國人瘋海外投資　孤兒房產暴增報酬低

記者許智雄、邱子玲／採訪報導

台灣人這幾年流行到海外投資房產，尤其是房仲業者喜歡帶大家到馬來西亞買房，卻延伸出所謂「孤兒房產」問題，包括代理商跑掉、物業管理不好，甚至報酬率不如預期，沒想到有人看準機會把危機變轉機！

馬來西亞吉隆坡高樓林立，還有不少地方正在建設，這幾年台灣人喜歡在這裡買房產。

▲台灣人近幾年喜歡到馬來西亞買房投資。

房仲：「大概保守每年有10-15%投資利差的上漲。」幾年前這位台灣房仲看到錢景來這裡當業務，每月收入超過500萬，當時台灣人一窩蜂來置產，光是一年投資金額就上看台幣500億元，但不到五年卻出現你所想不到的孤兒房產。

▲當地的物流管理業者幫客戶做出最有價值的安排。

女物業管理業者：「這是一個我們幫一個海外顧客做的短期計畫。」

客廳採光好，兩間房間還有廚房，這棟20坪的房子位在吉隆坡市中心，屋主是台灣人，當初大約以5百萬台幣買下一戶長期出租，但物業管理不好導致報酬率不如預期，最後是靠他們這群人幫忙重新整修，再以短租搭配長租方式，投報率才從4%增加到5%。

女物業管理業者：「（原本）家的狀況不太好，那我們就提粉刷也建議就是說可能我們能合作一點，除了長期租出去以外也能短期，因為他的地點很好。」

▲以短期租屋創新的新的商業計畫。

團隊背後其中一位老闆就是他，Sam ，台灣人。幾年前開始研究馬來西亞房產，發現很多很多台灣人投資的建案物業管理不好，報酬率不如預期以及代理商落跑，孤兒房產出現，卻也讓他看到商機，舉家搬遷到吉隆坡，專門處理相關問題。我們來到另外一個前幾年很多台灣人前仆後繼，捧錢相爭投資的建案。

記者：「你看到的這棟建案就位在於吉隆坡雙子星附近，而他因為是住商混合，裡面的比例有15%都是台灣人投資，其中黃國倫夫婦也是這裡的買家，但是報酬率卻不如當初預期的好。」

▲許多人買房子後得到的回報不如預期。

一戶40多坪，每戶1千多萬元，建案位置相當好，附近豪宅林立，但因為住商混合讓電費計算混亂。馬來西亞的電費計價商用比家用多一倍，所以自主客電費負擔大，這也是影響買家報酬率原因之一，原本預計能有5%投報如今只剩下3.5%。

Sam：「把你的屋況做一定的建立，把他弄到外商能夠接受的狀況，那租金就會相對比較高，就能提升你的租金報酬率。」

無獨有偶，在雙子星附近的這棟豪宅，時尚外觀地理位置又好，樓下是飯店樓上是住家，很多台灣人也買在這裡，但是租金報酬率也跟當初說的不一樣。

Sam：「馬來西亞它在蓋房子的時候，它一次可能交屋是交三百戶、四百戶、五百戶，那交屋過程中量太大，他租金就是會不如預期，一定會削價競爭。所以會造成當初起租在租房子時候業者所講5%報酬，但是事實上沒有5%，因為量太大。」

另外還有人遇到代理商落跑，沒人打理房子及繁瑣的貸款問題，除了得重新找物業管理之外，他們也會跟大企業配合，讓成外派宿舍就能穩定報酬率，找好時機再建議屋主脫手。但房產孤兒最慘烈的重災區不是在吉隆坡，而是在靠近新加坡、鄰近兩國交界處的伊斯干達經濟特區。

馬來西亞拿督鄭水興：「伊斯干達區因為它腹地太大了，它差不多有三個新加坡島這樣，所以他可能發展會集中在幾個地區。我覺得伊斯干達區只要你投資對的地點，其他基本上是東南亞整個東盟的一個最大的單一經濟區，而且是最特別的最大的單一經濟發展的特區，所以他非常有潛能。」

他是馬來西亞拿督鄭水興，主要從事房地產還有自己的節目及雜誌，在大馬可是響噹噹人物。他透露伊斯干達土地大，如果不是投資在外資聚集地恐怕報酬率就會不如預期甚至被套牢，這一兩年，馬國政府為了不讓炒房油門催太快，特定區購屋門檻從50萬馬幣提高到100萬，也就是從台幣3百多萬增加到5百多萬，外資在當地銀行貸款從七成降到五六成。

馬來西亞拿督鄭水興：「現在全市界都一樣，在資金轉移方面都有滿多的限制，馬來西亞給外國人融資貸款方面也會開始比較嚴格的審核。」

儘管門檻變高上漲速度可能變慢，但鄭水興還是看好馬國房產，在2020年有兩到三成漲幅空間，因為中國已經跟大馬合作概東海岸鐵路，就是一帶一路的旗艦項目，投資金額高達台幣3875億，房價勢必跟著漲，所以選擇的地區變的重要，否則孤兒房產問題反而會不減反增。這幾年台灣人一窩蜂的投資馬來西亞房產，但是一旦出現問題就必須要親自來這理處理，甚至還有很多狀況發生，所以要投資之前最好多做功課才行。（整理：實習編輯魏宸茜）