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搞懂預售屋交易眉角 可避重稅?專家揭露:房產登記時間、設籍與否是關鍵!

搞懂預售屋交易眉角 可避重稅?專家揭露:房產登記時間、設籍與否是關鍵!

房產登記時間、設籍與否是關鍵

搞懂預售屋交易眉角可避重稅

為抑制預售屋炒作,去年 7 月上路的房地合一 2.0 特將預售屋交易納入課稅範圍,不過預售屋的成交價、持有期間,以及重購退稅等規定都與一般房地交易不同,民眾應多加留意。

近年來房市火熱,政府雖於 2016 年推出房地合一稅打房,卻因房地合一稅 1.0 未規範預售屋交易,大量投資客將目標轉向預售屋,導致後來紅單交易猖獗。政府遂於去(2021)年 7 月推出房地合一稅 2.0,將預售屋交易納入課稅範圍。

至於預售屋課稅所得應如何計算,建業法律事務所資深顧問、會計師林心瀠表示,如同一般房地交易,課稅所得計算公式如下方所列。

其中的「相關費用」須提出憑證,若賣方於申報房地合一稅時,無法提示相關憑證,可依成交價的 3%(修法前為 5%)推計費用,上限為 30 萬元。然而民眾可能會好奇,轉賣預售屋在推計 3% 費用時,所謂的成交價究竟是以建商出售的總價為成交價,抑或是轉售價格為成交價?

假設建商出售預售屋予張先生,出售總價訂為 2,000 萬元,張先生僅先支付 100 萬元予建商,8 個月後張先生加價 100 萬元,以 200 萬元將契約轉售給他人(與建商之間的買賣契約價金仍維持 2,000 萬元),若以 2,000 萬元推計 3% 費用顯然不合理,目前國稅局亦認定是以「轉售價格」為成交價。

上述例子中,若張先生無法提示相關費用憑證,則可認定的費用為 6 萬元(200 萬元 × 3%),課稅所得(獲利部分)為 94 萬元,因持有房產未滿 2 年,適用房地合一 45% 稅率,故須繳納 42.3 萬元(94萬×45%)稅金。若張先生有保存相關費用證明,例如:仲介費、廣告費的發票或收據等,金額超過推計費用的 6 萬元,當然就會比用推計 3% 計算費用來得划算。

預售屋轉成屋

登記時間為課稅關鍵

當預售屋轉為成屋後,屋主要賣房,持有期間應該如何計算?這部分可以從以下的例子來了解:

王先生於 2017 年 1 月向建商購買新北市精華地段的預售屋,總價 5 千萬元,建案於 2019 年 11 月完工,並於當年 12 月交屋、移轉所有權。近期房市大漲,王先生於 2022 年 2 月以 6 千萬元價格將房子出售並辦理移轉登記。

王先生申報房地合一稅時,誤以為房屋的持有期間是從購買預售屋時起算,便以持有超過5年的20%稅率計算稅金,向國稅局申報後繳納了 195 萬元。但經稽徵機關調查後,發現王先生持有期間計算錯誤,不動產以登記為要件,預售屋轉成屋,持有期間應從房屋興建完成後的房地所有權登記日起算。

因此,林心瀠分析,王先生應自 2019 年 12 月起計算持有期間為 2 年 2 個月,適用稅率 35%,稅金應為 340 萬元,王先生尚須補稅 145 萬元。

房子沒蓋好無法設籍

預售屋不適用重購退稅

另外有民眾想問,轉售預售屋之後 2 年內購買自住房可否適用重購退稅?對此,林心瀠指出,現行法規為了減輕民眾換屋時的負擔,民眾重購「自住房地」時,無論是先買後賣或先賣後買,房地合一稅及土增稅皆可享有重購退稅。但所得稅法及土地稅法皆規定須符合特定條件,才可適用,其中一項條件為「設籍」。預售屋因房屋還沒蓋好,土地也還不是購買人持有,自然無法設籍,也就不適用重購退稅,這些條件的差異,民眾在投資不動產的時候須多加留意。

重購退稅的 3 個要件

要件1:出售舊房地和重購新房地時間差距在 2 年以內。

要件2:個人或配偶、未成年子女於新、舊自住房屋已辦竣戶籍登記並居住。

要件3:舊房地於出售前 1 年內無出租、供營業或執行業務使用。

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( 圖:shutterstock,僅為示意/本文內容純屬參考,並非投資建議,投資前請謹慎為上 )

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