繼中國、韓國失敗後，臺灣該繼續打房嗎？
房價高漲一直以來都是民怨的主要來源之一，政府打房也似乎成為每屆大選必提的政策，特別是在寸土寸金的大都會地區，對新一代的年輕族群來說，買房根本是奢望。
若我們以「房價收入比」（又稱購屋痛苦指數）來看，計算一個城市平均房價與居民的家庭年收入之比值，數字越低表示購屋壓力越輕；放眼亞洲各大都市，都不難發現數值有逐年增長的趨勢，香港、台北、曼谷、雅加達、胡志明市、首爾等主要城市都名列前茅。高房價加上近年受疫情影響，經濟發展不如以往，通貨膨漲又遠遠高於薪資漲幅，居住正義成為引發其它社會問題的根源之一。
居高不下的房價
說到底，房子是個很神奇的東西，它具備「每個人都需要」的屬性，又同時具有金融商品的性質，不只能滿足居住的剛性需求，更有保值乃至增值的投資功能。一般的商品多屬消耗財，從購買的當下開始，價值便隨著使用時間越長而貶值；但房地產卻正好相反，隨著持有時間的拉長，撇開短期波動的因素影響，大部分核心地區的房價是連年上漲。即便是被稱為失落的 20 年的日本，東京都地區的房價也不例外。畢竟「精華地段」就那麼多，土地算是稀缺資源，隨著經濟發展與人口往都市移動，政府若不出手，市場機制確實會不斷推升房價。
從經濟學的角度來看，價格漲跌源於供需法則。無論是實際需求還是心理預期，只要需求越旺盛，人們自然得付出更高的代價來持有該項資產。根據聯合國的統計，過去 50 年，全球已有超過 30 億人脫離貧窮，正在或已經邁入「中產階級」；另外，在 2040 至 2050 年之間，全球估計會有 80% 的人口居住在主要的大城市。全球突破 80 億的人口、加速的城市化與更多有能力的消費群眾，加上因應經濟危機和後疫情時代復甦的需求，各國政府在 2009 年後分別祭出量化寬鬆（QE）政策，大量的熱錢湧入市場，多少也助長了房市「非理性繁榮」的現象。
非理性繁榮是由諾貝爾經濟學獎得主羅伯特·席勒（Robert J. Shiller）提出，提醒投機性泡沫的風險與市場失靈可能連動影響其它的社會層面。舉例來說，對於手中持有的資產，人們普遍會有一種稱作「財富效應」（Wealth effect）的心理，亦即當資產漲價就會拉抬消費信心，增加消費，反之則趨向保守，減少支出，這樣的心態在股票市場最為明顯。試想如果你投資了一檔股票連好幾天漲停板，即便你根本還沒套現獲利了結，但心裡總會覺得自己「變有錢」，就會想買點奢侈品、吃頓大餐享受一下，反之，若股價下跌，你的心情自然也隨之沮喪，哪還有心情去逛街消費。
這種現象很符合行為經濟學派的理論，可以看出市場的本質就是由一堆不理性的因素構成。不過財富效應在房地產市場就是另一個故事，房價上漲雖然代表手中資產價值變高，但絕大部分人終其一生也就一套房子，不太可能因為房價上漲就賣掉變現，故心理上會去額外消費的動機沒那麼明顯。反倒是看著房價一直漲，那些尚未買房的人只能努力存錢減少消費。但建構在凱因斯主義經濟學的當代市場，最怕看到民眾不消費，市場缺乏資金流動很容易導致不景氣與蕭條，也因此房地產與金融信用體系，乃至當代一般商品市場都息息相關。
各國打房政策
那麼，政府到底該不該打房？打房又該採取什麼樣的對策，才能能兼顧市場的效率和社會的正義與公平？坦白講這是一件十分困難的事。我們先從中國自 2016 年以來一系列「房住不炒」的政策來看，除了讓按「月份」或「季度」統計的銷售量有短暫的下滑之外，北上廣深一線城市的平均房價，並沒有預期中的跌幅。有沒有人買賣是一回事，但價格牢牢地就是下不來卻是事實。
房價不跌，此番政策反倒弄得好幾家舉債過高加上資金鏈斷裂的大型房地產開發商破產，拖累中國總體經濟。眼看經濟即將崩潰，政府不得不鬆綁原本的打房政策，加以「認房不認貸」等方案希望穩住大眾信心。對中國房地產危機有興趣的讀者，可以看我之前寫的〈房地產危機無解？中國的雷曼時代要來了嗎？〉
再來，對比鄰近的韓國，回想 2017 年當時剛選上總統的文在寅，以「恢復公平正義」為口號，橫掃全國超過 7 成的支持度，推出一系列的打房政策。其核心理念便是提高稅率、瞄準投資風氣盛行的區域祭出限制貸款的政策，企圖打擊包含首爾、釜山、仁川、大邱等地的房價。結果適得其反，房價不僅沒跌，以首爾為例還暴漲了一波。
追根究底，韓國政府並未考量區域發展不均，大城市與精華區域的住房供需本就嚴重失衡的情況，加上首都圈個體戶數增加，對房屋的需求提升，政府一味以重稅、限購或過度打房等方式企圖壓低房價，反而干擾市場效率，讓有房的屋主不願意出售或出租，增加交易的成本。
如何抑制房價
長期來看，供需問題最好還是從供給面來解決，新加坡推行已久的政府公屋制度，就時常被台灣拿作借鏡。雖說高房價的台北與本身就是個「城市國家」的新加坡不能放在同一個基準比較，但增加公共住宅的比例確實是一個有效提高供給的方式。台北號稱要蓋出 5 萬戶社會住宅的政策，基本上方向是對的，無論市長能否在任期內全數落實，相比強硬的金融與租稅手段，可能對房價的抑制會更有效。
綜觀全球財富，很大比例都以「房地產」的形式呈現其價值，中國、台灣、香港、乃至日韓，民間的財富大約都有超過一半、甚至達 70% 的比例是在房地產。美國雖然好一點，只有 30% 左右的比例，但想想一個國家有將近三分之一的財富都放在單一商品（房產）市場，這個數字也是很驚人。
如何調控房價，讓自由市場能夠充分發揮其效率，卻又要避免「尋租」行為讓少數人創造壟斷，導致買氣薄弱但成交價卻依然居高不下的情況，就得考慮到更廣的國土均衡開發、產業發展與基礎建設，以及大眾非理性的預期心理等面向才能一步步解決。
【延伸閱讀】
●房價永無止境漲漲漲？別做夢了，只是剛好還沒泡沫而已
●誰還記得那個曾經風光的平潭？——當年「一天投一億」的「兩岸共同家園」，現在怎麼了？
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