買不起房怎麼辦？學者：還是要記帳
好房網News編採中心／綜合報導
「35歲公務員背千萬元房貸，月薪超悲劇」案例近日引發討論，房產學者章定煊先前曾推斷此公務員原是「人間勝利組」，他近日又針對此個案舉例，2005年之後的這波房地產多頭之後，台灣不動產起了很大結構性變化，並一一檢視過去幾十年、大家常聽到「三大房地產操作法則」，在現在不動產市場上還適用嗎？
章定煊21日凌晨在臉書表示，他常聽到的一些購屋建議，簡單列了三種（其實還有很多）這幾十年常聽到的購屋心法，現在還適用嗎？
建議一：有房子就是有了安定，一定要有自用住宅，就算現在付貸款很辛苦，苦一陣子就會苦盡甘來。不這樣做會非常後悔（35歲公務員就是服從準則一）。
建議二：買房子先求有再求好，先在遠離市中心買品質差的房子，以後有機會再換屋。
建議三：每月支付貸款應該控制在月所得30％之內。
章定煊針對建議一「一定要有自用住宅」檢視時表示，台灣這十年年房價大漲與低所得，讓所得房價比翻倍，就老一輩的來說，過去台灣銀行放貸成數很低，所以大家都買預售屋（中古屋反而自備款高買不起）。10％的頭款都是用跟會的方式硬湊出來，接下來兩三年，又要攤還30％的工程款，最後才輪到60％銀行貸款。
章定煊接著表示，老一輩在買房兩三年時，不用說剩一萬元，連一塊錢都不剩的都大有人在，每月跟親友東挪西湊的過日子。問題是，那時候所得房價比低，而且所得還不斷上升，房價也不斷上漲，只要熬過會錢跟工程款那兩三年，很快的就能輕鬆的提前付清銀行貸款，然後用同樣的方法買第二屋、第三屋。現在所得房價比這麼高，一旦套進去了，解套遙遙無期，就形成螞蟻地獄。
針對建議二「先求有再求好」，章定煊表示，台灣房價版圖歷經大規模重整，也就是捷運路網之內的，形成一個很大的都會圈（Metropolitan），房價相對穩固。如果是路網外，只有單條捷運所及的區域，房價風險性就高，上下起伏很大。連捷運都沒有，靠台鐵通勤電聯車，穩定性就更低了。
章定煊感嘆，如果先求有，去買了都市很外圍的區域，搞不好跟路網內價格越拉越大，根本換不了屋。他舉例，前幾年「先求有」的那些購屋族，在暖暖、淡水、三峽、林口、新莊、青埔置產，最後有換得進比較靠市中心的新屋嗎？
針對建議三「貸款控制在月收入30％以內」，章定煊表示，台灣過去房地產有七年一循環的說法，房地產循環很快，就算高檔套到，七年也能解套。所以30％額度內有什麼就買什麼，隨便買準沒錯。
章定煊說，台灣房地產2005年大多頭，走到今年都還沒結束（由國泰房地產指數來看，從最高點只修正了8.9％），已經長達15年的多頭了，多頭還能走多久呢？ 接下來的空頭又可能多久呢？如果像日本一樣，從1991年1月開始走到2009年1月一波20年的空頭該怎麼辦？
章定煊接著解釋，貸款控制在30％之後呢？後續的投資建議到底是什麼？房地產的循環被打亂，房地產的週期被拉長，未來的多空真的非常難以預料。
章定煊又拋出兩個問題：「所以該在30％額度內勉強在市中心買間廁所、還是勉強在市郊買個舊公寓呢？」「30％額度越不過購屋門檻，後續又該怎麼辦？」
章定煊給出了四項建議，第一為「買不起別硬買」。第二：「買不起也要記帳，儘量結餘，寧可『租』到郊區，壓縮開支。」第三「結餘款以定期定額的方式理財，你不理財、財不理你，2.5％以上接近無風險的金融商品多得是。只要政府不亂來，這樣的報酬率是可以咬住房價的。」
章定煊最後一項建議是，「如果自願跳入螞蟻地獄，也要再擠一點錢買點消耗型保險，避免有個意外閃失，壓垮全家經濟。」
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