浴室漏水），因為這些問題都是可歸咎於建商，你就可以主動向建商提出解約或減少購屋總價，就不必付出任何的違約金了！