當前社會住宅政策之檢視

Q台灣人口快速變遷將逐漸成為房地產市場的一大潛在隱憂！根據內政部公布統計資訊，台灣於二○一八年十一月底，六十五歲以上老年人口達三四一．五八萬人，占總人口一四．四八％，已正式邁入高齡社會，另外，在少子化衝擊下，預期中推計人口四年後將出現負成長。
然而，十年來在房價不斷攀升，薪資卻凍漲的時空背景下，為實現居住正義，蔡總統競選時提出八年興辦二十萬戶社會住宅政見，但現階段人口快速變遷，房價又出現持續下跌趨勢，政府目前擬大量興建社會住宅，是否會導致未來空屋、餘屋數量暴增。
因此，想請教莊教授，當前力求達標的社會住宅，在推動政策上該如何調整，才能真正解決居住問題，又能因應未來人口變遷及房市景氣變化？
A:觀察台灣人口變遷及走勢，與日本極為類似，鄰近的香港則因一九九七年回歸後，人口不減反增，近年日本因大量空屋進而衍生諸多治安問題，人口變遷同樣呈拋物線趨勢的台灣，不得不提防步入日本後塵。
租金補貼最為直接有效─中南部房價便宜，租金補貼最有感
十年來雙北市房價漲幅分別高達一．一至一．二倍，因此，二○一六年總統大選時蔡英文提出八年興建二十萬戶社會住宅政策，台北市長柯文哲也喊出八年五萬戶的目標，惟至今績效並不彰顯。有鑒於近年人口快速變遷，且餘屋累積越來越多，雖然社會住宅原訂二十萬戶，已調整為十二萬戶「直接興建」，另外八萬戶則以「包租代管」方式推動，然而，在當前績效不彰情況下，建議最直接有效的方式，應當再輔以「租金補貼」填補缺口，亦即「直接興建」、「包租代管」與「租金補貼」三管齊下才有機會達成二十萬戶社會住宅的政策目標(詳請參閱附圖)。

應以多元、廣義角度推動─因時因地制宜，並兼顧在地老化問題
興建社會住宅政策推動困難的原因，事實上與都更所遭遇的問題極為類似，主要原因在於房價，全台除雙北之外，其他縣市房價均較低，根據二○一八年十二月各縣市實價登錄中古屋房價顯示，台北市一坪六四．八萬元，新北市三二．四萬元，其他各地都在二十萬元以下。
都更與開發商的合作基礎最看重的也是透過都更容積獎勵所能創造的經濟價值，也因此，除雙北外，全國各地的都更效率都很差。
社會住宅亦是如此，以台北市而言，除空屋、餘屋問題，更面臨「有錢沒地」的窘況，使得規劃中的社會住宅難以落實，因此應就附圖所示「因時因地制宜」彈性調整，才有可能達成二十萬戶的預定目標。
另外，「維護管理」更是政府未來必須面對的另一棘手問題，因而，除土地來源要如何「無中生有」，未來的管理維護要如何因應，以下幾個實務案例，或許可提供社會住宅廣義、多元的另一新思維！
案例參考：
一、台南市鐵路地下化專案照顧住宅─可免除15年保固，並由管委會負責後續管理維護
台南市政府公開評選的「投資興建台南市鐵路地下化專案照顧住宅─都市更新事業計畫」，係由台南市政府與富立建設共同合作開發的社會住宅，該案主要係因鐵路東移，需要徵收原住戶用地，為照顧拆遷戶所規劃的特別專案，成功解決鐵路地下化延宕二十多年的問題。
本案成功的關鍵因素之一，便是「土地成本優勢」，由台南市政府徵收原台糖用地，以公告標售底價每坪九萬元招標，並以公開方式評選實施者，除土地投標金額須大於底標外，包含開發理念、規劃設計、建材標準、財務計畫、營建計畫、銷售計畫及維護管理等，皆由得標廠商負責。
該案基地面積五七六八坪，除興建專案照顧住宅三六六戶，另規劃以一般民眾為銷售對象的住宅一六六戶，其成功關鍵因素在於政府提供較低的土地成本，才得以一般住宅每坪二一．五萬元的售價，補足照顧住宅每坪十．五萬元的虧損，還能有所獲利。
該案係藉由較低的土地成本及一般戶較高的房價截長補短，以多元的社會住宅角度切入，其最值得參採之處為政府以最低的成本換取最大公共利益的無本生意，此外，後續的管理維護也能交由管委會全權負責，政府不必操心。
 

二、台中勞工合宜住宅─以成本價嘉惠勞工
另一政府與開發商合作的案例「勞工合宜住宅」，也以同樣的方式創造三贏，該案坐落於台中地區的機械大本營，二○一三年推出「幸福好宅─勞工合宜住宅」─「新業成家」，每坪售價十二萬元，二○一五年再加碼推出「勞工住宅」─第二期「新業宜家」，惟每坪售價提高至十五．六萬元，該案規劃地上十五層、地下三層，總計八棟的建案，其中一棟作為社會住宅使用，社會住宅部分一九二戶，另勞工住宅為五二○戶。
上述案例透過政府與民間企業共同合作，除可以填補政府社會住宅不足的缺口，部分出租的模式也可透過租賃限制，達到政策目的。
此外，在執行過程，政府也可運用土地讓利，譬如提高容積獎勵以達到公共利益等方式，透過產品規範，結合民間力量，不但省下政府資金及人力成本，同時也可依據實際需要達到預期的目標，頗值得各地方政府參採。
三、老人長期照護住宅─長照型出租套房未來趨勢
隨著人口變遷，台灣已正式步入高齡社會，社會住宅也應當結合長照一同規劃，才有機會同時解決居住及高齡化所衍生的問題，過去在新竹市的都市更新案例，曾有生物科技公司參與競標，該案六至十二樓作為長照型出租套房，並規劃一、二樓為生醫療程與看診，不過可惜的是其後該案因土地整合問題致未履約。
四、東京「戶越台老人住宅」─以多元思維規劃設
日本東京「戶越台老人住宅」係將原本的學校預定地規劃興建大樓，一至三樓供小學使用，三層樓以上當社會住宅使用，另外，還將操場的地下室增闢為停車場，可謂一舉數得，同時滿足學校及社會住宅之需求，兼以解決部分停車問題。
五、東京「豐島之森公共住宅」─兼顧居住環境之改善與公共住宅之實際需求
原坐落於東京都豐島區池袋車站周邊的區公所辦公廳，因為年代久遠、建物老舊必須進行重建，囿於財政窘困而結合民間企業共同開發，除廢除日出小學之外，更積極整合周圍老舊建物，於二○○四年成立事業更新協議會，二○一五年興建完成。
更新後為地上四十九層、地下三層，共五十二層的建物，當中規劃地上一、二層提供店鋪、事務所使用，部分一層及三至九層樓為豐島區公所辦公廳舍，十層為免震設施，十一至四十九層總計規劃四三二戶公共住宅，更新建築物地下兩層，配置有連結有樂町線東池袋站的地下通道，不僅大幅改善居住環境與交通動線，更提供大量公共住宅，可謂一舉數得(詳請參閱附圖)。
由上所述，政府要兌現社會住宅所設定目標，應可參考以上案例，基於公共利益要如何在政府、開發商與民眾之間取得平衡點，並以多元、廣義的角度切入，才能真正解決社會住宅及都更目前遭遇的困境。