共同繼承房產，意見不合怎麼辦？公同共有和分別共有差異？５種方法幫你解決繼承遺產的問題

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在家族共同繼承不動產的情況下，常有意見不合的情況發生，導致無法更好的利用該遺產，本文為此提供了 ５ 種解決方式，旨在幫助家族成員處理繼承遺產的爭議，並避免對簿公堂的情況，以維護家庭和諧！

文／建業法律事務所　資深法律顧問團隊《早點知道就好了：頂尖律師教你51個超實用金錢法律常識》

共同繼承房產 意見不合怎麼辦？

許多大家族經歷幾代傳承之後，共同繼承人數歷次增加，以至最終引發分產問題，甚至演變成對簿公堂的局面。究竟民眾該怎麼處理，才能免除家族紛爭？

繼承人之間就遺產分配無法達成協議的情形甚多，除了需要耐心花時間溝通，更須以妥善的方式尋求多數共識，以顧及各方意見。尤其是遺產中如果有不動產，各繼承人間又難以達成協議，該怎麼辦？依規定，在這種情況下仍可辦理繼承登記，各繼承人對遺產均為「公同共有」。

在法律上，公同共有與分別共有的區別在於，前者的處分及權利行使除了法規特別規定外，需得全體共有人同意，後者則可自由處分個人應有部分，因此，如果各繼承人對於公同共有的遺產處分或利用沒有共識的話，將造成利用上的困難。

處分共有不動產沒共識 5 種方式解決

共有的不動產如無法有共識，應如何達到更好的利用？建議民眾可以透過下列 5 種方式解決：

方式 1：將持分賣給其他共有人

共有人之一可透過市價將不動產賣給其他共同繼承持有人，而其他持有人可以整合產權後完整利用。但此方式缺點在於必須是各共有人已辦理分別共有，如果是在公同共有關係下，無法交易持分。

方式 2：以持分抵押質借貸款

不動產持分仍有客觀價值，共有人之一可將其持分作為抵押品申請貸款，變現做其他利用，但實務上較不常見此種利用方式，因較難以持分申請貸款而為其他利用。

方式 3：以多數決方式出售 由共有人按持分比例均分

依《土地法》第 34 條之 1 規定，共有人過半同意及應有部分也過半同意，得將共有物處分或變更。共有人可透過此方式賣給他人，再按持分比例將出售後的價值分給所有人。

方式 4：向法院聲請共有物分割

共有人無論為公同共有或分別共有關係，除法律另有規定或有協議外，均可向法院請求共有物分割，但應留意如僅辦理繼承登記，繼承人間公同共有關係尚未消滅，須一併請求分割遺產及消滅公同共有關係。實務上分割方式有下列 3 種﹔

• 原物分割，共有人依比例分配，或僅部分共有人受分配。
• 原物分配兼金錢補償，原物分配後，未受分配或受分配部分未達到原應有部分比例，得以金錢找補。
• 變價分割，將共有物拍賣，各共有人依應有部分分配金錢。以這種方式處理，各共有人得可參與競標，如果是共有人之一得標，其他共有人不得主張優先購買權，若為非共有人得標，共有人可主張優先購買權。

實務上，法院針對分割方案雖有自由裁量權，不受共有人主張拘束，但仍須考量各共有人間的利害關係、經濟效用和現在使用狀況，法院通常會考量面積大小及實際價值，是否與應有部分相對應，且會透過鑑價方式認定分割方法是否公平、考量各共有人分得土地是否可對外通行，以避免分割後成為無路可走的袋地或是畸零地，或是否有建築套繪管制而導致不能建築等問題。

方式 5：聲請調處

如各共有人最終無法協議，仍須透過訴訟途徑解決爭議，但對簿公堂也會造成家族間感情分裂，且訴訟過程通常相當繁瑣耗時。對此建議，內政部在各直轄市、縣(市)設有不動產糾紛調處委員會（以下稱「調處會」），可提供民眾訴訟以外的解決糾紛管道。如果透過調處會進行調處，相較於訴訟程序，可能比較迅速且容易解決爭議，如當事人無法達成協議，或任一方經調處會 2 次通知未到場，調處會仍會依相關資料及當事人意見進行裁處。而當事人如不服調處結果，須於收到通知後 15 日內向法院起訴，如超過 15 日未起訴、被法院駁回起訴、或事後撤回起訴，當事人可檢附相關證明文件，用書面陳報該直轄市、縣（市）政府，依照調處結果辦理。

本文摘自《早點知道就好了：頂尖律師教你51個超實用金錢法律常識》，作者： 建業法律事務所 資深法律顧問團隊、出版社：金尉

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