V型反彈在即！大摩：香港房市將迎來4到5年上升周期 陸房市有望迎來連鎖反應
摩根士丹利 (下稱大摩)(MS-US) 近來出具研究報告指出，香港住房價格自高峰下跌 30% 後，可能正迎來一個將持續四到五年的上升週期，認為香港房地產正處於上升週期的開端。若從 2018 年 7 月首次達到房價高峰算起，香港住宅市場已歷經 7 年下跌。若從 2021 年 8 月房價高點計算，這輪價格下跌已接近 30%。
今年以來，香港房價下跌了 1.5%，跌幅明顯放緩，表現優於預期。考慮去年 4 月宣布「撤辣」刺激後的高基期效應，今年香港房市成交量略有回落。大摩將今年上半年和下半年的房價預測分別更新為 - 2% 和 2%，優於之前預測的 - 5% 和 + 5%，但將今年房價年增表現持平的預測不變。
大摩認為，香港房價在今年會走 V 字，到年底時房價與去年底總體持平，此後房價將進入 4 至 5 年的上升期，此時正是這輪週期的拐點跟開端。大摩並點出 4 大關鍵因素，分別為「全面撤辣」(印花稅減免) 後內地買家湧入，人才引進，資本市場振興以及高租金回報率、利息下降等利好因素，都為香港房市復甦提供支撐。
去年香港政府「撤辣」之後，中國買家瘋狂湧入香港房市。香港租金收益率相對較高，介於 3.5% 至 4%，而中國一線城市僅 1 到 2%，許多中國買家在香港買房主要為投資。
數據顯示，2024 年 3 月到 2025 年 5 月，全港 6 萬筆私人住房成交裡，1.55 萬宗是中國買家，相當於每 4 個買家中就有 1 個是中國背景。
人才引進也會刺激房產需求。香港政務司司長陳國基近期表示，2022 年底香港推出搶人才政策後，截至今年 5 月已有 21 萬名申請人獲准並來港，平均年齡約 35 歲。
大摩認為，人才引進所帶來的持續人口流入會增加住房需求。
此外，香港資本市場的振興也帶動了購屋情緒。今年香港新股市場一改頹勢，百億級新股重現。年初至今，港股 IPO 募資規模已超過 800 億港元，重登全球新股集資額榜首地位，今年來港股日成交量也比去年幾乎增加一倍，恒生指數今年累漲 20.5%，位居全球主要市場指數前列。股市產生的正面財富效應和健康的市場情緒，對住宅市場是正面訊號。
近期不斷傳出中國富豪在香港買大房的消息。站在中國房地產開發市場的角度，股市產生的正面財富效應和健康的市場情緒影響最大，不僅對香港房市有正面影響，也會拉動大陸市場。
隨著聯準會 (Fed) 降息勢在必行，大量國際資金必然回流，大國博弈下適當加碼中國會是戰略考量，目前中國房地產類股及固定資產的低估值，使其成為不錯的投資選擇。
對於目前中國房市來說，7、8 月或許是最困難的 2 個月，市場持續悲觀、重磅政策也不會推出，但過了這段時間，股市、政策等因素疊加，情緒面會好轉，不過市場價格、成交量的築底恐怕要持續到今年底，或是明年初。
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