商辦「躺著收租」榮景不再？再不轉型恐等受第二波疫情衝擊

｜文／杰雲｜原文出處／杰雲管見-全球疫情再起,零售與餐飲紛紛轉型，商辦大樓可以怎麼做？｜首圖／Photo by Bethany Legg from Unsplah

為什麼寫這系列？

實體零售的挑戰愈加強大，包含數位電商、疫情影響等等，希望在一年時間透過系列文章，建構百貨業者面對挑戰可資參考的方向，相關文章〈疫情衝擊第一線！這三家百貨業者如何因應危機？〉、〈微風、新光、遠百、台北101 業績期中考，母親節百貨業策略總檢討！〉、〈後疫情時代，百貨的核心價值應強調體驗！〉。

記得2019年，外送風氣剛開始盛行時，許多餐廳仍覺得抽30-35%太昂貴而選擇不加入，結果疫情乍然到來，早早加入外送的店家受傷較輕，沒加入外送的店家才驚覺「不外送不行了」。疫情重創實體經濟之時，政府也接連推出了「餐飲業上架外送服務推動計畫」、「零售業上架電商服務計畫」，希望餐飲業上外送平台、電商平台，此兩者的策略本質都是為了協助餐飲業面對疫情的挑戰。

而在實體經濟受到嚴重衝擊，各行各業都有大幅度的調整與優化舉措時，反觀「商辦」市場卻似乎改變不大？是商辦不受影響嗎？顯然不是。早已面臨共享辦公室瓜分市場的商辦，在疫情期間也面臨了遠端工作的挑戰、甚至連閒置的飯店房間都加入辦公市場的競爭。

商辦的經營面臨轉型期，更應提早準備面臨新一波的挑戰。若無所作為，商辦很有可能就像是那些沒有加入外送的店家，必然因為第二波的疫情衝擊受到重傷。

商辦坐等收租的榮景不再

傳統商辦沒有為「租戶」提供額外的服務，幾乎是種「坐等收租」的商業模式；許多大樓甚至未安排管理員，僅有公積金的設置以支應汰舊換新的需求，而一般管理員或保全設置，在數位人流控管的時代亦可輕易取代，疫情衝擊實體經濟甚鉅的今日，坐等收租的模式勢必面臨轉型，除了經濟日報報導指出：「頂級辦公室的空置率上升」，經濟學人的報導也指出：「商辦躺著收租的年代過去了」。

企業主不只在乎空間利用的效率，也將檢視空間的效能。

商辦在數位轉型之外，也正同步面對疫情對傳統工作模式的改變。顯而易見的是遠端協作工具如Slack、Zoom的使用率大增，在台灣疫情恐慌達到高點的時刻，遠端工作的試行，企業開始思考如何工作如何分流以及不同的工作模式，員工也逐漸習慣遠端工作，企業經營者突然發現：「沒有這些工位好像也不影響，似乎不需要這麼多位置了？」

空間的使用效率上，傳統辦公模式空間利用率差，舉例來說，傳統公司內每個部門可能都有一個會議室，但使用頻率可能只有一周一次的周會及不定期的小組會議，閒置率很高。這些多餘的閒置空間，都是企業主有機會省下的成本，也是商辦如何提升空間使用效率的課題。

而空間的使用效能上，就跟員工的辦公環境有大關係，傳統辦公空間會在有限的空間盡量增加位置，除了會議室與茶水間，沒有第三空間提供休憩交流，間隔分明的座位，雖然便於管理，卻也讓同事間的溝通也變少。將員工視為人才資產的組織，則會把休憩、交流的空間同步考量規劃，調整工作位置與空間資源，讓員工有地方能交流休息，產出也自然提高。

如同養牛一樣，柵欄飼養的肉牛雖然單位成本低，但人道飼養有著較寬敞空間的和牛肉質與售價卻高出許多。對員工而言，良好的工作環境更能提升產出與產值，畢竟一天工作起跳八小時很難保持高速運轉，改善工作環境對公司產出的幫助，正是空間的效能面思維。

商辦的角色，面對企業主在數位管理、遠距辦公、知識經濟與效能思維的轉變，也必須從「收租」的侷限中跳脫，改從企業主的需求端思考，不只追求在有限空間內的最「大」使用，而是空間環境最「佳」使用，也就是「每單位空間所帶來的生產力」，有助於企業的競爭力的辦公空間，將更獲企業主的青睞。

商辦可以怎麼做？從新創可喜空間與頂辦台北101為例

那麼商辦應該如何調整？或許可參考共享辦公室以及頂級商辦切入租戶需求提出的服務加值案例來思考。

共享空間方面，創業聚落可喜空間除了環境佈置講究不同於傳統辦公室的單純明亮外，更進一步結合餐飲，以及辦活動、交流的場地，解決進駐團隊的餐飲、社交需求。同時也引入諮詢、講座等專業服務整合，省去媒合接洽的時間等成本。

以頂辦著稱的台北 101則除了 B2 規劃了商辦唯一的理貨中心，更在35樓推出 sky park，將用餐、休憩、討論、社交等多元機能整合為一個一站式生活服務區，除了常見的超商、咖啡廳外，更有牙醫、洗衣、快遞等多元服務。

此外，除了租戶的需求，商辦也能從租戶員工的方向切入思考。台北101每天上班族進出約12,000人次，便利用自身商辦人流開創租戶專屬的「團購」與「公益」等平台型服務，推出3C家電、保養品等內部團購。一般公司之福委會多由員工兼任，雖可為自身爭取福利，卻也佔據工時與平添工作。商辦若能協助租戶員工辦理各式福利、團購等，不僅有共同採購的價格優勢，更是區別其他傳統商辦的有效服務。

「公益」也是租戶日漸注重的面向，上市公司有 CSR、ESG 的作為要求，許多中小企業也開始投入B型企業以及日常的減塑習慣，年輕的工作者的環保意識也逐漸提高，如何協助租戶做公益，又讓員工有榮譽感，便是一個可切入的課題。以台北101來說，其便利用中元、春節等三節拜拜之時，結合租戶共同採購「村里平安箱」，於祭祀之後轉贈給弱勢單位與家庭，一來節省租戶籌辦拜拜之繁瑣事物，二來也平衡辦公室過剩的零食，三來更將公益結合在生活之中，協助租戶完成 SROI 等各式社會責任指標與影響力的要求，不僅有益社會影響力與品牌親和力，更提升租戶員工的認同並吸引外商租戶續租，一舉數得。

從上述例子來看，每逢各大節慶，商辦或能從公益與團購等服務整合的方向思考，從房東發展為「平台」。例如協助媒合社會企業與公益團體的禮盒，一方面滿足公司CSR需求，又省去找商品的時間耗費。另外，若有汰換的物資，不論是圖書還是辦公室用品，均能洽詢公益單位合作。對企業來說，CSR、節慶拜拜、福委會、餐飲以及辦公室用品報廢，每一項都是要花心力處理的業務，若商辦能從整合日常業務的需求切入，借力使力，將需求整合後化為服務甚至自身的獨有競爭力，從房東轉型為平台，便是一舉數得的機會與可能。

房東擁有空間與租戶，平台擁有流量與用戶

後疫情時代的商辦轉型，除了從自身區位與利基出發，更需要掌握自己的租戶需求。可喜空間利用自身租戶作為新創的需求，對接政府的專業諮詢資源與輔導服務，同步結合社交活動的辦理，將共享空間的優勢明確發揮。共享空間可以交流，商辦也可以充當「媒合」的角色，協助引薦租戶彼此間共同合作。或者，將內部空間進一步整合利用，獨立出空間作為公共會議室、共用的交誼休憩區等，降低租戶的閒置空間。外商租戶眾多的台北101，則利用外商對於公益的需求，搭建公益合作平台。同時，員工上下班的流量，更讓他們成為巨大的團購平台。這些都是從房東到平台的策略思維。

傳統商辦若能重視租戶的需求，便有機會從「成本控制」的思維轉型為「價值提升」，以租戶的需求出發來提供服務或硬體，便有機會與傳統辦公室、遠端工作模式做出區隔，進一步吸引租戶入住。反之，如果不做出改變，那麼未來「人往網購去」、「餐廳改雲端廚房」、「工作變成遠距」，實體空間需求逐步降低，一成不變的商辦空間必將失去競爭力。

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