【爛尾樓 為何是我家?】風暴再起? 建案停工骨牌效應?｜華視新聞雜誌
說到買房，是許多人的夢想，但砸下畢生積蓄，家卻成了爛尾樓，又該如何自救呢？1990年代，台灣就出現過爛尾樓風暴，30多年後的今天，危機仍不斷上演。華視新聞雜誌，從2023年起，持續關注這個議題，發現全台、北、中、南各地，都有民眾買到爛尾樓，讓他們的成家夢碎。2025年6月，北台灣知名的高田營造，旗下的鉅興建設，因為資金周轉困難，造成十處工地全部停工，其中三個地點，就位在台北市精華地段中山區。至於新北市中和，另一處建案，則是因為容積移轉造假，使用執照無法核發，導致承購戶，遲遲無法入住。究竟民眾在購屋時，有哪些自保之道？消費者透過體制規範，能進一步保障居住正義嗎？爛尾樓為何是我家系列報導，帶您深入了解。
外表看來都已經完工的大樓，連屋頂綠植都種好了，卻還唱空城，這棟位在中和安平路巷弄內的建案，沒有新屋落成的榮景，現場透露著不尋常的氛圍。本該在2022年12月完工的大樓，卻在準備取得使用執照期間，遭檢舉疑似涉及以虛假資料申請容積移轉，如果要用現有法規，得把蓋好的十層樓砍為七層，讓原有的承購戶無法入住。
新北中和安樂里里長呂福來說：「七樓跟十樓的建設不一樣，萬一有出問題，誰也沒辦法擔當，我敲下去那萬一怎麼樣，誰要負責。」在地居民本來還期望，藉著這棟嶄新大樓，讓周圍商圈更加活絡，現在卻成了燙手山芋，記者試著連絡承購戶，但他們都以案件進入行政訴訟中，不願多談。
記者游凱茹 vs. 新北中和安樂里里長呂福來說：「(它已經停在這裡多久了)，兩年多了，(就一直都這樣子)，對一直都這樣子，它不只這邊，那邊還有一棟，這邊有兩棟都這種情形，然後也沒有人住，那邊是蓋到九樓，它不敢蓋了，它又怕這樣子。」
相隔大約400公尺，同個建商負責的另一件案，也因為面臨了一樣問題卡關。計畫2025年7月要完工，透過空拍鏡頭，最上層還有鷹架裸露，顯然尚未蓋完就停擺，外牆的藍色防護網隨風搖晃，彷彿也吹散了承購戶的成家夢。
建設公司副總經理柯志岳說：「我們其實是後手承接這個案子，已經有非常多的資金，卡在了他們(原建商)身上，所以我們只好承接下這兩塊基地，希望說可以在這兩塊基地，把它執行完以後，能夠回收一些，他們無力償還的債務。」
建設公司說法，自己是承接上一任建商的爛攤子。兩棟建案原本負責建設的公司，在線上查詢一家顯示營業中，另一家已經停業。柯志岳說：「這個底圖是(民國)103年的，為什麼他在105年送件的時候，需要特地把這個底圖這一塊塗掉，的確在105年原申請人，去做申請的時候，這個地方已經全部拆除成空地了。」
當初原建商，以房子有開通八公尺連通道路，向市府申請30%容積移轉率，但事後設計圖被認定有爭議。柯志岳說：「即使用案件本身的合法性來看，我們覺得也沒有不符合，(民國)105年的容積移轉辦法。」
新北工務局施工科科長陳俊翰說：「一個案子目前興建完成，那目前在走行政訴訟當中，那另外一個案子容積，因為已經被撤掉，所以他有來辦理變更設計，降低它的興建規模。」柯志岳說：「我沒有辦法，去把十樓、九樓、八樓憑空給拆掉，因為一定會損及旁邊的鄰房。當然我們更不希望，新北市政府，會把這一個大樓永遠擺在這裡，讓它成為社會角落的一個爛尾樓。」
入住新家的最後一哩路，何時才能圓滿，兩棟建案加起來共72戶，開賣時成交均價，都落在每坪60萬左右，現在實價登錄，周邊區域近一年成交價，每坪超過85萬，甚至新屋還有破百萬的實力。呂福來說：「政府一定要拿出魄力，要用心去解決一個問題，房子留在這邊，萬一以後儲藏了危險的事情，或者躲藏人或者發生什麼事情，那要誰來負責，或者裡面東西掉下來，又要找誰負責。因為現在沒有辦法解決，搞不好荒廢20年變成鬼屋，這個對一個社區來講，也不是好事。」
資深律師連世昌說：「它最後還是要取得使用執照，才能夠辦接下來水電的接通，跟房地產的總登記給買方。所以即便在整個建築管理的整個流程當中，只要其中一個環節或一個階段，沒有具足的時候，其實都屬於廣義的爛尾樓。」
華視新聞雜誌從2023年起，持續關注全台爛尾樓，而近期又一波風暴掀起，專家認為關鍵在於「政府打炒房」。政大地政系退休教授張金鶚說：「在央行選擇性信用管制，就是非常在意說，如果沒有控制好資金的話，銀行資金也風險提高，風險增加就減少貸款給你，當然建商就更大的資金周轉的壓力，資金周轉壓力起來，那就蓋不出來啦對不對，這樣結果下，只好就不如放那邊，拍拍屁股走路。」
2024年9月央行實施，第七波選擇性信用管制後，根據線上房地產資訊平台數據，六都看屋需求明顯下降，其中雙北下滑均超過兩成。但礙於銀行對建商購地貸款要求，得在18個月內動工否則不核貸，全台建案開工量不減反增，2025年第一季，相較2024年增加32%。
張金鶚說：「坦白講，現在爛尾樓還是剛剛開始，不知道到底如何。我們如果能夠控制得宜，至少減緩呆帳發生，也減少爛尾樓的情況出現，但絕對免不了，總是有一些本來就不良建商，本來就應該被淘汰掉。」
建案周邊住戶說：「本來我們都很可惜說，沒有跟他們參加在一起。你看現在變這個樣子，現在地基有三層，已經蓋到地下二層好了，現在就是剩下地下一層。」從附近住家頂樓制高點拍攝，這處基地超過200坪，位在台北市中山區精華地段的建案，地下室三層樓都還沒蓋好，已經看不見工人身影，施工的大型機具也撤光。
建案周邊住戶說：「如果要是我的話，現在在外面租房子，然後又這種不知道怎麼處理，實在是很傷腦筋，希望趕快有建設公司趕快接手過去。」
起初打算跟著參與危老重建的鄰居，雖然是逃過一劫，但就怕工地閒置下去，拖垮地區房價。這個建商在台北市中山區，還有其他建案。記者游凱茹說：「高田營造旗下的鉅興建設，驚爆資金缺口，這處在中山區的危老都更案，地上建物都還看不到，如今已經停工。同樣是鉅興建設，在中山區的另一個建案，大門深鎖，我們在這裡等待許久，沒有看到任何工人進出，似乎還處於停工狀態。」
建案鐵門上貼的開工大吉，看來顯得諷刺，從縫隙往裡頭探，剩餘的管線鋼筋材料，都還留在原地。建案周邊住戶說：「我們很驚訝，前面不是很正常嗎，怎麼忽然之間就停掉。」
被評鑑為甲級，能承接所有類型工程的高田營造，2025年6月5日發出停工通知書，包括台北市三處危老重建案在內，總共八個住宅案兩個公共工程。記者試著聯繫高田營造， 撥 打多通電話都無人接聽。張金鶚說：「現在很多的建商，雖然表面上看起來好像很風光，或者看起來資本雄厚。可是事實上它正在蓋的時候，都是自己下面好多個牌子，每一個案子，它就放一個建設公司的牌子，每一個案子就換一個建設公司牌子，它換了牌子就沒有了，你求償無門。」
一旦爛尾樓發生，主管機關該如何擔起監督之責。台北市建管處針對高田營造事件，以新聞稿回應，表示會聯繫了解停工原因，並依照《建築法》第63條規定，要求負起工地安全責任。連世昌說：「不能直接丟著不管，不能造成工地沒有保全，沒有其他適當的安全管理，沒有適當的圍籬，造成一些公共安全或死傷的結果，這個是一個比較消極的方式。」
承購戶想守住一個家，只能進入消費申訴程序。新北市消保官鍾佳儒說：「只要是還沒有蓋出來的房子，它的不確定性跟成屋比起來，一定是比較高。必須要先妥善地去評估一下說，自身可不可以承擔，這一類的非財務性的一些風險，包含不管是遲延還是爛尾。」
內政部公布的最新統計，2025年第一季，房地產消費糾紛共515件，前五名當中「交屋延遲」，首次超越「房屋漏水」問題居冠，反映在預售屋市場大量供給下，交屋的履約壓力正在加劇。陳俊翰說：「這是我們建管系統的便民服務資訊網，我們可以在網站內，查詢每個建案的施工進度，那包括預售屋的施工進度。」
防備建案成為爛尾樓，承購戶自保權益，應盯緊施工進度。透過新北市建置的便民網站查詢，就能清楚掌握，房屋現階段概況。陳俊翰說：「主要是希望讓相關的建管資訊能夠透明，也希望能夠讓民眾了解說，每一個建案的一個施工進度。」
從2011年政府規定，預售屋買賣合約中，得納入履約保證選擇有五種，包括價金返還價金信託，不動產開發信託，同業擔保和公會連帶保證。不過當爛尾樓爭議出現時，真能為承購戶爭取到最佳利益嗎。連世昌說：「重點不是在於多啊，重點是如果有用的話，一樣就好了。基本上這五樣，不是消費者跟建商或跟主管機關去討論，雙方適用五樣當中的哪一樣履約保證，而是建商自己選，那建商自己選完之後，再去找融資銀行，承做履約保證制度。」
目前國內市場上大約六成建商，採取價金信託不動產開發信託，由第三方信託機構，按照工程進度撥款。不過當遇上爛尾樓時，仍要透過官司訴訟追回剩餘款項，一旦錯過黃金時機點，恐怕一毛錢都拿不回來。連世昌說：「等到建商沒有辦法完工，或者是三個月沒有辦法繼續，履行這些合約的款項的時候，這個時候，受益人才會按照信託契約的約款，主動移到這個買方的手上。那關鍵就在這邊，一旦等到發現建商沒辦法完工，或是三個月裡面沒有繼續動工的時候，都已經為時已晚，因為裡面的款項都已經被花用殆盡。」
專家呼籲，實行多年的預售屋履約保證機制，需要徹底檢討快速改革，才能有效降低爛尾樓衍 生 的消費糾紛。連世昌說：「其實這個受益權，不一定要直接約定成這個建商，或者是直接約定成買方。其實可以雙方約定一個，比如中間第三方的公證機構，比如說以這個會計師事務所，或以律師事務所當做一個受益權人。」
除了替制度補破網，要落實居住正義，爛尾樓的根本解決之道，更必須回歸良好的房地產市場機制。連世昌說：「政府要幫我們去做分級分類，這些預售屋興建廠商跟建商，這個才是最重要。我覺得不是每一家建商，不論它的資歷，不論它的大小，它都可以進入這個市場。」張金鶚說：「不景氣本來都會發生，市場上哪有天天景氣的對不對，那不景氣如果人家還能夠生存，表示這才是產業界健全所在。」
買賣雙方應各自盡責守法，當交易信任崩塌，制度肯定不能缺席。國家此時有責任撐起保護傘，守住人民成家權益，畢竟爛尾樓事件不該發生，也不該是你我的家。