法拍成交≠萬事OK！得標者、前屋主別忽略這5大稅務問題
隨著房價高漲，許多民眾將目光轉向價格較低的法拍屋，期待能撿到便宜。根據內政部統計，今年上半年全台法拍移轉棟數達1,840棟，較去年同期成長一成，顯示部分屋主因無力負擔貸款而被迫讓房屋進入法拍市場。然而，許多人誤以為房屋遭法拍後，前屋主的欠稅就能一筆勾銷，事實上，稅務問題可沒這麼簡單。
首先，土地增值稅、地價稅與房屋稅屬於優先債權，會從拍賣款中扣繳，若金額不足，前屋主仍得補繳。此外，房地合一稅或綜合所得稅也可能找上門，即使賣的是法拍屋，仍需依規定申報納稅；至於得標者，雖不必替前屋主還稅，但別忘了 契稅 仍要在期限內申報，否則將面臨罰款風險！法拍屋交易不只是撿便宜，稅務細節更不能掉以輕心。
前屋主仍需繳納土增稅、地價稅與房屋稅
根據內政部統計，113上半年全台法拍移轉棟數達1,840棟，年增一成，六都以新北市法拍移轉量達329棟最高。顯見房市在升息循環以及信用管制之下，部分民眾無法負擔，使愛屋淪落為法拍屋。
然而屋子不是法拍後就萬事ok，不少前屋主誤以為房屋遭法拍後，原本積欠的稅款就會自動消失，事實上並非如此。根據台中市地方稅務局指出，法拍屋的土地增值稅（簡稱土增稅）、地價稅及房屋稅屬於優先債權，執行機關會優先從拍賣款中扣繳，但如果分配的拍賣款不足以償還所有欠稅，前屋主仍需補繳剩餘款項，稅務責任不會因法拍而自動解除。
土增稅是針對土地增值額徵收的稅款，而地價稅和房屋稅則分別是針對土地和建物所有權人的年度稅負。如果法拍屋的價格過低，導致稅款無法全額清償，前屋主仍可能收到補稅通知，甚至面臨強制執行。
得標者不必承擔前屋主的欠稅，但須在期限內申報契稅
另外，一般房地買賣需要經過稅務機關查稅才可辦理過戶，但因為由法拍取得的房地不必經過這一關，因此有些得標者擔心，若標得的法拍屋仍有未繳的房屋稅或地價稅，會不會被要求代繳？
稅務機關表示，這類稅款屬於原屋主的責任，不會轉嫁給新的所有權人。因此，得標者不必擔心前屋主的欠稅問題，在領得執行法院給予的權利移轉證書起，房屋的地價稅與房屋稅才將由新屋主負責開始繳納。
然而，這不代表得標者完全沒有稅務責任，因為還有一項關鍵稅負需要注意——契稅。
契稅是購買房屋時應繳納的稅款，即使是透過法拍取得房屋，也屬於買賣行為的一種，仍需繳納契稅。依規定，得標者需在法院發給權利移轉證明書日起30日內，向房屋所在地的稅捐機關申報契稅。
契稅的稅基有兩種認定方式，採價低者計算：
1.拍定價（成交價）
2.評定現值（政府公告現值）
舉例來說，張先生透過法拍以250萬元標得一間房屋，而政府評定現值為50萬元，則契稅應以50萬元為稅基，乘以適用稅率6%，應繳契稅3萬元。若未在期限內申報契稅，將依規定每日加徵應納稅額1%的怠報金，最高可達應納稅額，但不超過1.5萬元。
除了稅務問題，得標者應留意法拍屋可能涉及的產權糾紛，例如屋內仍有住戶、尚未辦理點交等，建議標購前充分評估風險。
法拍屋子無論損益，前屋主仍須申報房地合一稅、綜所稅
除了地方稅，房地合一稅也是前屋主必須面對的課題。依財政部規定，自105年1月1日後取得的房地，不論是自行出售還是遭法院強制拍賣、獲利或虧損，均需申報房地合一稅。
南區國稅局舉例，甲先生在2022年5月以900萬元購入一間房屋，後因積欠1,500萬元債務無力清償，導致房屋在同年11月被法拍，拍定價格為1,000萬元。雖然甲先生未實際收到拍賣款，但仍須依拍定金額計算房地合一稅。
計算方式： 1,000萬元（拍定價） - 900萬元（取得成本） - 30萬元（可減除移轉費用） = 70萬元（課稅所得額）
如果甲先生持有房屋未滿5年，稅率將適用35%；但若甲先生能提供法院裁定文件，證明其因財務困難導致強制拍賣，則可適用20%較低稅率，而非一般35%。
國稅局提醒，若民眾房地遭法拍，不論有無所得，都應該在法定期限內申報房地合一稅，否則可能面臨補稅及罰款。如果在未經檢舉或查核前自動補報，仍須補繳稅額與利息，但可免受罰。因此，遭法拍的屋主務必於所有權移轉日的次日起算30日內主動申報，以免日後被追稅。
至於，105年以前取得、適用舊制的房屋，法拍後所得則是計入「綜合所得稅」。無論是得標者還是前屋主，都應該事先了解相關稅務規定，才能避免交易完成後衍生額外費用或法律風險。如果有疑問，建議事先諮詢專業會計師或稅務機關，確保交易順利進行。