父母幫助子女買房「神操作」！省下贈與稅與房地合一稅
好房網News記者林和謙／台北報導
常有民眾詢問，想出資幫子女購置房產，以及課徵贈與稅事宜。財政部中區國稅局指出，納稅義務人可善用每人每年244萬元的免稅額，由父母各自贈與給子女，除了滿足節稅規劃，也讓子女可以利用受贈資金減輕其買房壓力。
中區國稅局說明，依遺產及贈與稅法第22條規定，贈與稅納稅義務人每人「每年」可自贈與總額中減除免稅額，目前每人每年贈與稅免稅額為244萬元，也就是贈與人在同一年度內，只要當年度所贈與的金額累計不超過244萬元，就可免納贈與稅。
而所謂「同一年」是採曆年制計算，以每年1月1日至12月31日止。比如113年（2024年）歲末，今（114）年又重新起算免稅額，納稅義務人可善用每人每年244萬元的免稅額，由父母各自贈與給子女。舉例來說，若父母希望幫助子女在未來可購置千萬元以上房產，父母可在2024年12月底前各贈與子女現金244萬元，合計488萬元，再於今年1月各贈與子女244萬元，短短不到幾個月，贈與子女現金達976萬元，除免繳納贈與稅外，也讓子女可以利用受贈資金減輕其買房壓力。
不過國稅局特別提醒，贈與人在一年內贈與他人的財產總額若超過贈與稅免稅額時，應於超過免稅額的贈與行為發生後30日內，向國稅局辦理贈與稅申報，以免受罰。
此外，有一對父母因為35歲兒子要結婚，決定購買市價約2千萬元房子，房屋評定現值及土地公告現值合計約976萬元。宜蘭執業不動產經紀人及地政士工作者、不動產講師邱明芳指出，如果利用跨年贈與給兒子，父母親於113年12月31日前各贈與244萬元，今年1月2日後再各贈與244萬元（共計976萬元），這個房屋就可以順利登記到兒子名下，免繳贈與稅。
邱明芳表示，這對父母的兒子後來買下2千萬元房子，其中包括約5成自備款976萬元，5成左右為銀行貸款1千萬元，辦理青年安心成家貸款寬限期5年。自備款部分，由於976萬元可視為贈與稅免稅額，因此父母親免贈與税。
邱明芳指出，至於1千萬元房貸部分，銀行核准後直接撥款給賣方，因有銀行撥款金流，再加上買賣契約書當未來房地合一所得税的應付文件物證，且兒子對銀行貸款1千萬元，有收入償債能力，未來國稅局會認定有資金流量，買賣也順利完成。父母親與兒子善用贈與稅操作，由於買賣取得價格2千萬元為成本，未來兒子即便在2年內賣房、要申報房地合一所得税，因為是以市價2千萬元出售換屋，按財政部新規，買賣房產未提示因取得、改良及移轉而支付的費用者，得按成交價額3％計算，並以30萬元為限，因此兒子若以2,030萬元售出，則沒有淨獲利，房地合一所得稅就是0元，既省了贈與稅，也省了未來房地合一稅。
邱明芳表示，這對父母的兒子後來買下2千萬元房子，並做好買賣履約保證，所謂的「履約保證」就是買賣雙方在不動產交易過程中，約定透過第三方機構保管價金及文件，或於特殊情形下行使契約指示權，避免交易過程中發生瑕疵情形。也就是說，第三方機構負責保管買方陸續撥付的房屋款項，且統由這公正的第三機構，來負責撥付期間產生的稅捐等相關費用，等到確認買賣雙方的應付費用與房屋過戶點交都完成，最後結算履保專戶餘款，全數撥款予賣方。其中包括約5成自備款976萬元，其兒子買房總價5成左右為銀行貸款1千萬元，辦理青年安心成家貸款寬限期5年。自備款部分，由於976萬元可視為贈與稅免稅額，因此父母親免贈與税；另外做買賣履約保證的好處、日後賣掉此屋、在國稅局房地合一所得稅申報、提出履保結案單、直接當作支出費用、就不必拿資金匯款來證明、比較方便申報。
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