「沒公證租約」房客1招讓房東賣房破局 苦吞2倍違約金
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
許多房東出租房子不想繳稅，也想偷用房地合一稅自住滿6年享400萬元免稅額和10％優惠稅率，因而不想公證租約，不過，若房東想賣房子，最好是租約到期、完成點交再賣，否則房客延遲搬遷交屋，會導衍生出買賣契約的違約問題。
正業地政士事務所所長鄭文在指出，近期有一件案例，賣方將房屋出租給第三人，約定租期2年，至113年12月31日止，有簽立租賃契約書，但是沒有辦理公證手續，房客繳納租金正常，不曾延遲。
賣方因有資金需求想把房屋賣掉變現，認為113年12月底結束租約，房屋稍做整理後，可以在114年1月15日左右將該房屋點交給買方，於是在113年5月委託房仲銷售，且委託銷售契約書載明，114年1月底才能點交房屋。
房市交易熱絡之下，買方在去年5月底出現，也同意雙方簽立買賣契約書，由買方先支付買賣總價10％簽約金後，113年12月初開始辦理買賣所有權移轉登記手續，114年1月底點交房屋。
去年9月受到「金龍風暴」影響，買方也調高自備款，將原來的10％用印款，調高到40％，後續地政士也協助申報契稅、增值稅及買方銀行貸款的申請相關手續。
沒想到買方貸款核准了，契稅、增值稅繳完了，房客卻要求延後搬遷，半年後才能交屋。鄭文在說，依照買賣契約書的約定，延遲交屋，賣方違約金應按照買賣總價萬分之2計算違約金給付買方。
如果賣方違約不賣，要按照已收價款2倍返還買方，即50％＋50％，最後賣方補償買方部份金額後，雙方解除買賣契約，買方將房屋所有權狀登記返還給賣方，解除了一場可能訴訟的危機。
鄭文在表示，依照《民法》的「買賣不破租賃」的規定，如果所有權人想要把出租中的房屋出售給非承租人以外之第三人，通常會將租賃權一併移轉給新的買方，由買方繼受租約，以代點交。
此外，要留意《民法》第425條，「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」也就是，房客遲遲不交屋，恐怕就必須走強制執行程序，請房客搬走。
鄭文在提醒坊間的房東們，第1、租約契約書一定要辦理公證手續，否則當房客違約時，無法直接聲請強制執行，取得法院的確定判決書，再聲請強制執行，可能要耗時1至2年，甚至更久，勞民傷財。
第2、有出租的房屋，除非買方願意承受租約，否則還是房客騰空後再出售，以免房屋賴著不走，產生巨額的違約金，非賣方所能承受。第3、房屋承租人並沒有優先購買權，所以不需要徵詢承租人是否要買，衍生爭議。
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