房產登記時間、設籍與否是關鍵
搞懂預售屋交易眉角可避重稅
為抑制預售屋炒作，去年 7 月上路的房地合一 2.0 特將預售屋交易納入課稅範圍，不過預售屋的成交價、持有期間，以及重購退稅等規定都與一般房地交易不同，民眾應多加留意。
近年來房市火熱，政府雖於 2016 年推出房地合一稅打房，卻因房地合一稅 1.0 未規範預售屋交易，大量投資客將目標轉向預售屋，導致後來紅單交易猖獗。政府遂於去（2021）年 7 月推出房地合一稅 2.0，將預售屋交易納入課稅範圍。
至於預售屋課稅所得應如何計算，建業法律事務所資深顧問、會計師林心瀠表示，如同一般房地交易，課稅所得計算公式如下方所列。
其中的「相關費用」須提出憑證，若賣方於申報房地合一稅時，無法提示相關憑證，可依成交價的 3%（修法前為 5%）推計費用，上限為 30 萬元。然而民眾可能會好奇，轉賣預售屋在推計 3% 費用時，所謂的成交價究竟是以建商出售的總價為成交價，抑或是轉售價格為成交價？
假設建商出售預售屋予張先生，出售總價訂為 2,000 萬元，張先生僅先支付 100 萬元予建商，8 個月後張先生加價 100 萬元，以 200 萬元將契約轉售給他人（與建商之間的買賣契約價金仍維持 2,000 萬元），若以 2,000 萬元推計 3% 費用顯然不合理，目前國稅局亦認定是以「轉售價格」為成交價。
上述例子中，若張先生無法提示相關費用憑證，則可認定的費用為 6 萬元（200 萬元 × 3%），課稅所得（獲利部分）為 94 萬元，因持有房產未滿 2 年，適用房地合一 45% 稅率，故須繳納 42.3 萬元（94萬×45%）稅金。若張先生有保存相關費用證明，例如：仲介費、廣告費的發票或收據等，金額超過推計費用的 6 萬元，當然就會比用推計 3% 計算費用來得划算。
預售屋轉成屋
登記時間為課稅關鍵
當預售屋轉為成屋後，屋主要賣房，持有期間應該如何計算？這部分可以從以下的例子來了解：
王先生於 2017 年 1 月向建商購買新北市精華地段的預售屋，總價 5 千萬元，建案於 2019 年 11 月完工，並於當年 12 月交屋、移轉所有權。近期房市大漲，王先生於 2022 年 2 月以 6 千萬元價格將房子出售並辦理移轉登記。
王先生申報房地合一稅時，誤以為房屋的持有期間是從購買預售屋時起算，便以持有超過5年的20%稅率計算稅金，向國稅局申報後繳納了 195 萬元。但經稽徵機關調查後，發現王先生持有期間計算錯誤，不動產以登記為要件，預售屋轉成屋，持有期間應從房屋興建完成後的房地所有權登記日起算。
因此，林心瀠分析，王先生應自 2019 年 12 月起計算持有期間為 2 年 2 個月，適用稅率 35%，稅金應為 340 萬元，王先生尚須補稅 145 萬元。
房子沒蓋好無法設籍
預售屋不適用重購退稅
另外有民眾想問，轉售預售屋之後 2 年內購買自住房可否適用重購退稅？對此，林心瀠指出，現行法規為了減輕民眾換屋時的負擔，民眾重購「自住房地」時，無論是先買後賣或先賣後買，房地合一稅及土增稅皆可享有重購退稅。但所得稅法及土地稅法皆規定須符合特定條件，才可適用，其中一項條件為「設籍」。預售屋因房屋還沒蓋好，土地也還不是購買人持有，自然無法設籍，也就不適用重購退稅，這些條件的差異，民眾在投資不動產的時候須多加留意。
重購退稅的 3 個要件
要件1:出售舊房地和重購新房地時間差距在 2 年以內。
要件2:個人或配偶、未成年子女於新、舊自住房屋已辦竣戶籍登記並居住。
要件3:舊房地於出售前 1 年內無出租、供營業或執行業務使用。
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( 圖：shutterstock，僅為示意／本文內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上 )
