央行沒第8波打房，房市能喘口氣？房仲喊警報未除：「用這招」緊盯，威力不亞於信用管制！
彭蕙珍
圖片 shuttershock、今周刊資料庫 提供
2025年央行首度召開理監事會議，不升息、不升準，且未再提出新一波信用管制措施，讓房地產業者稍微鬆一口氣。 鄉林集團董事長賴正鎰指出，央行去年9月的打房的確很有成效，「過去一個工地一周有20組客戶、成交約3～5戶，現在只剩下10組，約2戶成交，和過去比起來影響是蠻大的，政府讓我們喘口氣，我們會聽話乖乖的。」 他指出，房地產業者去年受惠於房市大好，「大家口袋都賺飽飽的，還撐得住，土地買得多的建商壓力是要推案，這也是造第一季房市有3千多億量的原因。」
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴指出，川普重返白宮後，主打美國優先的保護主義，大舉調高多國關稅，打亂許多國內外大廠的建廠投資規劃；且川普施政變動性高，為全球貿易增加不穩定性，因此央行利率政策更應謹慎以對。
他分析，現今國內房市放款緊縮，各大行庫內控「以價制量」，即使央行未升息，5大行庫新承做房貸利率，也已來到近16年新高，淡化調整利率的必要性，因此本次決議利率凍漲，符合外界預期。
加強金檢 威力不亞於信用管制
他表示，央行房市政策延續去年Q4的態度，後續應會在既有政策上強化金檢，藉由要求第一線的行庫自我約束，取代更激進的管制規範。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，財金部會除了打炒房信用管制，也對金融行庫進行業務檢查，督促銀行落實政策。行庫面對金檢若有缺失，不僅需檢討改善，也有遭到實際裁罰的案例，因此金檢的威力並不亞於信用管制。
在建商購地貸款方面，官方要求行庫追蹤有無遵循18個月內開工範，否則將收回貸款、拉高利率。由於當前市場買氣冷淡，業者開工推案的風險較高，因此資金靈活度較低的建商，恐暫緩購地推案，在部分業者減量經營的調節下，後續市場供給量將從高峰回落。
買氣以自住為主 全年「量縮價穩」
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，去年9月央行第七波信用管制措施效果顯著，且餘波尚在，全台房市已陷入急凍，此次央行再次按兵不動，讓產業有喘息空間，以免房地產市場「硬著陸」傷及總體經濟。
她指出，去年下半年起市場全面趨冷，投資買盤消散，回歸剛性自用市場，雖然都會區預售價格仍相對穩固，增幅已明顯受限，加上房貸利率已與市場利率脫鉤，又透過金檢深入調控，央行短期內暫不出招也在意料範圍。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，今年量縮格局底定，甚至全台買賣移轉棟數恐面臨保衛30萬棟大關的困境，價格因長期交易量冷縮，在部分蛋白區域或將率先出現鬆動，蛋黃區維持平盤，整體市場將維持「量縮價穩」格局。
▲貸款難，房市回歸剛性自用市場。圖/shuttershock
預售腰斬、2手降溫 央行管控有成效
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行先前透露以金檢取代第8波管制，銀行一方面整體資金吃緊，也開始對客戶條件審慎檢視，民眾也感受到房貸申貸不易，提供的條件不若過往寬鬆。
因此，就算此次央行未再出重手，房市也不會因此有太多變化，今年第4季前恐怕房貸還是會維持有點緊縮的狀態。
同時，央行加強金檢，包括：銀行辦理購屋貸款與房屋抵押貸款轉增貸的週轉金貸款列為檢查重點。曾敬德表示，央行已經開始關切週轉金的資金流向，未來必要時會去辦理跨行資金流向之檢查，避免借款人利用銀行搬家的行為違規。
央行針對購屋貸款與房屋抵押貸款轉增貸之週轉金貸款列為檢查重點，包括：
1. 相關貸款資金是否流向購置其他不動產，合計貸款成數有無超過法定上限。
2. 是否利用貸款資金清償原有購屋貸款，俾新購房屋免受第 2 戶購屋貸款條件限制。
3. 有無重新鑑價提高貸款金額或延長寬限期，違反本行規定。
4. 必要時辦理跨行資金流向之檢查，避免借款人利用銀行不易跨行追查而規避本行規定。
沒有第8波就能鬆一口氣？中信房屋：房市警報未解除
中信房屋研展室副理莊思敏強調，雖然央行沒有推出第8波打房，但在持續強化金檢的情況下，銀行房貸額度仍很緊繃，再加上川普2.0干擾國際政經局勢，短期內房市想要看到明顯回溫，恐怕不太容易。
她表示，自去年下半年以來，房市交易量反轉直下，部分區域的房價指標也開始出現下修趨勢，明顯看出市場買氣已經大幅萎縮。目前的情況來看，信用管制的效果已逐漸顯現，這次央行選擇按兵不動，也是符合業界預期。
她提醒，雖然沒有第8波房市管制，但以現在的經濟環境來看，房市仍然面臨兩大風險。第一個風險就是從去年延續到現在的「貸款難」，這次央行在會議中也提到「將持續關注銀行信用資源集中不動產貸款情形」。
房市貸款難 買房找精華地段
她說明，近來央行不斷強化金檢，民眾的貸款難度、房貸利率也變得越來越高，由於大部分民眾買房還是得靠房貸，一旦申貸門檻抬高，就等於從源頭限制了房貸資金的流動，在這樣的情況下，房市表現自然難見起色。
另一方面，川普關稅戰蠢蠢欲動，若貿易戰推升全球通膨壓力，各國央行可能被迫升息，台灣央行也難以置身事外，屆時不僅房貸利率增加，購屋負擔將加重，市場觀望情緒也可能進一步升高，使原本已趨冷的房市雪上加霜。
對於有購屋計畫的民眾，她建議應謹慎評估財務狀況，維持良好的信用紀錄，盡量多準備一些自備款。另外，買房時也要以自住需求為主，優先考慮生活機能完善、產業發展成熟、人口穩定的精華地段，這些區域抗跌性強，保值效果也更好。
本文暫不授權媒體夥伴
更多今周刊文章
公務員將給3天身心調適假！「專屬有薪假」免附證明，主管不能反對…會被說偷懶：本來就是權利
爸爸遺產全給大哥，女作家傷心又震驚…一趟埃及之旅領悟：父母心中的公平，是所有孩子都過得好