顧爾德專欄：侯友宜的青年房貸政策是糖衣毒藥嗎？
國民黨總統參選人侯友宜提出「青年購屋有好康」，喊出「免頭期款」，成為三黨參選人提出的房屋政策中最具新意、也引起較多爭議的。這個政策到底是能不能讓年輕人受益？還是圖利建商、甚至拖垮政府財政，就像綠營批評的糖衣毒藥？
侯友宜這項房屋政策「555方案」，適用對象為信用無重大瑕疵的40歲以下購屋者，且有排富條件，方案提供1500萬元額度全額貸款、政府補貼利息0.5%、利息優惠5年，貸款期限最高40年。所謂「免頭期款」其實是指，這1500萬元包含購屋的頭期款，藉由前5年的低率優惠、且由政府擔保取得銀行貸款；這讓年輕人可以不用辛苦存了近10年錢、或靠父母挹注才付得出頭期款。依侯友宜的方案，若貸款1500萬元，前5年每月約付1萬9000元，和租屋差不多、在都會區甚至比租屋更便宜。
那麼這5年的利息補助從哪裡來？侯友宜稱，要從政府每年約1000億元的土地增值稅中拿出1、2成，約140億元左右就足以支應一年5萬戶，等於補貼每個購屋者約30萬元的利息支出。
侯友宜「555」 vs. 民進黨「新青安」
在侯友宜方案提出前，三黨參選人的住宅政策大同小異，多是強調增建國宅、推行房租補助。蔡英文總統上任之初，提出8年20萬戶社宅目標，包含12萬戶直接興建與8萬戶包租代管，但近10年來從中央到地方──包括新北、台北市──社會住宅的成果都令人搖頭。到今年（2023）11月，直接興建的社宅，包括已決標待開工的在內，不到9萬2千戶，已完工的不到2萬9千戶，離12萬戶目標很遠。基於過去的成績，難以讓民眾相信未來8年社宅興建會突飛猛進，無法仰賴社宅幫年輕人安心成家。
相對侯友宜的「555」，民進黨政府也才修訂了「青年安心成家房貸」（「新青安」）專案，依最新版本「新青安」，房貸利率 1.775％，利息補貼為期3年，貸款年限40 年，額度最高房價8成、不超過 1,000 萬元，還款寬限期為5 年。侯友宜的「555」可說是「新青安」的進化版，貸款額度比新青安高500萬元，利息優惠多0.125%、優惠年5年則多了2年。不過新青安沒有最高年齡限制，侯案則限制40歲以下者申請。
新青安額度最高為房價8成，等於購屋者還是得拿出兩成自備款，因此免頭期款就成了「555」宣傳的特點。但這個特點也飽受批評──因為降低購屋入門門檻，讓年輕人容易「一時衝動」買了房，一旦5年利率優惠期過後，可能因付不出較高額的貸款陷入債務危機。
「免頭期款」不只吸年輕人也吸家長
不可否認，如果年輕人靠自己多年存了1、2百萬當頭期款再買房，的確會更珍惜買下的房子、較不會違約。但一味強調年輕人衝動、不會考量長期負擔能力，其實顯露出位居既得利益優勢地位的長者對年少者的不信任。
難道只有年輕人會被「免頭期款」吸引？其實不然。依馨傳不動產智庫研究，新建案有一半頭期款是要靠父母幫忙出的。如果頭期款改成分期付款，父母前幾年依然幫子女還這筆貸款利息 ，父母的壓力也會減少，這個政策也會受到父母歡迎。
還得出錢嗎？從房貸者角度算算看
也有人警告，萬一利率上升到7%、8%，年輕人根本還不出錢。的確，如果利率像過去兩年般劇升，不管有沒有頭期款，不管貸款額度是1000萬還是1500萬，也不管還款期是30年或40年，還在初期償還本利的年輕房貸者都會受不了，美國現在很多年輕選民就是因為房貸利率大幅上升而不滿拜登政府。但是如今的困境是因為通膨造成風險，不只是房貸者、所有貸款者都會面臨同樣問題。
不過，這並不是市場的常態，上次美國因為通膨導致利率飊高已是1980年伏爾克（Paul Volcker）擔任聯準會主席的事。而台灣長期而言，50年來的利率走勢是往下行，如再考慮長期物價因素，貸款期限愈長對購屋者愈有利。
對一般家庭而言，房貸比重佔總收入3成左右是比較合理負擔，依「555」專案，5年利率優惠過後，若貸足1500萬元，每月要繳5、6萬元房貸，等於家總庭收入要15萬元以上才能負擔，若是雙薪家庭，就是一個人薪水要7萬多元，這比現在台灣平均工資5.7萬元高。相對的，「新青安」比較符合房貸佔家庭總收入3成的比例。
問題在於，1000萬元貸款再加上200萬元自備款，在台灣都會區要買房子並不容易，更別想台北市區買房──台北市12個行政區除了文山區，其他11區都已出現每坪成交價破百萬的案例。即使是貸款1500萬元，也只能在台北市買一間小小的、屋齡30年以上的舊公寓。
侯友宜政策爭議：受益者、套利、轉售閉鎖期
有人批評侯友宜政策在圖利建商，其實建商是以賣預售屋為主，交屋前買方是無法貸款，也不能得到上述房貸優惠。不過這兩年房地產景氣不太好，建商手頭上還有不少成屋未脫手，「555」政策有助於去化這些成屋，但就1500萬元的價格而言，主要受益者還是都會區的二手舊屋、或較偏郊地區的新成屋。
多數批評侯友宜青年購屋政策都是從防弊的角度出發，如前所述，不少批評透露出已居建制地位的「長輩」對年輕人的不信任；此外，也有強調會出現利用人頭假冒藉此套利的案例。其實有利可圖就有人套利，這是大部分有特許的政策都會面臨的問題，包括政府的新青安政策也有套利空間，這必須靠增強其他金融稽查手段來防範，不能因此抹煞整個政策。
侯友宜政策最大的漏洞反而是它的防弊機制：10年轉售閉鎖期。如果購屋者因為各種難以逆抗的因素（例如失業、生病、移居等）無法繼續付房貸，應該允許屋主轉售給同樣合乎此專案購屋條件的人；如果轉售有利潤，則應將一定成數繳回給政府。新加坡等多國就是採取這樣規定。同樣的，也可能有人用假買賣契約規避繳還利益，但也不能據此否定整個政策。
靠政府補貼難單獨助青年購屋
民進黨批評1500萬元貸款是在助長房產業者把房價炒高到1500萬元做底價，就像馬英九提出的22K造就了年輕人低薪。如果這個指控成立，那麼新青安不也是把房價定錨到1250萬元（其中8成1000萬元可享房價優惠貸款）？其實新青安的1000萬再加上250萬自備款很難幫年輕人在都會區買房，侯友宜的1500萬應該不只是在和新青安喊價，而是考量到房價現實才加碼。不過，加碼500萬的確可能讓本利負擔超出貸款者承擔範圍，這將讓有購屋需求者卻步、進而降低政策功效。
因此實情是：民進黨政府的「新青安」和侯友宜的「555」都難以單獨幫助青年購屋。這兩項政策都是靠政府補貼年輕人購屋利息，但補貼幅度卻有限，而且整個配套機制不足。如果由政府補助年輕人安居是社會共識，除了要平抑房價，也應該更大膽提供更多補助，真正能幫年輕人買得起房子。
美國、荷蘭、新加坡他山之石
以美國加州為例，首購屋者可以獲得房屋總價2成補助，這2成補助等到購屋者將來賣房子時再還；若出售房子有獲利，利潤2成要回歸給政府。荷蘭政府則撥款4000萬歐元成立基金，對年收入在4萬到6.5萬歐元間的首購屋者提供最高7.5萬歐元的補助。這筆錢也是等到將來屋主售屋時再還（同樣要加上房價上漲的部分利得；相對的，房價下跌償還金額就降低）。
新加坡的公積金制度更徹底，就像台灣的勞退制度一樣，新加坡公民和永久性居民都要繳納，雇主和員工都要提撥。公積金除了做為退休金、健保費，同時也是購屋基金。新加坡8成人口住在國家興建、只能買地權上的國宅「組屋」，民眾一生可以用低價申購一次「組屋」，三房型新組屋售價僅約台幣1千多萬元。政府對首購族提供各種優惠，新加坡購屋基金補助款最高補助星幣19萬元（約台幣445萬元）。組屋可以轉售給有資格購買的人，政府甚至對組屋二手市場也提供補助，依房型不同補助金額從5萬星幣（115萬台幣）到8萬星幣（187萬台幣）不等。
解決青年安居問題，政策改革力道要更大
台灣政治人物大概沒那麼大膽宣稱要把社會保障系統改造成新加坡式公積金制度。侯友宜要用土地增值稅支付青年房貸補助，但這不是個穩定、法制化的財源。那麼台灣有沒有類似新加坡、荷蘭那種基金可以長久支持房屋政策？其實內政部有一個住宅基金，也有法源依據；現在的租金補貼、社會住宅預算多編列在它下面。但這個基金其實巳告罄，要靠政府每年編列預算支援，2024年度撥補200億元。立法院預算中心今年10月公布的評估報告指出，近年該基金推動的重大住宅計畫成效未如預期，且多為虧損，財務負擔日益沈重，要求改善並籌謀穩定財源。
回到總統大選，到底參選人們在青年安居議題上誰提供的牛肉比較大片？侯友宜的政策的確最有突破性，雖然有缺陷，但也不像綠營批評者所言，會讓青年陷入債務困境、會讓金融機構壞帳攀升。真正的問題是，不論藍綠白對青年購屋的補助都不夠大膽、政策改革力道都不夠大。
＊作者為資深新聞工作者、專欄作家
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