下斡旋金前注意3件事 買房積極出價 不怕拿不回斡旋
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
出價下斡旋金談看看，但過程中想再多考慮，該怎麼辦？有讀者案例是，仲介建議出斡旋金，沒想到屋主馬上點頭答應，斡旋金因而轉為定金，買方還想考慮之下，也擔心拿不回斡旋金。專家則解析，委託斡旋期間一般約定以3至7天較為普遍，消費者要瞭解，進行斡旋代表隨時可能成交，進入簽訂買賣契約的程序。
消基會董事暨房委會委員張欣民表示，買方要留意，透過仲介向屋主正式出價前，房仲是必須主動告知可透過「要約書」或「斡旋單」進行出價。
「要約斡旋制度」源自「公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明」第9點，而公平會的規範說明中，也明確定義「要約書」與「斡旋金」。
（一）要約書：指載明購買不動產之意思表示，由不動產經紀業者向賣方提出承購價款、付款條件或其他要約條件之書面，而買方不預先交付一定金錢予不動產經紀業者。
（二）斡旋金：指不動產買方交付一定金錢予不動產經紀業者，委其代為向賣方協議交易。
「公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明」第9點提到，不動產買賣仲介，在向買方收取斡旋金前，必須告知斡旋金契約與內政部版「要約書」的區別及其替代關係；買方得選擇支付斡旋金或採用內政部版「要約書」。
相較「斡旋金」是買方交付給仲介，由其代為向賣方議價，展現出價誠意；「要約書」則是買方不須先支付現金，僅須於要約書上寫明總金額，若賣方在要約書上簽名確認出售，雙方即達成合意。
委託斡旋、要約期間通常為3至7日，按照內政部的不動產委託銷售契約書範本規定，買方在要約期授權期限內有撤回權，也就是買方可不需理由，就能撤回斡旋，但若賣方已經在斡旋書上簽收，同意買方的出價售出不動產，買方就不能撤回斡旋。
張欣民剖析，法律實務面，屋主同意斡旋價格，簽收斡旋單，就代表成交，斡旋金轉為定金，若購屋者反悔那麼斡旋金就會被沒收；同樣地，採要約書方式議價，不管是買方或賣方反悔，都必須賠償對方約定的總價一定比例的違約金，通常不超過3％。
至於買方若後悔了，斡旋金還能拿回來嗎？2024年內政部彙整的買賣糾紛案例當中，就有買方支付斡旋金後，買賣成交轉為定金，但後來買風因個人因素不願購買，經過申訴調解後則退還部分定金。
張欣民也提醒，有些屋主可能較看壞市場，願意現在就放手，買方一出價就成交，也會懷疑是否是之後可以買更便宜，因此建議購屋者在目前市場混沌之際，殺價力道可以加大，也避免下斡旋後，屋主點頭賣，自己後悔了，也擔心違約糾紛。
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