南山人壽買地專挑最貴的買...狂砸700億和「這集團」PK搶當「信義王」 商務城美夢快成真？
作者 : 黃健誠
圖片 : 達志、黃健誠攝
日前中央銀行升息1碼，讓壽險業投資不動產的最低收益率受到外界放大鏡檢視，對此，立法委員林楚茵在立院質詢時指出，壽險業投資不動產的最低收益率要從2.095% 提高到2.345%，多間壽險公司1年的不動產收益率未達2.345%，更點名南山人壽1年平均收益率不到2.095%。
南山人壽對此回應表示，不動產投資收益情形均符合主管機關之「保險業辦理不動產投資管理辦法」相關規定，2022年1月公司不動產平均收益率為2.776%。
近年來，南山人壽的獲利表現有目共賭，身為全台灣前幾大的保險公司，全台的保戶數量逾600萬戶，去（2021）年全年稅後獲利為597億元、年增近60%，更創下歷史新高，在疫情衝擊助攻之下，交出一張漂亮成績單。
南山買地不手軟 信義區三大案「勢在必得」狂砸741億
在風光的背後，南山人壽也「買地不手軟」，但與其他壽險公司不同的是，南山人壽「專挑最貴的買」，除了2012年以總價268.9億元拿下世貿二館地上權案，現為南山廣場的大樓以外，2019年11月以159.8億元、溢價高達60%，標下信義行政中心地上權，緊接著在2020年3月又以312.76億、溢價17%，標得世貿三館地上權。
觀察南山人壽在不動的布局，光在信義區標得的三塊地上權，總金額就高達741億元，佔了尹衍梁入主南山十年以來，在全台各地購買不動產總金額近千億的7成以上，甚至在標下被視為是「蛋黃區中的鑽石」的世貿三館70年地上權後，儼然成為壽險界中的「信義王」。
尹衍樑在入主南山人壽以來的11年間，共有18筆買地、買樓的紀錄，包括買下台中勤美誠品綠園道、陽明海運內湖大樓及內湖浩鑫大樓等外，也積極在桃園、台中及台南等地購置不動產，但金額都遠遠不及標下信義區三大案的741億元。
▲南山人壽所標下的世貿三館舊址（紅框處），目前已完成整地。（圖／黃健誠攝）
根據記者實地觀察，目前信義行政中心舊址尚未施工，而世貿三館舊址則已經整地完成，目前進入開工階段，南山人壽表示，得標的世貿三館及信義區公所地上權案，規劃於明年上半年陸續動工，並規劃興建頂級商辦大樓，獲取穩定租金收益，未來將串聯周邊的南山廣場、信義區公所，期以進一步為台北市中心打造優質的辦公聚落。
南山人壽近年來購置不動產紀錄
日期
購入建物或土地
金額
2012/7
北市信義區A15、A18、A20地上權
268.88億
2012/8
台中市南屯區豐功段
30億
2012/11
內湖飛天科技大樓
37億
2013/9
台中勤美誠品綠園道
48.96億
2014/3
桃園市中壢區石頭段
13.11億
2014/6
新北市樹林區樹新段地上權
3.81億
2014/11
基隆市安樂區新城段
11.94億
2014/12
台南市北區小北段
15億
2015/6
台中市東區練武段
9.13億
2016/9
台中市西屯區上石碑段
9.7億
2016/12
陽明海運內湖大樓
18.8億
2018/9
台北市南山敦南大樓5樓
7.6億
2019/5
桃園市龍潭區高平段
7.4億
2019/11
信義行政中心地上權
159.8億
2020/3
世貿三館地上權
312.76億
2020/11
新北市淡水區望高樓段地上權
6200萬
2020/12
台南市新市區華美段
21億
2021/11
台北市內湖浩鑫大樓
8.01億
▲南山人壽在信義區地上權的三大案，金額高達741億元。（資料來源：公開資訊觀測站）
實際上，壽險業買地買樓創造其收益率，並非新鮮事，獨獨南山人壽不同於其他壽險公司，專挑最精華的地區購買，且還特別集中在信義區，打造商務城的美夢儼然成形，且三大案都圍繞著101大樓，頗有與之較勁的意味存在。市場人士就指出，南山人壽以精華區土地為主，光看其標價的溢價程度如同勢在必得，開發上也以商辦大樓為主。
從信義全球資產的統計來看，目前在各個大型壽險公司搶著插旗的信義區來說，南山人壽目前的總商業面積高達1.4萬坪，僅略輸於納入D1區的富邦集團，不過，僅相差數百坪的面積，兩者在信義區的實力可說是不相上下。
壽險業在信義區擁有的商業面積統計
壽險
區塊
總商業面積(坪)
南山集團
A15、A18、A20、E4、A26、A21
約14000
富邦集團
A10、A11、A25、A8、D1
約14500
國泰集團
A3、B2、D5
約11500
宏泰集團
A14、A16、A17、A19、B3、B4
約11100
新光集團
A12、A4、A9、C1、E2
約10200
▲南山與富邦兩者在信義區所擁商業面積相距不多。（資料來源：信義全球資產統計。）
回歸壽險業投資不動產最低收益率的討論，世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，在升息一碼之後，最低收益率從2.095%增加至2.345%，勢必壓縮部分投資標的之潛在溢價空間。
但是，多數保險業者對於預期報酬率的要求普遍高於2.345%，因此短期內壽險業不動產投資動能將保持強勁，應該不會受到此次升息影響，並且將積極評估台北市以外的優質物件。
另外，從近期的土地市場觀察，世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超則指出，央行升息幅度高於市場預期，然而目前利率處於相對低點，且今年國內經濟維持正成長，許多企業仍有擴廠增產的需求，預料未來數月自用型買方置產動能維持穩定。
不過，購地貸款限制趨嚴，將使中小型建商取得資金難度增加，部分業者可能出售手中土地存貨，但大型企業買家出價意願仍高，惟對於地點的選擇將更為嚴格，先前已在市場上出售之土地，賣方可能須考慮調降開價，以利加速處分。
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