古人賣屋得看鄰居臉色？蘇東坡買房差點吃鱉？看《喜卷常樂城》一窺古代房產買賣真實樣貌！
現代人買房大不易，不只要有資金，更得睜大眼睛看清楚，避免買到糾紛屋。其實在古代，房地產買賣還有個讓現代人意想不到的超級大陷阱，甚至可能讓買家與房仲都吃上官司。
古人想要買賣房屋，可不是用錢就能解決。 ©柯炳鐘/cheerimages
騰訊推出古裝網劇《喜卷常樂城》，女主角謝全佳繼承了父親的房產，同時也揹下父親所欠的巨額債務。其中頭號債主上官古川攛掇謝全佳賣屋還債，而謝全佳為了保住房產，寧可將屋出租。於是，一個年輕屋主與幾位年輕租客之間的搞笑故事就此展開。
《喜卷常樂城》女主角謝全佳 ©《喜卷常樂城》官微
劇中角色一同為謝全佳籌錢還債 ©《喜卷常樂城》官微
在這部戀愛古裝喜劇裡，房屋產權是一大關鍵。©《喜卷常樂城》官微
《喜卷常樂城》屬於近幾年常見的架空歷史劇，劇中的人物、朝代和地名都是虛構的。但不管怎樣虛構，編劇在設計劇情時還是不可避免地用到一些歷史素材。比如本劇第一集，謝全佳的生父李天地委託鏢局護送黃金，不料鏢車被搶，黃金被劫，鏢頭只願付給李天地一張面值五百貫的「飛錢」作為賠償，但隨即又將飛錢收走，理由是他們的人死傷慘重，還需要李天地倒貼喪葬費和醫藥費。在這段劇情裡，飛錢是來自唐朝的元素。
飛錢到底是個什麼錢？
唐朝用銅錢作為主要貨幣，在買屋、買馬等大宗交易中又會使用絲綢來代替笨重的銅錢。到了唐朝中後期，銅錢嚴重短缺，絲綢也不夠使用，富商大賈在京師與各地之間販運貨物，支付和收取貨款都極為不便。為了解決這個難題，唐朝中央財政機構與地方財政機構聯合印製一種公文──商人賣貨給甲地官府以後，可以拿到一張填寫貨物金額的公文，等他到了乙地，再用這張公文兌換乙地官府的貨物，或者直接從乙地官府兌換銅錢，這種公文就叫飛錢。
嚴格講，飛錢只是匯票，決非紙幣，因為它不像紙幣那樣擁有固定的面值，更不能像紙幣那樣自由流通。北宋時期，四川商界發行過「交子」，那也只是在商人之間流轉的匯票，不是人人都能使用的紙幣。直到北宋後期，朝廷將交子的發行權收歸國有，變成了「官交子」，真正的紙幣才橫空出世。然後南宋朝廷發行「會子」，元朝與明朝發行「寶鈔」，它們都是真正的紙幣。
元代的至元通行寶鈔 ©柯炳鐘/cheerimages
回到《喜卷常樂城》這部劇，李天地黃金被劫，鏢局給他一張飛錢作賠，這種劇情在唐朝有可能發生嗎？應該沒可能。第一，唐朝還沒有鏢局；第二，唐朝的飛錢只能在官府與商人之間轉手，不能在商人與商人之間轉手，即使有哪個商人將一張飛錢送給李天地，李天地也無法兌換。
賣房子還得鄰居同意？
飛錢在本劇裡只是曇花一現的小細節，賣屋卻是非常重要的劇情：大債主上官古川為了早日討回李天地欠下的三千貫銅錢，先是盼望李天地買屋還債，然而李天地出走，上官古川便設下種種計謀，誘導和逼迫李天地的女兒謝全佳賣屋。問題是，那所房產隸屬李天地名下，謝全佳有資格賣掉嗎？
本劇第二集，李府住客之一的范仲舉對上官古川說：「房契上寫著李天地李公的名字，需要他親自和你去衙門畫押，才能賣房。」上官古川卻說：「全常樂人都知道，謝全佳就是李天地李公的親閨女，我們現在就去衙門，把這事給辦了吧。」言外之意，謝全佳是公認的房產繼承人，所以有資格賣屋，只要謝全佳願意到衙門過戶，那所房屋就能合法出售，然後他上官古川就有機會討回欠債。
然而在真實的歷史上，賣屋絕對不會這麼容易，古代中國人要想賣屋，不僅需要得到家人的同意，還要得到親戚和鄰居的同意。
我們先看看唐朝法律的相關規定。《唐律疏議》載：「應典、賣、倚當物業，先問房親，房親不要，次問四鄰，四鄰不要，他人並得交易。房親著價不盡，亦任就得價高處交易。」房屋、土地等不動產持有者，將名下不動產典當、抵押或出售之前，必須先問同族親屬是否願意購買；如果親屬不願購買，還要問鄰居是否願意購買；如果鄰居也沒有購買意願，才可以公開出售。
唐朝之後是五代十國，五代十國是怎麼規定的呢？根據《全唐文》，後周首都開封府發布過一條政令：「如是卑幼不問家長，便將物業典賣倚當，……所犯人重行科斷，其牙人、錢主並當深罪。……如有典賣莊宅，准例房親鄰人合得承當，若是親鄰不要，及著價不及，方得別處商量，和合交易。」兒女未經父母同意，擅自典當、抵押、出售不動產，會被官府從重處罰，連購買方（錢主）和仲介（牙人）都要承擔罪責。在徵得父母同意之後，還要依次詢問同族親屬和所有鄰居是否願意購買，親屬和鄰居都不買，才能賣給別人。
類似的規定在宋朝、元朝、明朝、清朝同樣存在，感興趣的朋友可以去查閱《宋刑統》、《通制條格》、《大明律例》、《大清律例》等文獻，本文不再贅述。總而言之，無論《喜卷常樂城》的劇情發生在哪個朝代，女主角謝全佳賣屋都不是一件簡單的事。按照法令，她除了要得到父親李天地的許可，還要一一詢問同族親屬和所有鄰居是否願意出價，否則就會觸犯刑法。
下面我們來看一段真實的歷史故事──蘇東坡買屋。
東坡買房也差點吃鱉
林語堂《蘇東坡傳》寫過，西元一〇八四年，蘇東坡來到常州宜興荊溪村，花五百貫買了一所田莊（帶有田地的鄉村居所），但在成交之後，賣方的母親找到蘇東坡，說兒子賣屋沒有經過自己同意。蘇東坡得知此事，非常大方地將田莊還給賣方，那五百貫銅錢也不要了。
林語堂寫的是史實嗎？有一半是，另一半則出自虛構。西元一〇八四年蘇東坡在宜興購買田莊，這件事是真的；成交之後又將田莊還給賣方並且不索回錢款，這件事是假的。
《蘇軾文集》裡有一篇〈與王定國弟十六簡〉，蘇東坡給好友王鞏寫信提到「近在常州買得一小莊子」，說的就是一〇八四年在宜興買田莊這事。《蘇軾文集》裡還有一篇〈辯黃慶基彈劾札子〉，則講述了賣方反悔、對簿公堂的經過。姑且抄錄原文：「此事原系臣任團練副使日，罪廢之中，托親識投狀依條，買得姓曹人一契田地，後來姓曹人卻來臣處昏賴爭奪，臣即時牒本路轉運司，依公盡理根勘，仍便具狀，申尚書省。後來轉運司差官勘得，姓曹人招服非理昏賴，依法決訖，其田依舊合是臣為主，牒臣照會。」原文大意是說，蘇東坡委託親戚買到一所田莊，賣方曹某突然反悔，蘇東坡立即給當地官府寫信，讓官府稟公處置。當地官府派人調查，確認曹某無理耍賴，於是將田莊斷給蘇東坡。換句話說，蘇東坡最後仍舊擁有那所田莊，並沒有歸還賣方。
再查《蘇軾文集》，還有一封蘇東坡回京以後寫給宜興親戚蔣某的書信，委託蔣某查看田莊，按時收租，更能確信蘇東坡沒有歸還田莊。當然，他不歸還是合情合理合法的，因為他已經出了錢，這筆買賣已經成交。
你家不是你的，是你全家的
但是，假如賣方並非蘇東坡，而是一個既無名氣又無地位的普通人，那麼這筆買賣完全有可能被賣方撤銷。
賣方怎麼撤銷呢？很容易，他只需要買通某個親戚或者某個鄰居，去衙門告上一狀，說他賣屋之前沒有問遍所有的親鄰是否願買，漏了一戶沒問，官府就可以光明正大地判成交無效，讓買方把錢拿走，房屋仍歸原主。所以《儒林外史》中有人說過一句話：「本家的產業是賣不斷的。」咱們家的不動產就算賣了，還能按原價贖回來。怎麼贖？利用法律漏洞唄。
您可能會奇怪：歷代朝廷為什麼要出台如此奇葩的法律呢？這裡面有一條關鍵原因──古代中國人沒有清晰的產權邊界，一所房屋往往既屬於某個人，也屬於整個家族，如果賣屋之前不經過親屬和鄰居的同意，後面這些人就可能不斷地騷擾新業主。
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2024年9月號 第151期
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李開周
專欄作家，古代社會生活史研究者，擅長將生硬歷史以活潑生動方式呈現。出版書籍數十本，著作有《吃一場有趣的宋朝飯局》、《包公哪有那麼黑：你所不知道的包青天》、《千年房市：古人安心成家方案》與《誰說不能從武俠學數學？》等。
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