專訪／落實居住正義！都發局長江南志多管齊下打造宜居桃園

桃園的都市發展在綠線捷運、鐵路地下化相繼動工後將會有很大的轉變，張善政市長上任這兩年來其實有許多想法，《桃園電子報》專訪了都市發展局長江南志，他說明了桃園未來的都市樣貌不僅只在意表面的繁榮，而且是要這繁榮的價值讓所有市民都能受益。

江南志首先提到桃園居住正義的議題，他表示，桃園社會住宅現已有4千多戶，這幾年政府在推社宅後，年輕人想法已有些改變，很多剛出社會的會選擇社宅，讓自己的生活品質更好一點，這是由於桃園社宅的居住品質跟過去刻板印象差別非常多，大家看到這好處，因此想要申請社宅的人變多了，這當然會成為地方政府的壓力，就必須要趕快把社宅的量衝起來，目前正在蓋的加上已經蓋完的加起來是6千戶左右，今年下半年到明年會盡快再動工12處，預計到2030年會有9千戶以上，這是桃園市政府自己蓋的，另外中央已完工的和興建、規劃中的也有7千5百戶。這數量是否可以滿足市民需求則還是要看整體居住狀況跟政策而定。

江南志表示，社宅要照顧很多族群，現在實際量4千3百多戶還是不太夠，在這有限量盡量照顧弱勢族群，現正推的有老人換居的政策，原本社宅有6年期限讓老人意願不高，後來對有意願參與這政策老人延長居住期限。再過兩年桃園社宅會達到近萬戶的量，很多政策的推行就會有可能，當然除了量之外，在質的方面，社宅也盡量辦一些活動，讓老人在新的環境下交到新的朋友。去年下半年甚至有些新的社宅放寬社宅申請，有媽媽手冊就可以，目前許多開發區把社宅當作鄰里的中心規劃，許多公共設施都在社宅下，如公托、公幼、老人日托等，這不只社宅的住戶可以用，也一併服務到附近鄰里民眾。這樣的社宅規劃結合許多政策，是滿大膽的想法。

社宅是整個住宅政策的一環，但不是全部，江南志表示，從張善政市長上任後就在研擬一個新的住宅政策「可負擔住宅」，年輕人也許在剛出社會在打拼的時候，會希望有比較低的居住成本，這時候社宅就會扮演一個不錯的角色，可是社宅畢竟是只租不售，如這群年輕人在租社宅期限6年到了，思考自己居住的下一步，想要成家立業時，以大家過去經驗，發現市場上的房價好像還是追不上，因此政府必須在市場住宅跟社會住宅間，設定一個機制來滿足年輕購屋需求，讓他們住的更安心，當然中央在這政策上想的滿多的，包括使用權住宅等，十幾年前也有一個合宜住宅政策，當時還滿多人覺得還不錯，後來出現一些問題再加上閉鎖期時間不夠長，這些合宜住宅在5到7年間又轉出成為市場住宅，讓這政策有點變質，而桃園的「可負擔住宅」就是希望填補這塊，同時避免過去合宜住宅遇到的問題。

江南志表示，這其中主要有兩個層面，第一是怎麼填補過去合宜住宅的弊端閉鎖期太短的問題，這部分目前已以在擬訂自治條例草案，從立法規範。第二是「可負擔住宅」所謂的可負擔是什麼，市府以桃園的平均薪資與國際上對於各國家庭所得可負擔房屋支出的比例這兩個數字試算，也就是一家戶在桃園平均薪資下可負擔的房貸金額，用這房貸金額回推算可負擔住宅的房價，以年輕人需求的房子大該是有2到3房，20到30幾坪的房子，目前初抓單價大概1坪在22到25萬這區間，這對兩夫妻加上一個小孩的年輕家庭應該是可負擔的。

江南志進一步說明，「可負擔住宅」另個重要機制是，日後要售出時，必須限制只能賣還給政府，目前在研究合法的可行方式，不會讓可負擔住宅又流入一般市場，又出現合宜住宅低買高賣的狀況，目前已和銀行團和地政機關研商。政府在這些承購戶要出脫時會設定一個回收價格，其中包含這幾年居住成本，政府回購後這些「可負擔住宅」又回到市政府手上，可再賣給下一個需要的人，以此來穩定的支持年輕人的購屋需求，又不會成為炒作的標的。另外怎麼取得「可負擔住宅」的房屋，江南志表示，目前在思考透過都市計畫手段取得，這也是這政策執行上是很重要的地方。

江南志表示，以前比較被詬病的整體開發區，經由土地變更達到都市發展，雖然這對整體都市發展很重要，可是會讓有些人覺得在炒作土地，如果政府沒有在都市計畫政策上做一些平衡，會有點可惜，所以都發局不是只有讓都市發展持續繁榮，而是該發展成所有市民都能在這城市裡可以負擔的狀態。

江南志表示，現已在新的開發區作整體思考，要求建商取得土地後，在原本容積率可蓋房子數量中，鼓勵或要求建商撥出一些戶數成為「可負擔住宅」，透過這樣土地管制讓整體開發區，除有市場住宅持續興建，讓不動產市場持續穩定外，建商在開發同時也負擔些社會責任，這曾與幾個建商提過，他們覺得只要整體土地價值可控的情形下，也不會排斥政府去推動這政策。

至於這是否會影響房屋市場價值，整體的政策還是把一般市場房屋與政府的社會住宅、可負擔住宅分開的，在整個市場上切的很清楚的，如果能透過這政策讓房屋價格或土地價格趨於穩定也不是壞事。目前還沒有聽說其他縣市像這樣把住宅政策跟都市發展政策結合在一起的做法。

在鐵路地下化後16公里路廊將對桃園舊市區有很大的翻轉，市府最近也與鐵道局、台鐵公司組成鐵路會報平台，共同規劃設計。江南志表示，最近有人把桃園人口分布歷史統計拿出來研究，桃園人在機場附近還沒建設完成前，工作生活就學幾乎都在鐵路沿線，尤其是桃園、內壢、中壢這3站，隨著桃園的發展慢慢有一些新興區域湧現，如最早桃園藝文特區、經國、中路等重劃區，這幾年則集中在青埔，桃園、中壢舊市區的商業街道還在，但發展就不如新興區，人口也逐步外移，市府希望透過這次鐵路地下化的機會反轉，市府思考的是，桃園人口稠密區都在這沿線，而且未來中間還會增加4個站，這條線上，兩邊不是農業區就是工廠，有些工廠已經閒置甚至搬離了，應該趁這機會做都市轉型的工作，像桃園、中壢站周遭發展已經很好但老舊了，內壢站附近有中原文創園區也有很多工業區土地，這可以配合桃竹苗大矽谷計劃把這地方變成類似內湖、南港科學園區，重新打造，提供更多工作機會給年輕人。鐵路地下化這八年對桃園是很重要，原先鐵路兩邊的房子大都是背面鐵路，市府透過都市計畫手段來改變，但這不會是單純的讓地主那麼好獲利，市府會要求地主回饋公共設施，提供社宅或可負擔住宅。

在舊城區改造上，江南志表示，都發局所注重的是都市美學，不是去加東西，而是把那麼多年累積的東西一個一個減掉，像景福宮周邊有許多商家的舊招牌，有些店家早就已經不在了，在人行道做好後，開始清理這些舊招牌，還有公安疑慮的招牌，也規範店家新的招牌，並對老房子做拉皮整新，其實剛開始做新的人行道時附近店家有些反對，因為不知道市府的整體規劃是什麼，一旦改變會不會影響到他們的生意，在持續溝通，及人行道做好後，行人步行空間改善，也帶來生意，後續的拉皮和拆招牌阻力就小了，還有店家主動要求加入，像景福宮前面路轉角已歇業多年的原金城麵包店，二樓舊建築外觀整修完畢後透露出老建築的風情，景觀上已完全不同。其實硬體的改變設計都不難，在這業界看過太多案例，就是為建設而建設，結果是整建完後人行道沒人走，店家也沒生意，因此一年多前在推這案子時，就把文化和經發局納進來共同規劃。

江南志表示，都市更新大家老覺得好像要挖土機進去破壞重建，把路開的大大的，其實並非完全如此，像景福宮周遭有很多老建築是很漂亮的，市府鼓勵屋主保留下來，但也難免有屋主希望要重建，這部分市府有政策配套，也有人會想為什麼不全部改建成新都市，大家可以去看看歐洲，有歷史的城市不會全部拆掉歷史建築去蓋大樓，因此目前分為兩部分去做，保留比較有歷史的街廓，讓老屋活化保留，讓整個城市有傳統的紋理。對於一些已經公共安全危險的老舊建築則進行拆除重建，目前桃園已有兩個海砂屋社區開始改建，還有許多社區也希望加入，還有中壢火車站前的財神大樓，市府也積極與他們對話尋求解決途徑。

在台中新光三越氣爆後百貨公司的安全成為焦點，江南志表示，這部分平時都發局與經發局等相關單位已前往稽查，這次事件後建管單位要更注意一些，這些供不特定人使用的建築物在管理上強度要更強一些，桃園33個百貨公司賣場已列為高風險對象，也對廠商言明，日後只要被查到裝修改建不申報，就是直接處分停業，這件事對民眾來說是不能開玩笑的，而看似嚴厲的處分，其實對守法的廠商是完全沒有影響的。

在國土計畫方面，江南志表示，桃園市政府在2022年桃園送過一個方案，是全國第一個送案縣市，張善政市長上任後，都發局把這案子拿出來重新檢視一遍，覺得現在與當時國家政策已經有所變化，因此跟國土署說桃園不急著審，讓我們拿回來檢視後再送，獲得國土署同意，拿回來沒多久中央就通過了桃竹苗大矽谷計畫，當時桃園的國土計畫完全無法對應，所以跟市長建議全部檢視一遍，用了半年檢討。

江南志表示，當初國土計畫只談了工業、產業的發展，劃了比較多的未來發展地區，這次配合高快速路網建設做了些調整下修一些，還有龍科三期，市長指示要想一下竹科那時發展時不好的經驗，竹科當初與周邊配合道路沒有做得很好，導致出了科學園區的交通就沒辦法配套，因此在龍科三期這一帶國土發展計畫就把可發展腹地想的大一點，未來會衍生相關的配套需求等都規劃進去，另外這次也把觀光發展需求納入國土需求，包括大龍門、濱海兩個漁港、北橫等，讓桃園的國土計畫更全面一點。

江南志表示，都市規劃本質上就是帶動都市發展，本來就會帶動都市的土地價值，但現今的觀念都市發展已不是單純發展成繁榮的城市，因為如此最終只會成為少數人的城市，就像台北市捷運蓋的越發達，捷運場站上面的房子越貴，讓越是需要大眾運輸的民眾越住不起，這不是大家希望看到的，因此必須透過政策讓所有人都能享受到這利益。