房市／悔買預售屋該轉手或解約　專家解答

預售屋因為尚未完工，初期繳款輕鬆，且樣品屋裝潢精緻，容易使人衝動買房，但若在簽約後才反悔，該轉手還是直接解約？信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德建議，可評估與精算「房屋總價15%違約金」及「轉讓出售」，哪個賠比較少，再做決定。

根據內政部《預售屋買賣定型化契約》規定，預售屋解約違約金最高為總價15%，信義代銷舉例說明，假設總價1000萬的預售屋，也就是最多要繳150萬元的違約費用，若有多繳款項須退款給消費者。

因此轉讓支出、賠賣的成本，若能夠壓低在賠償違約金150萬元內，就可以考慮轉讓。以總價1000萬元試算，如果轉售，需繳給建商預售屋總價千分之1的換約手續費，以及委由仲介轉賣的仲介費（以成交價4%計），假如以同樣價格1000萬出售，需支付41萬元。

但倘若以880萬元脫手，等於賠了房屋總價120萬元，還要再繳換約費用1萬元、仲介費32萬元，共損失153萬元，已超出違約金額150萬元，也就是說，1000萬元預售屋轉手價，如果高於880萬元，轉賣賠得較少，反之，若低於880萬元，又有急需資金，違約反而比較划算。

不過，《預售屋買賣定型化契約》也規定，如果只繳了總價15%以內的費用，建商不得要求其餘賠償金，例如僅繳納10%的頭期款100萬元，就以100萬元為限，因此如果轉售成本高出100萬元，可考慮違約。

另外，信義代銷指出，預售屋潛銷期的購屋預約單，俗稱「紅單」，早期市況好時，會有加價轉手的情形，但隨房市盤整、稅務機關審查嚴謹，現在幾乎沒有紅單轉移的情形，且因未正式簽約，若考慮過後不想購屋，可拿紅單直接向建商退訂，即能取回訂金。