顛覆住宅代工思路 張慶忠先發一桶金 突破都更盲點
曾任國大代表與立法委員，歷經15年政壇洗禮的張慶忠，同時是漢寶營建集團創辦人。自1976年通過建築工程國考、擔任台北縣建管官員後，他毅然成立建築公司，深耕業界四十載。如今，他結合專業與從政經驗，帶領企業迎戰大都更政策，以精進工法建設新北，並以友善企業策略拓展新局。
文／王奕淳 攝影／王化奇
都更這條路走來既遙遠又顛簸，但有人能夠一步一腳印，以很短的時間跨越同意比例這堵高牆。《住展雜誌》專訪在新北深耕多時，單就2年內，就有5件都更案達到100％完全同意的漢寶開發建設創辦人張慶忠，希望藉由他的親身經驗，分享都更之所以能夠順利推動的決定性關鍵。
「取得100％、全數地主同意的案子就有5件！」張慶忠態度堅定之餘，語氣中也流露出自信。面對由現行都更條例高高築起的同意門檻，他強調「誠意」的重要性，建商必須要以候選人拜票一般，親自與地主溝通，才能建立信任感。對於都更面臨產權複雜等問題，他也針對制度面提出建議，包含排除特殊因素納入計算及降低同意比例門檻；甚至進一步由實施者提供前期保證金制度，來保障地主權益。
身為新北市政府市政顧問的他，以他的經驗及專業同時呼籲新北市應將各都市計畫區串聯，為都市長遠發展事先做好準備。
都更前先與地主建立連結
住展雜誌問（以下簡稱問）：
要整合都更的意願並不容易，但目前在貴公司辦理的15件都更案中，前5件皆以100％取得全數地主的同意，正進行中的『台貿景安都更案』更僅用3個月的時間就達成91％的同意比例，你認為過程中是甚麼讓你們克服這類難題，形成這麼明顯的反差？
張慶忠答（以下簡稱答）：
無論是接受民眾提出的老屋重建需求，向其他地主說服參與以擴大至都更規模；或是我們建商自己主動上門拜訪詢問意願，負責人親力親為都應具備十足「誠意」登府拜訪。我認為做都更就像候選人競選一樣，競選的政見就像是建商對民眾陳述都更願景的諾言。我們對實際作為的描述越具體、讓民眾對我們的執行承諾印象越好，越容易進一步贏得他們的信任與認同。
同意人數比例攸關成敗
問：這種三顧茅廬、滿懷誠意的解方，試問都更成敗屬於時間早晚的關鍵外，還有更棘手的問題嗎？
答：誠意是基本條件，目前都更最大的難處在於「失聯的地主」，尤其是都更的計畫範圍愈大，愈可能碰上這些問題。如果這些地主持有的土地又剛好位於計畫範圍的中央，可能因此影響整體區域規劃及推動時程，對於建商跟其他地主而言是最大難題。
以實際碰到的情況來說，有些地主在幾10年前，就將子女送出國留學、工作、定居國外，這些老地主，出國多年行蹤不明，造成都更實施者對於老地主名下的土地束手無策。
隨著建商開始著手整合都更計畫範圍擴大都更範圍，這類無人看管的土地造成都更事業最大的障礙。以都更單元1000坪的範圍而言，即便只是50坪、相當於5％的比例，也會因為無法取得地主的參與意願，而被計入不同意比例。建商只能眼睜睜看著都更案陷入僵局。
類似的問題也發生在祖先傳承而來的多人共有土地上，因為同一筆土地卻擁有複雜產權，導致建商就算在同意都更的面積比例達標，也因為人數比例不足而望地興嘆。
制度配套完善才能治本
問：面對現況，你認為應該有哪些調整方向可以修正都更盲點，且同時保障住戶民眾權益？
答：現在的都更條例第三十七條規定，若建商要在優先劃定的地區進行都更，必須先讓同意都更的土地及房屋面積，還有人數等兩個比例都高於四分之三；一般地區則是五分之四，除非土地及房屋的面積比例高於90％，才能免計人數。一旦碰上前面說的那些找不到人或要找太多共有人的問題，恐須因此縮小都更範圍甚至造成都更無法進行的惡例。
政府必須面對這種失聯地主從法律面及制度面解決問題，所以我建議把真的聯絡不到的地主、屋主排除計算；或降低免計同意人數的條件，只要修法將同意都更的面積比例修正為六分之五即可免計同意人數。否則有些人不管建商找得再努力，找不到就是找不到，只能從法規方面降低規定門檻，避免許多土地、房屋因為地主、屋主失去聯繫，造成都更陷入無法改建、重建等窘境。
建商「代工」要拿出即戰力
問：讓建商順利進行都更的原則下，要如何防止財力不足的建商跑路造成爛尾樓，使民眾獲得安心？
答：為了讓都更順利完滿進行，讓地主住進安全舒適的新家，也為建商創造合理的利潤，同時符合政府的都市發展政策，達到地主、建商、政府三贏局面，除了針對都更法規適當修正，也必須對有心參與都更殷實的建商及善良住戶建立一道防火牆，確保日後這些都更建商能夠順利執行任務。
以本公司在中和連城路都更案為例。我認為建商在與地主談合作出具同意書時先給予具體的保證金，直到都更計畫核報後再將保證金返還建商；或直接作為後續購買公共設施保留地或政府代金等項目所需的資金。這樣一來可以讓建商更積極推動都更進程，給予地主保障；二來也為建商本身的經營體質進行篩檢，確保公司財務規模達到一定程度，即便是稍有風險之意外，也依然具備應變能力適時調整。
簡單來講，其實都更說穿了就是讓建商扮演地主「實現新住宅之代工者」，而先前降低同意比例門檻好比是讓建商可以加快上工；給予保證金的約定則可看作是確保這些實現新住宅代工業者是真的具備財力與能力，並不是只會靠嘴巴說而沒有具體做都更實力的投機者。
步伐一致厚植公司實力
問：在談合作的階段就戶戶先發一桶金，即便是對於建商而言，也算有一定程度的負擔。你認為是甚麼特質或優勢，讓貴公司足以負擔這些成本？
答：因為經營事業應是一步一腳印穩紮穩打，所以企業成立的前前後後許多考量，能夠擴大經營規模都有一定程度的風險管理能力。
我是土木、建築專業工程科班出身，在退伍後25歲就以國考及格分發至台北縣（現為新北市）政府建築管理課、從基層公務員做起，所以我除了有一定的營建專業基礎，也了解政府的行政流程和法規。後來離開公部門投身建築業，開始從長輩身上學習土地開發，並從小塊土地開始做起，憑著之前在公家單位累積的專業知識和人脈，我在業界逐漸累積實務經驗並且做出一點點成績，才自行創業。
當時承蒙長輩提點要以積少成多的方式買入一些閒置土地。從土地開發、規劃設計，到最後實際施工交屋都一手包辦。
尤其公司的財務結構一定要相當穩定，且運用民意代表服務選民精神養成的拜票兼服務精神的態度，在配合社會民眾居住品質需求與政策推動調整公司經營策略，才有多件都更案取得100％完全同意，也讓經營方向更具完整性，相關地主土地信託、容積移轉程序、住戶拆遷以及採購發包、工程品質、售後服務等業務都能完善。
公司的企業精神還是「人才為重」；資金結構穩定，「員工就是企業最大資產，亦是自己的家人」這樣的公司文化，讓員工同心即為公司經營成功的一大部分，加深對公司的感情與責任感，因此全公司上上下下意見一致，呼應團隊一條心並進、成為擔當重任的最大支柱。
串聯都市計畫仰賴用地彈性
問：你身為建設公司創辦人對於新北市未來發展有什麼建議？
答：相比較台北市整體是單一都市計畫，新北市竟由多達三、四十個地區拼湊而成，當中都無法串連達成整體性。尤其以土城到板橋及中和三個都市計畫地區為例，便因為兩地之間都有一塊農業區隔開，導致都市計畫的規模大小受到相當限制，容積移轉的彈性也無法相互支援。
我認為應該將都市間之農業區立即著手整體規劃成新市鎮，讓新北市目前的各個都市計畫能夠從點發展到面，串聯成國際大都會規劃，就像是早前台北市把景美鎮、木柵鄉，還有南港鎮、內湖鄉、士林、北投六鄉鎮併作整個都市計畫。藉此讓新北市政府可以依照各行政區的特性，全面制定一整套大新北市都市計畫，才能真正促進整體都市發展。
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