【老屋拚重生】危老都更「送分題」歸零倒數　「紙片屋」將絕跡

危老重建的「送分題」時程獎勵，將約在兩個月後正式歸零，小規模基地、有重建需求的地主，在5月11日前遞件仍可享有1%容積獎勵，預料將掀起最後一波申請熱潮。此外，60坪以下的基地規模獎勵，也將在同一時間歸零，往後「牙籤屋」、「紙片屋」恐難再現形。

危老重建「送分題」5月歸零　再掀申請熱潮

為鼓勵老屋重建，2017年5月內政部頒布實施「都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱危老條例）」，針對逾30年的老屋，在所有權人「全數同意」下，可免經都更冗長的審查程序申請重建，也沒有最小基地限制，且越早申請，還有額外10%容積獎勵，被視為都更以外的「特快車」。

為鼓勵老屋重建，內政部2017年實施危老條例，針對逾30年的老屋，在所有權人全數同意下，可免經都更冗長的審查程序申請重建。示意圖。（資料照片）

業界人士說，時程獎勵是最好取得的項目，幾乎可說是「不勞而獲」、「送分題」，也影響重建分配比例與民眾的資金負擔。

而10%的時程容積獎勵，從2020年5月11日起，逐年以8%、6%、4%、2%、1%獎勵額度遞減，並搭配「基地規模」獎勵，鼓勵整合大面積基地，面積200平方公尺（約60.5坪）以上可得2%規模獎勵，每增加100平方公尺再加碼0.5%。規模加上時程獎勵的上限是10%。

內政部最新統計，截至2024年底，全台受理危老重建案共4359件、核准4069件。其中以台北市核准982件最多，其次為台中市核准821件，新北市核准596件，位居第三。而近來地震頻傳，危老重建時程獎勵確定將於今年5月12日歸零，預料在最後兩個月，將再掀一波申請熱潮。

資料來源：台北市政府

基地規模獎勵也要停　牙籤屋、紙片屋難現形

高力國際董事黃舒衛說，一旦危老時程獎勵歸零，加上現在工料成本高、政策打炒房、房價已漲多等因素，可預期申請案量會大幅減少；將來會以「規模獎勵」作為主要替代方案，加上其他智慧建築、耐震設計、無障礙環境設施、綠建築等容積獎勵。

但他說，危老能交出大量成績單的主因，就是因為有「零成本」的時程獎勵，只要全體住戶同意後，申請遞件就可獲得。

而5月中旬以後，200平方公尺（約60坪）以下的基地規模獎勵也將歸零，一些為人所詬病的「牙籤屋」、「紙片屋」也難再現形，可解決小基地開發所帶來的施工安全鄰損、市容景觀破碎等問題。

基地規模獎勵歸零後，「紙片屋」難再現形。（取自臉書）

選都更或危老重建？　先評估同意門檻與基地大小

至於在實務上，民眾若想翻新老屋，選擇都市更新或危老重建哪個途徑好？市場一般認為，可從「同意門檻和基地大小」來評估。

黃舒衛說，若基地產權複雜，適合循都更條例重建；但若所有權人全部都同意，可選擇危老條例，時效較快。若基地規模已達1000平方公尺（約302坪），其實就已達都更條例規定的最小面積標準，由於都更的容積獎勵上限為50%，超過危老的40%，選擇都更的容積獎勵比較多。

而需要長時間整合、有釘子戶的基地，建議走都更，因有外部公權力可介入；但急著改建的小基地，就可走危老。

專家建議，需要長時間整合、有釘子戶的基地，建議走都更，因為有外部公權力可介入。示意圖。（取自微博）

但他也提醒，小基地老屋重建的風險包括，執行上，願意做小基地的多半是小建商、小營造廠，在重建過程中，亟需資金的協助，最好尋找有信託架構的銀行合作，確保重建過程順利進行；以及，現在工地都面臨缺工缺料問題，大型公司要排隊，小型公司更難排；而就算房子蓋好了，小基地的產品也未必好銷售。（責任編輯：殷偵維）