中古屋「降價促成交」，七都議價率超過9%！買新不如買舊？預售、中古屋價差創6年新高

彭蕙珍

圖片 shutterstock、永慶房屋提供 提供

央行對房市信用管制，加上川普關稅帶來的不確定性，房市買氣冷。永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，六都中古屋成交議價率在9%以上，「房仲的生意和去年相比一定不會好，業績掉4~6成之間。」 依照目前市況推估，今年房市交易量估跌破28萬棟，年減20%~22%，下探自2019年以來的新低。

永慶房產集團研展中心總監郭翰根據「政大永慶即時房價指數」顯示，2025年第1季呈現買賣雙方價格認知拉鋸，七都房價指數季增均在正負1%內，房價陷入盤整。但2025第2季房價指數再度小幅下修，反映市場買氣降溫，房價呈緩跌走勢。

進一步觀察七都房價指數變化，郭翰指出，台北、桃園與高雄跌幅較輕，跌幅在1%內，新竹縣市季減1.3%，新北、台中、台南則較2025Q1下跌2%以上，跌勢較明顯。

買新不如買舊 預售、中古屋價差創6年新高

葉凌棋根據內政部實價登錄資料統計，觀察2020年至2025年預售屋與中古屋的平均單價發現，6年間七都預售屋價格大漲，而中古屋房價漲幅相對和緩，讓七大都會區預售屋與中古屋價差幅度出現持續擴大的趨勢，創近6年新高紀錄。

他進一步觀察七都2025年預售屋與中古屋價差幅度發現，台中價差逾7成最多，較2020年有明顯增長，持續拉開差距；新北、高雄也有6成以上的價差，桃園、新竹縣市差幅不到5成，相對和緩。

▲永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析房市趨勢。圖／永慶房屋提供

7都成交議價率9%以上 交易占比逾5成

根據六都地政局公布數據， 2025年1至5月六都建物買賣移轉棟數較2024年同期減少27.1%，顯示2025年至今全台房市交易量低迷，市場觀望氣氛濃厚，葉凌棋強調，如何打破房市交易僵局，價格將是重要關鍵。

若從七都成交議價率來觀察，他說明，2025年4～5月七都成交議價率普遍維持在9.8%至13.0%的高檔水準，與去年6、7月房市高點相比，七大都會區成交議價率皆呈現擴大的趨勢，顯示目前市場氛圍逐漸轉冷，賣方為求加快成交步調普遍願意稍微調整價格，議價空間拉大，使得近幾個月成交議價率均維持在相對高檔。

若以成交議價率區間來觀察，今年4-5月七都成交議價率9%以上交易量占比均超過5成，顯示降價幅度高較能爭取成交的機會，「降價促成交」仍是目前房市交易關鍵。

何時是最佳購屋時機？ 逾3成認未來一年

何時是最佳購屋時機？根據永慶房屋2025年第3季網路會員調查，永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，35%消費者認為未來1年會是購屋好時機，其中，19%消費者認為落在2026上半年，顯示儘管政策影響續行下，買方購屋信心仍強。

但是，部分消費者期待房價有再向下修正的空間，認為2026年上半年才是適合進場的好時機。

至於屋主認為何時是最佳售屋時機？根據調查結果顯示，42%消費者認為未來一年會是售屋好時機，其中27%消費者認為就在今年下半年，顯示部分屋主願意趁目前房價仍處於相對高點，若適度讓價就能讓成交機會大增，因此，選擇盡早出脫房產、獲利了結，避免愈晚賣價格愈低。

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