婚前婚後買房該如何登記？ 借名登記、共同掛名…情侶夫妻這樣做不傷感情
作者 : 周靖璞
圖片 : shutterstock
購買房產是一項龐大投資，不只要為頭期款煩惱，隨之而來的還有四大稅項：印花稅、契稅、房屋稅和地價稅。買賣房產時該如何有效節稅？婚前買房、婚後買房如何掛名對情侶或夫妻雙方較具保障效益?
買賣房屋節稅技巧
購買房地產會產生四大稅項，分別為簽訂契約後產生的印花稅、購買成屋期限內必須申報的契稅、未來每持有一年都會產生的房屋稅、地價稅。其中持有稅(房屋稅及地價稅)原則上是參照政府公告的數字不可調整，但仍然有許多合法方式可節稅。
信達聯合會計師事務所所長胡碩勻指出，台灣現行房貸利率低，申辦房屋貸款購屋，報稅時可以有「購屋借款利息」扣除額30萬來抵稅，特別是今年新稅制上路，明(114)年5月申報時，「房屋租金支出」由「列舉扣除額」項目修改為「特別扣除額」項目，只要確保房貸和租金支出登記的正確性，就可獲得最大節稅效益。
爭取自住用稅率課徵房屋稅及地價稅也是節稅好方法。胡碩勻說明，若名下擁有多棟房產，選擇在房屋稅課稅現值最高的那一處申請自用住宅稅率，節稅效果最顯著。
另外，政府允許將裝潢費用列為資本支出，只要有保留單據，都可在報稅時進行抵扣，而且沒有單據時間限制。
「簡單來說，不能移動的裝潢，磚牆、隔間、天花板都可列入資本支出。」胡碩勻特別提醒，許多民眾容易忘記這一點，在裝潢房屋時為了想省下5%營業稅，選擇不給設計師開單據或發票，結果未來隨房價上漲，所得稅大幅增加卻無法節稅。
以裝潢費用200萬為例，賣屋最高課稅45%，也就有機會可省下90萬元。若裝潢施工發票單據遺失，或購買附贈裝潢，建商未提供裝潢費用單據，仍有機會以售屋總價3%提列費用、最高以30萬元為限。
情侶夫妻共同持有的優缺點
情侶夫妻買房是否應該登記共同持有？胡碩勻用香港長命契(聯權共有)概念舉例，購買房地產時可以登記聯名共有的人，未來任何一方過世，其所有權便會自動平分給其他在世的聯名人，不能當作遺產處理，也禁止轉讓。胡碩勻指出，台灣目前沒有這項制度，不過持有禁止對方移轉的概念與共同持有是相同的，任何一方要買賣、出租房子需要另一方同意。
「這是保護雙方的優點，同時也是缺點。」胡碩勻補充，「因為同時也將雙方關係綁緊，難以用完整產權的方式管理財產。」他以過世的藝人小鬼-黃鴻升的情形為例說明，小鬼的父母很早就離婚，主要是跟父親一起生活。但因為意外發生後當事人沒有遺囑，所以小鬼的母親也跟父親有相同的權利分配財產。
胡碩勻特別提醒，若婚後一起出資買房，但只登記在一人名下，在法律名目上仍舊屬於一個人持有，若另一方擔心沒有保障，可以額外簽約做「借名登記」寫明權利歸屬，未來在法律上的保障才能有所依歸。
至於買入預售屋、中古屋，繳的稅會產生多少差異，歡迎收聽本集的《毛利小姐變有房》https://supr.link/0RYP7
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