買房必做「驗屋」重點 專家揭4大關鍵！
財經中心／徐詩詠報導
「買房」是許多上班族、年輕人的夢想清單之一，不少人拚命存錢、投資，只為了擁有一間屬於自己的家。在房市中的物件類型也相當多，從廣為人知的預售屋、中古屋，再到市面上相對冷門的「法拍屋、金拍屋與銀拍屋」等，民眾可以根據預算高低來選擇適合的物件，也有機會用比市場行情更低的價格，買到同規格的房子。然而，買房是人生大事之一，動輒得背負好幾百萬、甚至千萬以上的房貸，購屋族若沒有做足功課，就很可能會買到「地雷」物件，例如漏水、海砂屋等問題，處理起來不僅「傷荷包」，還得面對後續與建商的繁瑣溝通，以及讓交屋過程變得更長。這些狀況，光是想像就讓人覺得頭痛。
至於民眾該怎麼做，才能將買到「問題屋」的風險降到最低？在新成屋點交前，買家有無自費「驗屋」就顯得相當重要。若沒再交屋前及時檢查出問題，點交後若產生重大瑕疵，很可能買家得花費比驗屋多上數倍、甚至10倍左右的價格來做修繕。《民視新聞網》特別採訪《HEMA房屋管家》及驗屋團隊，並整理出驗屋的流程、注意事項與收費標準，讓購屋族對於驗屋程序，有更進一步的認識，避免成為買房「冤大頭」！
【驗屋才發現「魔鬼藏在細節裡」】
沒驗屋就點交 出狀況買家荷包恐大失血
驗屋最主要的目的，通常是買方在建築相關方面知識不足，或是擔憂建商施作結束後的品質，才會尋求驗屋公司幫助，來尋找物件缺失；通常，如果直接由建商、民眾自行做驗屋後就完成點交，許多隱藏缺失，很可能會被「走馬看花」略過。《房屋管家》店經理林宇超指出，驗屋是希望在第一次檢查的時候，就把房屋狀況整體釐清，若沒有專業儀器輔助下，一般買家是很難自行檢查出這些「應該建商修繕」的缺失；若買家第一時間沒發現就「完成點交」，後續若出問題，例如管線漏水，就不是簡單花費幾萬元就能夠解決。加上裝潢已經做好，最嚴重可能得全數拆除，重新做檢查、修復，屆時買家可能得花上比驗屋費用高出數倍的費用。
新成屋、中古屋與實品屋 驗屋模式大不同
在市面上常見的新成屋、毛胚屋與中古屋，新成屋通常是驗屋公司最常服務的案件。唯獨新成屋、中古屋上的不同在於，新成屋常見的缺失，包括磁磚破裂、磁磚空鼓音或是排水孔異物、油漆瑕疵等，這些內、外觀與功能性的檢查等缺失，建商通常是認列的，在定型化契約之中也會特別註明，買家可以利用「驗屋報告」請建商做修繕。但是，中古屋交易方面，在買賣合約中很容易出現「現況交屋」條款，除了重大瑕疵（如漏水、輻射屋、海砂屋）能要求改善以外，其他小型瑕疵在一般情況下，買家僅能透過「修繕建議報告」來和賣方進行討論、議價。
另外，針對實品屋（新成屋含建商附帶裝潢）物件的部分，由建商施作的裝潢，驗屋公司同樣會做檢驗。業者指出，在驗實品屋時，會秉持非破壞性原則來做驗屋，釘死在牆壁上的裝潢（例如系統櫃）會做檢查，但一些已經施工完成且已藏入裝潢中，例如冷氣管線就沒有辦法來做檢查。
【驗屋標準流程如何進行？】
驗屋項目繁多 建商在現場有助提升溝通效率
業者指出，在新成屋的部分，通常買家委託的驗屋團隊，會與建商工務部門一同進入新成屋內檢查，由於驗屋項目繁瑣，通常會有3、4人分別針對不同領域項目進行檢查，之後將缺失貼上膠帶並整理後，連同建商、買家一起在現場，逐條的講解缺失並說明造成的影響。
根據業者所提供資料，驗屋項目多達近百項，區域部分包括客廳、房間、廚房、陽台、配電盤、弱電盤與衛浴；項目部分則相當多樣，小至門、窗、磁磚、廚具與衛浴設備，大至牆面、陽台、天花板與全室管線都是查驗項目。至於有一些大坪數、或豪宅物件，常以「毛胚屋」來做交屋，由於屋內僅有水泥牆與管線，業者則說，這樣的情況會比較不建議買家做驗屋，因為能檢測的項目實在不多。
新成屋、中古屋驗屋 要花多久時間？
至於驗一次屋，總共得花費多少時間？業者坦言，屋況好壞會決定整體驗屋的時間，若以室內20坪（主建物＋附屬建物）物件為例，通常可能2.5小時就能結束，但若到遇到屋況不好的物件，最長可能得花費4小時，這種情況通常可以看到屋內被貼滿了缺失膠帶。業者說也曾遇過物件缺失就佔了總項目的3、４成的情況。
若是一般中古屋物件，在房仲執行驗屋程序所花費的時間，則會相對少一些。一般來說，房仲業者會利用驗屋清單來和買家逐條檢查，包含在雙方簽約時與賣方同意保留的家具、電器等，都會被列入在清單中。若在驗屋過程中，有發現重大瑕疵，便可以要求屋主來做改善。業者說明，其實雙方在簽訂買賣合約書之前，仲介會提供一份不動產說明書給買方，上面會清楚紀載物件的缺失，包括是否有漏水、壁癌等情況，以及賣家預計留給買方的家具、廚具與電器，在後續驗屋、點交的時候，會將所有的項目一併和買方做確認。
【不能錯過的驗屋4大重點】
水、電、磁磚與窗框漏水 沒驗到恐影響居住安全
一般驗屋有4大重點，包括水、電、磁磚與窗框漏水，若屋內有漏水情況，可能會造成壁癌，在電的部分項目十分繁瑣，若嚴重的話會牽涉用電安全，或進一步造成電線走火。磁磚部分若出現空鼓音，則有可能會脫落並影響安全，最後屋內、窗況若是漏水，加上屋內排水設計不良，則會嚴重影響居住品質。
驗屋報告當天拿 對買家較有利
在檢查完缺失後，一般驗屋公司會在5至7天內提供一份驗屋報告，讓買家能夠以此要求建商來做修繕。現在則有部分業者會選擇在當天就提供報告，以減少買方與建商溝通的時間。業者分析，當天交付報告最大的好處在於，買家可以依照報告內容，現場直接跟建商溝通問題，讓買家在初驗階段發現、要求改善的缺失，可以減少等候，用最短的時間進入複驗階段，去針對修繕結果進行檢查。不過，買家要特別注意，多數建商在預售屋合約中，大多會註明買家不得於複驗階段，新增初驗未列出的項目要求建商修繕。不過除非為重大缺失，在一般情況下，買家若想拿驗屋報告和建商進行議價、殺價，在實務上是有困難的，如果是中古屋的買賣交易，議價成功機率可能還比較大一些。
自行檢查不到的隱藏缺失
針對在建商點交，或者自行驗屋時，一些經常被民眾忽略的細節。業者分享窗框漏水與水管堵塞，是相對難檢測且容易被略過缺失的環節。他也舉例水管堵塞的情況，通常得利用專業儀器（水下內視鏡），才能夠明確檢查出水管中有無異物堵塞。他直言，部分建商或民眾自行拿寶特瓶裝水做測試，並非拿水管持續供水，這樣是沒辦法檢查出全貌的。同時，也進一步說明，由於管徑問題，除非水管中的水泥淤積高達95％以上，才會被立刻檢查出來，若只有5、6成堵塞的話，水一開始基本上都能通過，通常會出問題，都是等到交屋後的半年、一年後才會發現。若沒有透過驗屋團隊的協助，往往都是檢測表面，深層問題無法被看見，最後的結果就是由買家額外買單修繕。
【驗屋過程買方要注意什麼？收費怎麼算？】
驗屋時要注意什麼？遇到離譜建商讓家中變成小瀑布
在新成屋驗屋部分，過程中買方是能夠要求建商在現場的，以便在發現缺失的當下，能夠立即來和建商討論修繕細節；在中古屋部分，買家同樣能要求屋主，同步來到現場進行驗屋，也方便針對屋況問題進行釐清，甚至連家具、家電的轉移都能夠討論。
過去業者實際在驗屋的環節上，多數民眾通常最在意的，還是屋內有無滲、漏水的情況，包括窗框、浴室的乾濕分離等；一般情況都會先做「流水測試」，但也是有遇過客戶要求做進一步的「全室淹水」、「乾區測試」。業者也分享幾個誇張案例，曾在北部一處透天型社區，於3、4樓進行外陽台排水測試時，結果「1樓冷氣排水竟出現小瀑布」；也曾看過可能因樓上、樓下管線接錯，下層裝潢到一半的吊隱式冷氣出風口變成「出水口」，停工了一個星期才繼續裝潢。還有遇過測試冷氣排水，水直接從電鈴口噴出來等離譜情況。業者坦言，幸好這些嚴重缺失，都是在驗屋時就被檢查出，若點交後才發現，買家會非常的麻煩。
驗屋行情怎麼收費？
然而，市面上的驗屋公司相當多，驗屋收費價格也成為不少買家在意的環節之一。業者指出，通常在市場行情上，會依照坪數大小（不含雨遮，停車位跟公設）、以及房間、衛浴數量的不同來做報價收費。一般來說，室內加附屬建屋（陽台），20坪以下的收費通常會落在13000元左右；20坪以上是收費區間約略落在16000元附近；至於坪數相對較大的物件，價位則會來到2字頭，30坪以上是20000元上下；40坪以上有些業者會採取專案報價。另外，部分驗屋業者也提供加驗的項目，像是濾離子（海砂屋）與輻射屋的部分檢測，民眾若有額外安全的顧慮，都可以向驗屋公司來做洽詢。
【屋內驗出問題，買家該怎麼自保？】
不僅提供服務，驗屋公司更是重要的溝通角色
新成屋方面，若是明顯缺失（例如窗框刮傷），建商基本上都會認列並維修，但有些像是偏向主觀認定的狀況，例如磁磚縫接的美醜，就容易造成糾紛，驗屋公司通常會扮演第三方角色，來做居中協調，避免交屋時間拖長，影響買家權益。但是，他們也曾遇過買家直接寄出存證信函，準備走法律途徑解決。
在發現缺失後，在新成屋部分買家是能夠要求建商在「規定時限」改善，通常是買家拿到驗屋報告的2至4周內，但也是有遇過拖過2個月才改善完成的建商。劉林儒也分享另一種情況，若新成屋未在短時間銷售完畢，建案完工3、4年後，物件就成了「新古屋」，當初承接建商案子的營造商、工班都早已撤離，甚至工班對建商所承諾的保固也已經過保，若買方驗出問題，就形同建商必須額外支付款項來做修繕，買賣雙方溝通一來一往，自然會把交屋時間拖長。另外，業者分析買方所押的尾款金額多寡，跟建商的處理態度也會有一定程度的關聯，現在內政部也強制規範預售屋合約尾款，不得少於成交價5％來保障買家權益。
業者和我們分享，現階段購屋族的「驗屋意識」也越來越高，一個新建案社區約有4成左右的住戶會找驗屋公司協助，特別是都會區的部份，例如雙北、桃園等感受更為明顯；買家彼此也會加入住戶成立的預售屋Line群組來交換資訊，分享物件情況，若有一戶驗出問題，通常其他的買家就會跟進。和過去相比，會想驗屋的民眾比例也越來越高，主因在於建商或是施工品質不放心，畢竟是要花上數百、數千萬的產品。業者也指出，其實有不少民眾有大品牌迷思，但在驗屋的角度來說，其實是差不多的，唯一的差別在於民眾在購買預售屋時，建商的品牌大小，會關係到保值、建商資金多寡與售後服務等層面。最終，在驗屋的部分還是得以現況來做判定為基準。