經濟表現居冠！希臘如何擺脫破產？
當全球華人在慶祝除夕夜時，地球另一邊的希臘也有重大的消息。
「我們將考慮黃金簽證門檻上調到 80 萬歐元。」總理基里亞科斯・米佐塔基斯（Kyriakos Mitsotakis ）在國會回答反對黨領袖尼科斯・安德魯拉基斯（Nikos Androulakis ）關於不斷升級的住房危機問題時，肯定了多日的傳言，那就是 2024 年希臘政府將再度提高購買房產獲得居留許可（一般熟知的黃金簽證）最低投資門檻，希臘房產市場再次掀起軒然大波。
不到一年，希臘又要提高投資門檻？
總理米佐塔基斯的發言之所以出乎意料且受到媒體廣泛報導，很大原因是希臘政府在去（2023）年 8 月已提高在大雅典（Attica）北部、中部、南部，希臘第二大城塞薩洛尼基（Thessaloniki）及熱門小島米科諾斯島（Mykonos） 和聖托里尼島（Santorini）的投資門檻至 50 萬歐元（約新台幣 1,700 萬元），獨留大雅典少數地區，包括知名的希臘第一大港比雷埃夫斯（Piraeus）等，仍適用 25 萬歐元（約新台幣 850 萬元）的投資門檻。漲價的政策才剛滿半年，門檻居然又要再往上調？
總理米佐塔基斯在國會明確提到，城市中心和島嶼的黃金簽證計畫的門檻可能提高至 80 萬歐元，對於沒有住房壓力的地區將可保留 25 萬歐元的門檻。
為什麽在這麽短的時間裡，希臘政府急著再提高投資門檻？
10 年前的破產解方，希臘還需要嗎？
黃金簽證項目於 2013 年啟動，是在希臘經濟掙扎於擺脫破產困境的時間點，大家印象中希臘人民在 ATM 前面排長隊，以領取每日的現金限額正是在這段時間。希臘為了吸引外國投資來刺激希臘的經濟復甦，開始允許非歐盟國家的公民，只要在希臘購買價值 25 萬歐元以上的房產，直系三代就可以獲得希臘「無限期續簽」的居留許可。
希臘黃金簽證項目一推出，就因為高 CP 值，廣受來自世界各地投資者的熱烈參與。根據希臘移民與庇護部數據，截至 2023 年 12 月，希臘共核準了 3.1 萬張黃金簽證。由於葡萄牙、愛爾蘭等國投資移民項目在 2023 年陸續關閉，希臘黃金簽證 2023 年申請件數更是比 2022 全年增加了近一倍。2023 年，從國外流入希臘房地產市場的資金超過 15 億歐元（約新台幣 512 億元），2024 年待處理的案件金額則達到 20 億歐元（約新台幣 683 億元）。
不可否認的是，這項政策非常有助於希臘房地產以及相關建築業、建築材料、家具家電等一連串產業及就業市場，是希臘經濟起死回生的關鍵。只是實施 10 年後的今天，希臘還需要賣地或賣房來獲取經濟成長的資金嗎？
「眾神的祝福」：希臘連續兩年經濟表現居冠
《經濟學人》 2023 年考察 35 個主要富裕國家一系列的經濟指標，包括通貨膨脹率、通貨膨脹的幅度、國內生產毛額成長、就業成長和股市表現，提供了對各國經濟活力和復原力的全面看法。希臘在 5 項指標中表現出色，獲封「2023 年度國家」，《經濟學人》更以「眾神的祝福」稱讚希臘的表現。
《經濟學人》寫道：「希臘連續第二年位居榜首，這對於一個直到最近還是管理不善的代名詞的經濟體來說，是一個了不起的成績。」其中最引人注目的是希臘市場的市值成長了 43.8%，「隨著政府實施一系列親市場改革，投資者重新審視希臘企業，希臘股票市場的實際價值成長了 40% 以上。」
希臘連續兩年在英國《經濟學人》上榜的 35 個國家中被評為經濟表現最好的國家。圖／截自 《經濟學人》
再加上標準普爾（S&P）及惠譽（Fitch Rating）為首的世界主要評級機構紛紛上調希臘主權信用評級，給予正面積極的展望訊號，讓希臘自 2010 年睽違國際市場 13 年之後，2023 年重新回到國際投資人的視野。
「抱歉，賣完了！」希臘人想買卻買不到的新房
這些佳績並不只是紙上的數字，而是希臘經濟復甦後的日常。現在希臘人常哀嘆，即使上班日，許多熱門的餐廳沒有訂位根本一位難求；一到假日，各商場爆滿，長長的車龍都是在等下一個停車位；親戚朋友大多加薪升職，公司訂單滿手；壓抑很久終於敢買房的希臘人更讓當地房地產市場呈現與其他歐盟國家不同的榮景。
比雷埃夫斯銀行（Bank of Piraeus）指出金融危機時期（2012-2021年），私人建築公司紛紛倒閉或選擇停業，近 10 年的總新增存量住宅並未超過 15.5 萬套，比起建設高峰期 2005 年一年交付 19.5 萬套還少。該研究把 20 年間希臘新增家庭數量與新建房屋數相減，結合投入短期租賃的 17 萬資產，得出了 21.2 萬套房屋的短缺。
而供需不平衡正解釋了為何希臘在經濟復甦後，新屋銷售價格及租金大幅上漲。線上物業管理平台在最近一項分析中也指出，在金融危機期間，大約有 25 萬棟房屋由於缺乏維護和維修資金而嚴重退化，以至於無法居住並已退出市場，目前可供出租的公寓中有 65% 從未經過翻新。
翻倍增量的黃金簽證更加劇了新房的短缺。我們常常聽到許多熟識的希臘朋友抱怨，在熱門的地點，新房的價格上漲飛快而且困難購得，常常還在考慮或洽詢貸款階段，新建案就完售了。
「立即暫停或廢除黃金簽證計劃！」
在這背景下，去年末當主要在野黨（泛希臘社會主義運動黨，PASOK）領導人尼科斯・安德魯拉基斯（Nikos Androulakis）說要發起反對「黃金簽證」的運動時，馬上獲得社會高度認同。
安德魯拉基斯在電視訪談中呼籲總理基里亞科斯・米佐塔基斯（Kyriakos Mitsotakis）：「不要將總理辦公室作為房地產仲介來經營！」他提到，政府去年 8 月透過將包括雅典在內的部分地區的黃金簽證門檻提高到 50 萬歐元，但同時將比雷埃夫斯等少數地區的限額保留在 25 萬歐元，並不能解決這個問題。他認為，黃金簽證計劃已讓雅典和其他主要城市的年輕人因為高房價而面臨難出租或難購房等問題。
「黃金簽證是許多歐洲國家因 10 年經濟危機而實施的政策，但該措施已達到其極限，這就是愛爾蘭、葡萄牙其他國家廢除或暫停該措施的原因。米佐塔基斯堅持讓希臘經濟不再那麼希臘化的成長方式，所以我將發起一場領導政府廢除黃金簽證的運動。」他公開說道。
總理米佐塔基斯在 2 月 9 日出席國會，專門回答安德魯拉基斯關於住房的危機，他承認了在上次調高大部分大雅典區的門檻至 50 萬歐元後，為比雷埃夫斯（Piraeus）等維持 25 萬歐元的雅典西部帶來強烈的住房壓力，所以除了宣布將近期調整黃金簽證門檻以紓解民怨，也將研究是否通過「黃金簽證購買的房地產只能用於長期租賃，禁止短期出租」來減緩租房短缺的問題。
希臘黃金簽證正逐漸進入尾聲
結合希臘財長科斯蒂斯・哈齊達基斯（Kostis Hatzidakis）日前公開的類似言論，市場人士紛紛預測兩個接下來政策可能的發展方向：
一個可能是將目前大雅典還維持最低投資門檻 25 萬歐元的地區提高到 50 萬歐元，而在目前已經是 50 萬歐元的地區則可能上調至 80 萬歐元，人口密度低的地區可能還可以維持 25 萬歐元，以抑制房屋的交易量及價格（但除非自住喜歡環境，不然作為建築從業者，我們還真不建議買在人口密度低的地區）。若採取調漲一途，基於目前的社會壓力，政府應該會在這一兩個月出台實施細節。按照上次調漲的經驗，公布後可能會有 3 個月的緩衝期，並在 2024 第四季度全面實施新政策。
另一個則是仿效葡萄牙關閉黃金簽證前的政策，投資列入名錄的房產（即被認為具有特殊文化或歷史價值的建築物）將適用較低的門檻，以便鼓勵外國資金導入特別需要翻修的房產類別。只是外國投資者若想在希臘翻修房子，尤其是翻修有歷史價值的建築物，先不談能否找到合格的翻修團隊，光是要符合文物法規及應付無法控制的整修經費，連我們建商都避之無恐不及，對沒有經驗的外國投資者就更難如登天了！
總而言之，希臘的經濟復甦已讓這個金融危機時的應急財政政策失去正當性，低價投資房產拿歐盟居留權的時代將一去不復返，有興趣的投資人需要加快腳步了！
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