「豪宅」報稅季來臨　3大族群留意節稅

文／住展雜誌

5月報稅季到來，財政部近期針對舊制高價住宅課稅標準進行調整，俗稱「豪宅稅」的新規不僅延續原有的總價門檻，還首度納入「成交單坪價格」作為認定依據。代書指出，該新制主要影響族群以早年購屋、近期有意出售的不動產持有人，尤其以3大類型的納稅人應特別關注此次變動。

信義房屋旗下信義代書林祐民指出，新制適用於在2015年12月31日以前購買的房屋。若申報時無法提供原始購屋成本，將依財政部公告的標準進行課稅。常見情況包括購屋合約遺失，或當時尚未實施實價登錄制度，導致無法查得成交價格，僅能依公告現值推估所得。

若房屋出售時的總價或每坪單價超過規定門檻，將被認定為高價住宅，其財產交易所得將依「成交總價 × 房地比例 ×獲利率20％」公式計算，並併入綜合所得課徵稅款。由此可知，是否需負擔高額稅金，與房屋持有年限與房地比有關。屋齡越久、折舊越大、土地公告現值越高，房地比通常越低，即使被列為高價住宅，實際課稅金額差異未必顯著。

為免高額稅負3大族群應留意

因此，林祐民點出三大族群應特別留意此次調整，一是在雙北地區持有低樓層公寓與小坪數捷運宅的屋主，部分一樓公寓或小坪數捷運宅因地段佳、總價低、單價高，若對比十多年前的低價，近期出售的獲利空間大，稅負差距明顯。

二是新竹竹北早期購屋族。近年竹北房價大漲，許多當年每坪單價十多萬元購得的物件，如今動輒逾50萬元，輕易突破高價住宅門檻，出售時應留意稅金差異。

最後是2015年底前購屋且近期出售的屋主。這類民眾在無法提出原始成本證明的情況下，售價若超過財政部公告門檻，將按新制公告方式課稅。因此，售屋前應諮詢專業人員試算稅額，降低誤判成本而產生預期外的負擔。

對於有自住需求的屋主，可善用《所得稅法》中的「重購退稅」與「重購扣抵」機制來降低稅負。只要出售的是設籍且實際自住的房屋，若出售後購買新屋，且新屋建物價格高於原屋，即可依相關規定申請稅額抵扣或退還部分稅款。

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