經濟衰退房價也不會跌，專家：只有失業會壓垮房價
經濟已經沒有前幾年那麼火熱，甚至有衰退危機，有購屋需求的人可能會樂見經濟衰退。但經濟學家認為房價要下跌很難，當今經濟環境與金融風暴時已經完全不同，現在唯一能夠促使房價下跌的因素只有大量失業。
這幾年房價已經暴漲到高不可攀，打擊中產階級的美國夢。美國3 月售出的房屋平均價格約為382,000 美元，約1,200 萬台幣。以30 年期固定利率抵押貸款為例，利率為6.63%，買家每月僅抵押貸款就需要支付約2,800 美元。許多人正在等待股市崩盤做為進入房地產市場的機會。
然而美國經濟學家表示，除非就業市場急劇下滑且大量人失業，否則房地產市場不會崩潰，房價也不會大幅下跌。甚至經濟衰退可能推高房價，讓購屋變得更加昂貴。
金融危機完美風暴
經濟衰退有各種面向，當今很難再複製十幾年前金融危機的條件。經濟學家表示，十幾年前金融危機是由不計後果的抵押貸款引發的，許多貸方在沒有要求提供適當文件的情況下，向高風險借款人借款，同時，建商迅速建造新房搭上這股買房熱潮。次貸風暴發生時，數百萬房主因無法贖回抵押品而失去他們的房子。
2007 年12 月經濟衰退開始之前，房價就已開始下跌，一直持續到經濟衰退結束八個月後，累計下跌幅度超過20%。當房地產市場崩潰並引發經濟大衰退時，許多公司破產，許多建築工人永久離開去其他行業工作，之後幾年，房地產復甦艱難，建造的房屋很少，供應不足的情況持續到今天。
待售房屋短缺房價上漲
2020 年疫情引發的經濟衰退，對房地產市場的影響要溫和得多。2020 年2 月至2020 年4 月期間，為阻止冠狀病毒傳播，美國企業大規模關閉，當時房屋銷售量急劇下降，但兩個月後，銷售量迅速回升，甚至隨後大幅上漲，由於買家以超低抵押貸款利率搶購房屋，房價在此期間也大幅上漲。
今天由於待售房屋持續短缺，房地產市場銷售量已連續兩年處於最低水準，屋主不願意放棄疫情期間獲得的最低抵押貸款利率，導致需求超過供應。經濟學家認為，如果許多房主在經濟低迷時期失業，或者感到經濟壓力越來越大，無力償還抵押貸款，才會大量出售房屋，導致價格走軟，但這是市場很久沒有見過的現象。
如果出現短暫的經濟衰退，沒有大規模的失業，而且政府像在疫情期間那樣採取刺激措施來支持消費者，防止喪失抵押品贖回權，房價就不會下跌。
在21 世紀，經濟衰退不一定伴隨房價下跌。美國線上房地產公司 Zillow 在2019 年進行的研究調查1996 年至2018 年美國所有50 個州的經濟衰退情況，結果發現，即使在整體經濟活動放緩的情況下，房價也大多上漲。唯一顯著的例外是2007~2009 年的經濟衰退。
大量失業才會拖累房價
專家認為，房價是上漲還是下跌，很大程度上取決於勞動力市場的情況和失業率，如果美國經濟陷入衰退，抵押貸款利率下降，但人們大多仍在就業，可能會看到類似於疫情期間的衰退，當時房價甚至還上漲。
許多房地產市場預測者預計，2025 年房價將繼續呈上漲趨勢，只是漲幅可能比近年來要慢。房利美估計，2025 年房價將上漲3.5%，2026 年將上漲1.7%。房貸銀行家協會預測，2025 年底房價將上漲1.3%，2026 年房價可能再上漲1.3%。全國房地產經紀人協會預期2025 年房價中位數可能上漲2%，2026 年再上漲2%
聯準會官員在12 月發布的最新《經濟預測摘要》中預測，失業率可能升至4.3%，並維持在該水準幾年，然後長期穩定在4.2%。
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(首圖來源：Flickr/Will Buckner CC BY 2.0)
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