陽台外推、頂樓加蓋...一次看懂常見違建！ 90%以上夾層不合法，比對竣工圖不踩雷

周靖璞

圖片 shutterstock 提供

台灣房產曾經歷早期法規相對模糊時期，導致現階段違章建築屢見不鮮。買賣中古屋時，許多人往往忽略了違建問題，直到裝修時才發現原本的設計與現況不符，更可能面臨遭檢舉拆除風險。瑋晨營造負責人方瑋晟表示，最常見違建類型包括：陽台外推、夾層空間、頂樓增建等，買房前可透過調閱竣工圖確認是否有違建情形，並委託專業人士進行合法裝修申請，才能兼顧居住安全與資產保障。

90%以上夾層違法

1995年以後「即報即拆」

相較新成屋或預售屋有嚴格安全規範，在中古屋市場中，因時間級距長，存在不少法規尚未完善前施作的違章建築。方瑋晟表示，常見違建類型如下：

陽台外推與女兒牆改建： 許多老舊公寓原型，進門會先經過前陽台，再由落地窗進入室內。許多屋主為增加室內空間，選擇拆除落地窗，將陽台空間做為室內空間使用，即為陽台外推。部分屋主會在女兒牆上增建鋁窗或玻璃窗，法規上亦屬於違建。

夾層： 許多挑高戶型喜歡在室內加建夾層，但這樣的增建大多不符合法規。依照規定，合法夾層高度不得超過1.4公尺，不得有固定樓梯連接，且僅能作為儲藏用途。因此現階段大約90%以上夾層物件都不符合法規，民眾可參考夾層是否有合法產權登記作為快速評估依據。

頂樓增建：頂樓增建是違建中最常見類型之一，特別是在公寓房型中，頂樓住戶往往為增加其使用空間而擅自加蓋以增加使用空間。

以台北市為例，依據「違章建築處理規則」，在1964年到1995年間存在的違建，屬「既存違建」；1964年以前就存在的違建，屬於「舊有違建」。1995年1月1日後增建的頂樓加蓋屬新違建，應即報即拆。而既有違建與舊有違建需拍照列管，允許暫緩拆除，但並不表示合法。若有阻擋逃生動線、涉及居住安全及妨礙公共交通等風險，或是修繕後發現規模明顯增加，都會被列為優先查報拆除目標。

竣工圖比對現況

合法裝修避免爭議

民眾該如何確認購買的中古屋是否有違建？方偉晟表示，可透過房仲取得竣工圖，了解每間房子最原始屋況，與現況對比判斷是否存在違建，例如：陽台是否外推，廁所位置是否改動。「除少數存在60年以上，在制度實施前就存在的房子可能沒有竣工圖。市面上95%以上房子應該都有，它就像是房子的身分證。」方偉晟補充，即使發現房屋有既存違建，也不必太過緊張，雖然違建不合法，但只要透過合法申請室內裝修，可在保留使用方式情形下合法修繕。

方偉晟指出，無論大樓或華廈，只要屬於集合式住宅，就可申請「簡易室內裝修」。即使是公寓，若有調整隔間位置、增建洗手間，也必須向政府提出申請，政府會提供裝修許可證，保障裝修過程中的安全及合法，也不用擔心修繕過程中遭遇鄰居的惡意檢舉或阻撓。

若房屋屬於商辦大樓這類的非住宅類型，10樓以下、樓地板面積小於300平方公尺(約90坪)依然可申請簡易室內裝修，若超出這項標準，則必須進行「二階段室內裝修」，進一步針對消防安全進行審查。建築師、土木技師、有室內設計證照的專業人士都可以付費代為申請，民眾可以不必親力親為，擔心過程有所疏漏。

「保留完整陽台可在遭遇樓下火警時做濃煙阻隔，同時也是雲梯車救援的主要逃生動線。」談及常見違建案例，方偉晟語重心長表示，合法裝修申請都是以確保居住安全為第一要務，希望民眾不要因為貪小便宜或利益優先鋌而走險，避免日後因違建造成爭端或難以挽回的遺憾。

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