大都更時代的認知錯誤和迷失

近期都更改建蔚為風潮，尤其房價較高的地區，幾乎所有的老房子都陷入都更狂熱之中。從一片改建風潮當中，我們也看到一些都更認知迷失，若不打破，錯失恐懼症FOMO過了，一切將回復原狀。

文／胡偉良　攝影／羅劍明

當老屋變得愈老，人老屋老依舊，都會區中同時夾雜著宏偉大樓與窳劣老屋併存的突兀景像，猶如天堂與地獄，而其間差異僅在地主的「一念之間」。

大家害怕越早簽約越吃虧？

在都更整合過程中，會遇到這種不想先簽約的地主，他們總會說：「等大家簽完以後我再簽」、「別人先簽，我再簽」、「我不是釘子戶，也不是不同意改建，但是我希望其他住戶先簽，快簽完時我再簽。」

有這樣的想法除了傳統的「愈晚簽能要求分回愈多」外，也是擔心太早簽會拿的比晚簽的少，但如果很多住戶都這樣想，那這個案子推動起來就會困難重重，耗時太長，除了擔心受騙上當外，多半也可能抱著晚一點再簽，建商會開出更好條件的儌倖心理。

都更改建情勢主客易位

近年來，都更風起雲湧，愈來愈多的老舊房子在尋求改建，一些品牌或大規模的建商都手握大量都更訂單，都更改建情勢早已主客易位，建商開始挑精揀肥、挑肥揀瘦，若老屋屋主對此新情勢沒有了解，往往會變成被反淘汰的對象。

再說，若是改建採取「權利變換」方式，就是地主出地，建商（實施者）出錢，完成都更後，按更新前的各地主權利價值比例，分配更新後建物及土地的價值扣除建商改建之所有費用及法定利潤的房地或權利金價值，一切公開透明，換言之，更新前你的房地的權利所占比例，更新後會再依此一比例，把更新後扣除改建成本後房地價值分配回去，沒有先簽後簽的差別。

建商賺了多少？

改建走權利變換時，全程都有政府監控，費用支出都有制式規定；像營造可以認列的費用都有規定，政府甚至還壓縮建商的利潤空間，以台北市例，風險係數（即建商的利潤介於14至16％），以致小規模、不甘獲利被限制的建商都會避開權利變換而走協議合建，亦即走權變時，地主的分回可能會比建商願意分的多。

畢竟，在營建人力短缺、營造原物料（鋼筋、混凝土）不斷上漲的情況下，改建費用的提升勢所難免，像碳費徵收所造成的成本提升是長期而持續的，雖然政府信誓旦旦的宣稱影響輕微。

政府沒說的事實

但沒有說的事實卻是：政府說的只是第1年每噸300元的碳費徵收，而不是日後持續增加的狀況（2030年將漲到每噸1200至1800元）；另一方面，政府為了壓抑房價上漲，打房已經不遺餘力，未來房價前途未卜，在兩相夾擊之下，建商其實要承受極大的風險和壓力。

有人會說「建商很暴利」，因此總想從建商這邊多要一些額外的利益。

其實，若依政府的遊戲規則（都更）去走，真正最大的獲利者是地主，地主在改建後幾乎財產都可以翻倍，和建商的投入資源（人力、資金）相比，地主才堪稱「暴利」。

上漲誘因少　投機建商將退場

過去的建商之所以得享暴利，其實，大多是來自「改建期間的房價上漲」，而房價上漲的受益者，其實是建商及住戶同蒙其利。

如今，房子的上漲受到壓抑，建商來自房價上漲的誘因減少，日後留存在市場上將只剩具備真正實力的建商，亦即各業競相投入建築產業的盛況，將不再像過去一樣。反之，一些投機的建商將逐漸退出市場。

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【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 大都更時代的認知錯誤和迷失 】