【內幕】大直豪宅特赦令建商不等了 　新平均地權「打住不打商」成契機

大直大彎北段5年前在前台北市長柯文哲「特赦」下，既有違規商業宅每坪繳交5.2萬元回饋金後可就地合法，就連尚未開發的空地，也可作住宅使用。原本不少深耕當地的財團大地主，都躍躍欲試想推住宅案，沒想到特赦令爭議過大卡關多年，但當地住宅與商辦的價差越來越小，且新修正的平均地權條例也「打住不打商」，看到新契機的建商索性不等了，早已先行開發素地興建商辦。

大彎北段至今懸而未決　建商不期待先自行開發

大直的大地主包括宏泰林堉璘家族、聯邦林榮三家族、美麗華黃家、忠泰建設李家、良茂建設陳家等財團，所持有的地標建物有美麗華摩天輪、美福大飯店、薇閣旅館、典華會館、ATT百貨、蓬萊高爾夫球練習場等。

畢竟住宅的賣相比商辦好，2019年柯文哲的大直豪宅特赦令消息一出，讓在大直握有土地的建商都相當振奮，躍躍欲試新建住商大樓，或將原規劃的商場大樓改弦易轍，另再增建住宅大樓。

北市府計畫「大彎北段」的黃金地段，在1992年為打造「第二信義計畫區」，將此區都市計畫內劃為「商業區及娛樂區」。（台北市都發局提供）

不過隨著大彎北的解套案懸而未決，許多建商觀望後也就不等了。業界人士說，像是當時正在興建商場的忠泰建設，就因不確定性高、早就不想等了，也沒什麼期待了，且現在商辦的行情也逐漸趨近住宅，加上造價又較低，趁2020之後那一波房市景氣還不錯時，就先開發了。

新平均地權「打住不打商」　違規豪宅中古屋價差25萬內

高力國際董事黃舒衛說，因現在新修正的平均地權條例「打住不打商」，亦即只管住宅、不管商辦，且大直當地新商辦與住宅的價格落差越來越小，例如建商賣的是7000萬元以上的豪宅，買方只能貸款3成，並不好賣，但若銷售的是辦公室，買方則可貸款8成，且還可名正言順以私法人公司名義購買，享受稅費優勢，所以當資金與身分都不受限時，新建案當然就不等特赦令了。

市場人士說，目前只剩「頭已洗下去」、已蓋好的美福大飯店樓上50幾戶豪華商辦，還在痴痴地等，期盼變更後，能賣到與大彎北唯一合法的豪宅「西華富邦」同等價位。

至於大直的違規豪宅，每坪大約要繳幾萬元才合理？馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，大直的新住宅建案每坪約150萬元，商辦行情打8折後約120萬元，價差約30萬元；以此標準來看十幾年的中古屋，價差可能在25萬元內，所以每坪只繳交5萬元代金，確實有點少，十幾二十萬元的話，可能比較合理些。

但他指出，中古屋價格落差較大，建議官方可以多跑一些中古商辦與中古住宅的數據，亦可多找幾位估價師來計算。

大直豪宅特赦令恐「開惡例」　盼市府全盤檢討違規宅

黃舒衛則表示，許多都市計畫變更，例如工業區變更成住商區，業主都要捐地3成以上回饋市府，或許可以此做為參考；但因房地價格逐年上漲，「此案拖越久、代金就越多」，卻也改變不了「居住在裡面的事實」，這事已經有點「不告不理」。

何世昌認為，北市府雖有地方居民及民代的壓力，但大直豪宅特赦令此例一開，除觀感與圖利問題外，也恐「開啟惡例」，北市府應全盤檢討所有的違規宅。

2018年4月間，大彎北段居民曾向時任台北市市長柯文哲陳情。（資料照片／李昆翰攝）

違規宅購買潛藏風險　接受度低、轉手不易

至於執行面上，以往開罰違規住宅，官方都罰管委會或建商，假使以後同一棟大樓裡，有的戶別合法、有的不合法，執法單位還要先確認後，再逐戶個別稽查，難度其實頗高，且人力也不夠。

他說，其實除了違規商業宅，各地仍存在許多不合法的工業宅，這些違規住宅雖較一般住宅便宜，但購買時潛藏風險，包括接受度低、轉手不易、及被官方盯上等，甚至還有被拆除的風險。（責任編輯：許雅慧）