買房負債好痛苦 銀行端怎評估？專家曝「槓桿操作利弊」
好房網News記者林和謙／台北報導
當你向銀行貸款1,200萬買房，購買總價1,600萬的房子，自備了400萬，那這個交易在銀行眼中會是怎樣的結構？不動產專家、宜蘭執業不動產經紀人及地政士工作者邱明芳說，以資產來看，你名下就擁有一間價值1,600萬的房子，負債則是欠銀行1,200萬的房貸，而淨值（本身真正的資產）為1,600萬-1,200萬 = 400萬，這就是銀行認為你「多了400萬資產」的原因，也就是你的頭期款，而透過貸款，自己擁有了一個價值遠高於貸款額的資產（房子）。
邱明芳表示，換句話說，即使你是用貸款買的房，但因房子是登記在你名下，銀行拿到「抵押權」，你依然是法律上的所有人，這就是資產。所以，銀行也會在你的資產負債評估表上，將你的房產列為資產、房貸列為負債，而房屋淨值就是你的「實質資產」。
因為槓桿操作，從一開始的400萬現金，變成擁有1,600萬的房產，淨資產400萬。邱明芳指出，民眾用一些自己準備的本金+本身條件信用+銀行資源啟動資金槓桿，而買下一間房產；資金槓桿在金融領域是一個重要的概念，它指的是運用借來的資金來放大投資，使得投資者可以控制比本身擁有資金更多的資產；不過民眾購屋也要仔細評估自身的收入、負擔與還款能力，來選擇適合自己的房產。
還有很重要的一點，邱明芳說，若民眾買房子的地段佳、周邊建設多，機能也優，那淨資產會隨著房價漲幅而升高，也就是可拿到房屋增值價格，如果20～30年後繳完本利和，房價也上升，原本1,600萬的房價漲到2,500萬，若不算入通膨影響的因素，等於約賺了900萬元。
不過邱明芳提醒，財務槓桿可以提高潛在的投資回報，但同時也增加了潛在的虧損風險，就像不少投資客利用向銀行借貸取得資金買房，當房市好的時候、藉此來交易獲利及套利，但當經濟與房市景氣走弱、加上央行與政府政策壓制，使得貸款成數大減，且房子又難賣掉，這時槓桿玩太大的投資客的金流可能會出問題，將面臨斷頭、賠售的危機。
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