小心！移轉方式不當，受贈1500萬房竟要繳600萬稅

記者陳韋帆／台北報導

房價居高不下，許多家庭轉而打算以「傳承方式」取得房屋，據房仲業者網路調查，有51.5％打算以贈與方式傳承，29.6％選擇自然繼承，18.3％採用買賣方式移轉。但就要當心了，倘若移轉方式不當，1500萬房就有可能要繳納近600萬稅金。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，在父母生前將名下不動產贈與小孩，將必須繳納「增值稅」、「契稅」、「贈與稅」三項稅金，若採用「繼承」方式移轉不動產則免徵土地增值稅、契稅，僅繳遺產稅，且房屋是以評定現值來認定之外，還有1200萬元免稅額，喪葬費與配偶、父母、直系血親卑親屬也都有扣除額，可以省去相當多稅金。

若以土地公告現值500萬元，房屋現值100萬元的物件來說，如果購入時間已久，若贈與給子女，增值稅可能要150萬元（以0.4％計算）、契稅6萬元、贈與稅38萬元，總計稅金194萬元。

但受贈房子若子女再以1500萬元售出，依照現行房地合一稅制，取得後一年內賣出就要繳405萬元，二年內賣出得繳315萬元，二到十年內賣出得繳180萬元，再連同前面稅金最高要繳599萬元、將近600萬元！

若是繼承，以上述物件現值600萬元，扣掉繼承免稅額，等於遺產稅0，只要繳交1000多元的登記規費，省很大！

中信房屋總經理張世宗分析，以贈與方式移轉不動予晚輩，最主要的特色在於所贈與的不動產價值並非以市價認定，而是以較低的土地公告現值和房屋評定現值為稅基。負擔的稅目除有贈與稅外，還有契稅、土地增值稅和不動產贈與契約書須貼用的印花稅票。

至於讓子女以自然繼承遺產的方式取得不動產，其特色除了房屋是以評定現值來認定之外，還有1200萬元免稅額，喪葬費與配偶、父母、直系血親卑親屬也都有扣除額，且除了遺產稅外，其他土地增值稅、契稅則無須課徵。

不過需留意的是遺產稅需同時將其他非不動產遺產一併考量，若遺產淨額5,000萬元以下者，課徵稅率10％；超過5,000萬元至1億元者，課徵稅率15％；超過1億元者，課徵稅率20％。

而讓子女以二親等以內親屬間財產買賣的方式移轉不動產，特色在於父母可利用每年各贈與220萬元的方式，逐年以現金贈與子女，並有確實的資金流向，之後子女再以贈與的現金買入父母名下不動產，相關稅賦則按一般不動產買賣規定辦理。

張世宗指出，實務上不動產傳承晚輩一般仍以繼承方式居多，不過近年將不動產預先贈與給子女的確有增多的現象，且中南部地區似乎更偏好以贈與的方式移轉給子女。

觀察今年1到8月六都建物所有權移轉的變化，在繼承部分，台北與新北比例分別成長5.35％與3.26％，為六都之最，而贈與的部分，則以高雄5.59％成長最多，其次為台中2.76％。

張世宗認為，由於牽涉資產規模不同，因此考量不動產以何種方式移轉給子女，應先顧及晚輩日後可能出售的時間點，將房地合一稅同時納入試算，相關稅賦負擔能力也應預先精算，這樣才能發揮利益最大化的節稅效益。

台經院研究員暨產業顧問劉佩真表示，國內實務上不動產傳承晚輩一般仍以繼承方式居多，不過近年將不動產預先贈與給子女的確有增多的現象，但事實上，雖然贈與房產給子女以房地現值作為贈與總額，可以降低稅負，不過房地合一稅實施後，日後售屋時，則要留意賣價減買價後，財交稅變大的問題。

也就是因房地合一新制的稅率，會隨著持有時間增加而減少，因此持有時間越長，稅率越低，對民眾會越有利，因而若父母贈與晚輩，而晚輩不會立即變賣，而是等待一段時間過後才出售，則贈與的方式在稅負上的減免才會較為划算。

本文載自SETN三立新聞網，原文在此