洞悉2025商用不動產市場天氣 讓專家用一張圖告訴你
財經中心／綜合報導
有鑑於近年來台灣商用不動產市場的蓬勃發展，金融研訓院於本月15日邀請了商用不動產專家，舉辦了一場6小時專業的講座課程，與會的學員包含金融業、不動產業及跨不同產業界等。主講人宏大國際資產總經理陳益盛表示，近年的商用不動產市場熱絡，三大主因在於台商回流及企業擴充、電商物流北中南布局、建商看好商辦進場推案等進行式，其中又以工業不動產交易及需求最為熱絡。商用不動產涵蓋廣泛，舉凡具有收益性的不動產都可稱之，常見的類型包刮商辦、廠房、廠辦、飯店、店面、百貨商場、土地…等等。從台積電的陸續設廠、台北雙子星開發案、傳產資產活化轉型興建商辦、輝達擬來台設立企業總部…等等。由於商用不動產的市場與走勢，與住宅市場差異不小，甚至不同性質的商用不動產，也都有不同的市場走勢，參加的學員多人表示，對於不動產的認識「增加了一甲子功力」！
陳益盛指出，近年商用不動產交易量持續穩定成長，主要有三大原因，一是台商回流投資、企業獲利持續擴充等；二，因網購線上消費的逐年興盛，電商及物流業的拓點，小則數百坪、大到上萬坪的倉儲需求仍持續在進行； 三，是許多建商等看好商用不動產市場，進場推案大型商辦／廠辦建案，據他的調查至少有12家推出百億以上商辦／廠辦建案，出售、出租去化都有不錯的成績。
至於各類型商用不動產，市場有何變動或趨勢，陳益盛以宏大不動產特有的天氣預報方式來呈現：
辦公室（商辦）市場─晴時多雲
陳益盛指出，經營商辦市場已逾20多年來，商辦產品需求及供給一直以來都是台北市為主，興建量佔了「七都」近4成，到了2021年桃園市一舉突破18.3萬坪及台中市達16.9萬坪超越台北市，「七都」辦公室樓板也從2016年的35.3萬坪到2021年倍數增加到70.2萬坪。由於商辦需求持續增溫，商辦房價已逐步拉近與住宅房價的差距，因看好商用不動產2024年已有12家建商轉推案百億商辦。由於絕大多數上市公司、跨國企業等多設立在台北市中心，也包括中小企業，因此商辦市場最缺貨的仍是台北市，辦公市場也從台北市中心往外圍發展，東移南港或北移大直、北士科商圈等，而在台中則吹起微型商辦風，一來在於市場需求，二來則是因應「打住不打商」的打防政策，其中位於七期市政特區的建案單價每坪從一開始的50萬，到去年突破到70萬、80萬元新高。
零售／店面─多雲時晴
解封後全台精華區店面租、買逐步回溫，台北市東區因大巨蛋發威，東區再現「店王」租金行情，已分別有租金達每坪1.4萬~1.5萬，但租金相較於2014-2015年高峰時期僅約達5~6成水準。陳益盛有感而發表示，在2016年時曾發表「東區光環不再：四不一沒有」，沒想到一晃已經8年過去，東區失落多久，零售街邊店面就低靡多久。終於在2024年台北億元級店面交易量已較前一年倍增，租金單價達每坪萬元案例也變多，顯示零售業店面有逐步回溫趨勢。
工業／廠房─晴
工業不動產近年全台幾乎都供不應求，主因在於內資、外資、台商回台的投資持續，加上後疫情電商物流的跳躍式成長。而「六都+新竹」近六年來工業及倉儲開發穩定成長，尤其桃園從2016年就帶頭成長，在2019年新建樓地板就近70萬坪創近20年新高。2023~2024年又以台積電為首的晶片需求熱絡，引領高科技電子業全台購地擴廠，交易金額達近千億元，創下工業不動產交易額歷史新高。
工業不動產除了半導體／晶片之外，後續AI題材亦是台灣研發、生產一大強項，加上傳產業之前稍有停頓，後續有機會逐步改善，預估本項產品的市場需求及交易仍看好。
廠辦─晴時多雲
廠辦類產品早期80年代多數是從工業廠房擴充運用，近年隨著產業升級，企業形象提升，廠辦逐步與廠房區隔開來，產品逐漸升級規劃為「科技總部」。目前廠辦市場仍以都會區為主，台北市以內湖科技園區最早、腹地也最大，南港則以軟體工業園區最為精華並逐步擴大，新北市以中和、新店、汐止最多樓地板，近年土城、三重、新莊也逐步加入市場，新增數十棟廠辦大樓。其他都會區如桃園、新竹、台中、台南、高雄等，廠辦多數依附在各科技工業園區周邊。
本類型產品因高科技產業的迅速擴張，許多研發、行政部門往往設立在廠辦大樓內，其特性是成本低於商業區純商辦，卻兼具良好辦公環境，近年加入廠辦建案的建商也陸續增加，早期是遠雄建設（遠東）推案最大，近幾年來達永、長虹、華固、興富發、國揚、潤泰新…等也陸續加入戰局。另外，近年金融業因推動FIN-TECH，也在都會區市郊陸續購地興建資訊大樓，也讓銀行繼壽險業者後，另一加入廠辦市場的金融業者。
飯店／旅館─陰有雨
自2020年後，陸客明顯縮減、加上疫情封控，觀光人次大縮，直到2024年國際旅客估可逾785萬人次，其中日、韓皆破百萬人，但總體人次仍僅約疫情前的7成。由於近年國旅不受青睞，房價高、服務品質不符期望，國人出國人次直逼1700萬人次;相對地來台觀光人次儘管已逐年陸續增加，但各國來台觀光的消費力比較，仍以陸客的消費力及停留天數二者皆遠大於其他國家，來台人次及消費力仍不足的情況下，具觀光產業專家預估，觀光逆差持續擴大約達7000億元。也由於國內飯店經營不易，飯店換手潮大噴發，近五年交易額已突破千億元，但多數是建商購地整合都更重建大樓，僅約不到3成交易是轉手經營。陳益盛訪視多家業者表示，在房價/房租仍高，人事成本持續提高及招募不易的情況下，飯店／旅館經營仍需求新求變，或者升級轉型，提高服務品質，讓消費者買單，以目前情況市場仍不敢樂觀。
儘管五大類商用不動產市場走勢各有不同，交易量可能不若去年高峰，但陳益盛看好2025年商用不動產市場，預估仍可達到1300~1500億元的交易額，特別是有幾個商用不動產投資開發趨勢，是比較值得注意的，包括科技大廠持續擴廠帶動成長、傳產業資產持續活化、信託及壽險業加入購買工業不動產、產業帶動北中南科學園區商圈萌芽、老舊商辦的都更潮遍地開花等。